売却依頼する不動産会社との契約形態は３種類ある。それぞれのメリット・デメリットとは？

こんにちは、ブライトエーアールです。

みなさん、不動産会社に売却依頼する際に契約書（媒介契約書と言います。）を締結する必要があることはご存じでしょうか。また、その契約は３種類あり、それぞれ依頼内容が異なるため確認する必要があります。
今回は３種類の契約書のメリット・デメリットについてお話したいと思います。

はじめに

宅建業法上、所有者（売主）は不動産を売却する際に不動産会社と媒介契約書を締結する必要があります。媒介契約書では、所有者が希望する売却方法やサービス、販売活動の報告方法や頻度、成約時の不動産成功報酬額などを明記しているものです。媒介契約書の締結時には費用はかかりませんが、不動産の売却が成就した際は、成功報酬を支払う必要があります。所有者は、不動産会社が提供するサービスや不動産手数料額など、契約内容をよく把握しておく必要があります。
媒介契約の種類によって、所有者（売主）の負担（対応範囲の負担）や不動産会社の取り組み方法が異なります。

不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

専属専任媒介契約

不動産会社1社だけに不動産売却を依頼する媒介契約です。専任媒介契約と契約内容は似ていますが、異なるのは媒介契約を締結した不動産会社が見つけた購入希望者としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最長で3カ月間で契約期間中は「１週間に１度」の頻度で依頼者に業務実施状況を報告することが義務付けられています。また、不動産会社は媒介契約成立から5日以内に全国の宅地建物取引業者が情報を閲覧できる基幹システムへ（レインズ）への登録が義務付けられています。
所有者が専属専任媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社は期間内に購入希望者を見つければ必ず成功報酬を獲得できます。そのため、不動産会社は、広告費や人件費といった予算を投資しやすいため、高い確率で購入希望者を見つけられます。デメリットは、１社に委託するため委託先の選択を間違えると機会損失が発生します。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに不動産売却を依頼する媒介契約です。ただし、所有者が不動産会社を介さずに直接購入希望者を見つけて契約することはできます。契約の有効期限は最長で3カ月間で契約期間中は「２週間に１度」の頻度で依頼者に業務実施状況を報告することが義務付けられています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内に全国の宅地建物取引業者が情報を閲覧できる基幹システムへ（レインズ）への登録がが義務付けられています。
所有者が専任媒介契約を結ぶメリットとしては、専属専任媒介契約同様に広告費や人件費予算の投資がしやすいです。他に万が一契約期間中に所有者の親族や友人などが購入したい場合には、個人間売買することもできます。デメリットは、専属専任媒介契約同様に１社に委託するため委託先の選択を間違えると機会損失が発生します。
この契約形態が一般的に多く、また弊社も約８割の物件が専任媒介契約で締結しております。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に不動産売却を依頼する媒介契約です。契約期間の期限はなく（行政指導はあり）、全国の宅地建物取引業者が情報を閲覧できる基幹システムへの登録も義務付けられていません。また、業務実施状況の報告頻度などの義務もありません。一般媒介契約のうち「明示型」と「非明示型」の２種類があります。これは、複数依頼している不動産業者をそれぞれに明示するか否かの違いです。
一般媒介契約で結ぶメリットとしては、不動産会社同士を競合わせて、幅広く営業活動をしていただくことができます。
デメリットは、複数の不動産会社が販売活動をするため、期間内に購入希望者を見つければ必ず取引になる保証はなく、各社広告費や人件費の投資リスクが高まります。そのため、積極的な活動ができない、またはできていないのが実態です。また、依頼者は複数の会社から毎週のように条件交渉や打ち合わせの対応が必要なので労力も費やします。

さいごに

少しでも高く売りたい、早く現金化したい、手間なく売却したい、近所に知られずに売却したいなど、所有者（売主）の希望によって選ぶ媒介契約の種類は異なります。
まずは、ご自身で希望の契約形態を確認したうえで複数の不動産会社に相談されることをおすすめします。

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