アメリカの住宅購入の流れ
アメリカで家を購入する方法を簡単に説明します。
日本で家を購入したことがないので比べられないので、ただアメリカではこんな感じだよ〜という説明です。
最初の一歩。 自分の銀行でPre-Approvalしてもらう
家を買いたいのだけどいくら貸してもらえるかな？と確認する事で探す物件の上限価格が決まるので家探しの無駄を少なくすることが出来る。
目安なだけで必ずしもそこでローンを組む必要はない。
取引銀行だと預金額か給与支払い口座があると各種サービスを無料もしくは低価格で行っている。
取引銀行だと提出する書類が少なくて済む。
世帯所得と頭金いくら入れるかなどを聞かれる。
もし銀行に有料だと言われたら家購入地域を専門とする金利低めのローン(mortgage)会社に問い合わせてみてそこから借りると決めてしまったところでpre-approval してもらうといいかもしれません。提出する書類は何処も似たものなので。
家探し開始
アメリカで家探しと言えばこの２社から。
住みたい場所が決まっている人はそこから始めます。当たり前ですが。
買うことが出来る金額と相談しながら
どのような住宅形式が良いか、
場所にこだわるのか、
金額にこだわるのか、
家の質にこだわるのか、
を考えながら検索します。
Palo Altoはスタンフォード大学の直ぐ隣の町です。住宅価格は非常に高い高級住宅地です。
Mはミリオン
17.0M=$17,000,000
25億円ちょっとのおうち・・・
それに7億円
25億円に比べると安いけど・・・
約10年で20万円ぐらい上がってますね。
しかしこの物件は2013年から売買歴がないので評価額が低いままですけど、この金額で購入すると固定資産税は一気に跳ね上がり$50,000になるはず。
744万円ぐらい。ははは。月62万円の税金か。
北カリフォルニアのReddingの町だと
ここまでの価格だと固定資産税結構大きいね。
土地面積は広いけど。
特に2022年は固定資産の評価額が上がりました。
色々ぽちぽちして気に入る物件を探してゆきます。
値段だけではなく、築年数、いつリノベーションしたのか、学区とにかく色々な情報が直ぐにわかるのでじっくり読んで絞り込んでいきます。
ハワイ州とか見るの大好きです。
でも高くて笑えます。
今日の住宅ローン金利は一番安いのが15年固定で5.44%が最低ですので今買うのはどうなのか？とは思うんですけど。
写真見てもわかるように綺麗にステージして売りに出す傾向があります。
この見てくれ主義が酷くて、ぱっと見はきれいなんですよね。
家を売るために家を雑誌のように飾りつけるのをステージングと言いますがこの目的専門のインテリアデザイナーもいるくらい。
その家具を買い手が買い取る事も出来ます。
色々ビジネスのチャンスを探している人がいるのですね。
尊敬。
でも表面を取り繕った、いわゆるメイク施した顔状態なので、素顔が見えにくい。
どうせ買ってから手を入れるのだと思うとボロくても状態が見える家がいいと思うけど。
しかしそうは言ってもやはり丁寧に住まれていた家とそうでない家は表面をどんなに取り繕っても違うのである程度はわかると思います。
すごく気になる方は家を見る専門家の方を雇って一緒に見に行ってもらうのも良いと思います。こういう専門的な助言にはリアルターさんは全く使えない。
不動産屋さんという感じのRealtorは必要か？
リアルターさん（不動産屋さん）雇って探す人が多いんですけど、別に必要ではありません。
旅行に行くのに旅行会社通さなくても自由にいけますよね。
それと全く同じです。
旅行会社を通したい人は通してもらっても全く構わないですけど通さなければならないかというとそうでは無いです。
つい最近まではリアルターは売主から家の価格の5~6%支払われる契約で、買い手側のリアルターとそれを分け合う契約が多かったのです。
（買い手は全く関係ない）
しかし最近これに関しての買い手側に不公平だという訴えを受け不動産をめぐる慣例が変わりました。
不公平と言われたのは買い手側のリアルターもお金の出処は売り手からと言うことになる。
販売価格の5%だから買い手以外誰も値を下げる提案をしない。本来なら買い手側リアルターは買い手の味方ですのでなるべく安く購入するお手伝いをするべきですがそうはならないお金の動きが長い間の悪行に繋がってたと言う訳です。
2024年8月17日より新しいルールが始まり、もし買い手側がリアルターを利用しているのであればその利用費を支払わなければならなくなっています。その金額は一定なのか購入価格の何%かなのかは色々あるようなので自分にあった料金設定を提供しているリアルターを利用すべきです。
しかし、私の感じたことはそもそもリアルターさんの仕事って何でしょう？本当に5千万円の5％、250万円の価値のある仕事しているか？と言えば全くしていないです。
積極的に買い手を探す訳でもなく、自身の取り分が減るのを嫌うため販売価格の値下げにもなかなか応じず、誰のために存在しているのか？？？
ゾーニングといわれるその土地の利用方法が事細かに決まっているのですがそれを確認しても、確認してみるわね、みたいな感じです。
いやね、即答出来ないならこっちで調べられる情報だから自分で調べますよ、みたいな感じで
“居るだけ“
もう長いこと買い手はZillowやRedfinなどで自分で探して内覧依頼を自分でリアルターに頼むことが多くなっていて、ネット社会前のような買い手に見合った物件を探してきて紹介するなどのサービースの提供はなくなってきているにも関わらず高い手数料を要求しています。
リアルターを通さなくて心配かどうかですが、心配ないと思います。
ほとんどのリアルターは自分の顧客に関しての要求に応えてくれることもないです。
今までは売り手が自分のリアルターに払い、それを買い手のリアルターと分配していたので買い手側はリアルターがいても無料でしたのでいなくても良いけどいても無料だから良いかという流れでした。
しかし、新しい不動産売買方式に移行すれば買う側のリアルターにも買う方が支払わなくていけない契約になってきます。
そうなると、使えないリアルターをお金を払って雇うことになるわけです。ますますリアルターさん排除したくなります。
正直いなくて良いです。
以上が私のこれまでの購入経験3回で辿り着いた感想です。
売ったことは一度あるのですが、すごく近い家族がリアルターだったので色々親身になって頂けたので、それほど嫌な思いもしませんでしたが。
お隣さんは売り家サインを家の前に出したらその直ぐ後の週末にたまたまこのエリアで家を探していたというアラスカ州の方の運転途中の目に止まりあっという間に売買契約がまとまり両方ハッピーにdeal close 出来たようです。
売り手はリアルターへの支払い400万円ほど浮いたはず。
購入したい家が決まったら
売値である必要は全くないので自分が適当だと思う金額を提示します。
これはその時の相場によって高いこともあるし安いこともあります。
リアルターがいるならば今はこの辺買い手市場だから高値で出した方が良いわよ、と、まぁ買い手市場の時も通常いつも高値が良いと言ってきてました。適当ですよね。だから訴えられたんですけど。
新ルールでどうなるのか？気になるところですが、その辺の不動産の売買状況は家探していれば大体わかってくるのでリアルターの適当なアドバイスより自分の知識が大事です。
ローンを月々支払っていくのは自分であってリアルターじゃないので彼らがいうことは聞く必要がない。ここ大切です。
彼らが行う合法的な手続きは非常に少ないです。
この値段と条件を書いた書類をHouse Offer Letterと言います。
リアルターさんがいれば書いてくれます。
自分でテンプレ使って書いてもOKです。
リアルター雇ってなければ弁護士さんなど文章のプロを雇って買いてもらうのが安全です。
これを家の価格の１〜３％の手付金と共に提出します。
これをする時にはもう第三者であるタイトルカンパニーやescrowなどを通じての方が断然安全です。
売り手も高い値を提示したから売るというわけでなく、提示された条件によって売り手を選ぶことが出来ます。
高い値を提示されても、その条件が今所有してる家を売ってからとかだと直ぐに売りたい売り手には魅力が少ないわけです。
逆に低くても現金ですぐ買えるよ、家のコンディションにもこだわららないよ、という条件であればそれを選ぶ売り手もいます。
買い手もこの値段なら買っても良いかなぁ、と思うのであれば受け入れてもらえればラッキーな低価格を提示してお断りされるのもありです。
逆に売り手から希望を返される時がありますがのめないようならば断って大丈夫です。
受け入れてもらってからやっぱり辞めたというのは手付金帰って来ないのでそこは気をつけましょう。
向こうが申し入れを受け入れなかった場合にはその手付金は破棄されます。
この辺をリアルターに確認すると
そうすべきじゃないわ
と言われることが多い。
それは出来ない
ではないところが煩わしい。
それと同時に本住宅ローン会社探し
通常銀行の住宅ローンの金利は高めです。
ですので、Pre-approvalはしてもらってもそこを利用しなくても問題ないです。
購入したい家がある地域で住宅ローンの会社を探すのがお勧めです。
理由は住所で直ぐにその不動産の状況がわかるのでその家の価格が妥当か正確に判断出来るためローンが通り易いです。
大手銀行だとその辺はデータ重視にならざるを得ないですし会社が大きいのでプロセスが長くなりがち。
金利も地元の会社の方が断然安くなっています。
小さい会社の方がリスクを取る傾向もあるというのも大きいです。
住宅ローンはしょっちゅう売りに出されます。
そういう市場があるのです。
地元の小さな金融会社が貸付して、その後返済実績が優良なものから売りに出され大手が買い取ります。
そうすることで大手銀行はリスクを軽減出来、小さな金貸しは流動的な投資資金を確保出来るようにうまくシステムが出来ている。
借りている人には何の変化もありません。
最初の契約書がそのまま引き継がれます。
いついつから支払い会社が変わるからよろしくね。
自動引き落としの場合は支払い先の変更よろしくね。
と、連絡が来ますのでその手続きを済ませれば良いだけです。
不動産取引で絶対に必要なのは
アメリカの不動産取引で一番重要なのは、The Title Companyです。
このサービス無くしての不動産取引は無いと言っても過言では無いです。
土地所有権の歴史を調べるプロです。
購入する土地に問題ないかをしっかり調べて、問題なくあなたの土地になることを保証してくれる会社です。
将来もし以前の所有者と所有権で揉めてもその補償をしてくれたりします。
なので、真剣に調べ上げます。
調査が終わった後に所有権の移行などもきっちり行ってくれます。
全ての資金を一旦全て集め、契約書通りの分配もきちんと行ってくれます。
なので支払いは自分の頭金+ローン又は自分のお金にせよ家を買うお金も直接売主に払うのでなく、このタイトルカンパニーに払います。
購入者が払う頭金、ローン会社からの残りの額を一旦保有し、全ての書類が揃った時点で支払いを完了し、同時に登記を完了させます。
売主にもタイトルカンパニーから不動産屋さんへの手数料など諸経費を引いたものが支払われますので、入金後何かをする必要はありません。
キャピタルゲインに税金を支払うかどうかは考慮されませんのでその年の確定申告の時に必要ならそれは自分で支払わなければなりません。
依頼料は州によって異なります。
ワシントン州では不動産価格の2.4%ほどに対して、オレゴン州では0.9%となっています。
リアルターさんは合法的な取引には一切関与しないのにガッツリ持っていくのに比べたら何と素晴らしいサービスでしょう！
彼らの作った書類に双方がサインして売買手続きが完了。
サインはよく読んでから。
500枚ページぐらいありますけど、希望すればサイン日の前にメールに添付して送ってくれたりします。
決まり文句みたいなのが殆どですが、家の住所や金額などは今一度確認の上サインするのが良いと思います。
自分がサインした日=Closeing dayではないです。
関係者全ての書類にそれぞれサインが終わったらです。順番はあまり重要じゃないと思います。
出来る日にしておけばタイトルカンパニーが調整しながらcloseします。
そしてようやく鍵を受け取っておしまいです。
持ち家売却の条件がなく一軒目であれば問題なければ5〜6週間で鍵を受け取れます。
お疲れ様でした。
ぺこっ
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