【宅建】②宅建業法 15.自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限
宅建業法「自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限」徹底解説
宅建業法では、不動産取引における消費者保護の観点から、業者が自己の所有物件でない物件について売買契約を締結する際に制限を設けています。この規制は、不動産業者が所有権を持たない物件を販売することで消費者が被るリスクを最小限にするためのものです。本解説では、この規制の概要や試験での重要ポイントを分かりやすく説明します。
1. 自己の所有に属しない物件とは？
「自己の所有に属しない物件」とは、宅建業者が現在所有権を持っていない物件を指します。例えば、売主が他人名義の不動産を売却する場合や、まだ開発段階にある未完成物件を販売する場合が該当します。
目的
この規制は、宅建業者が売買契約を締結する際に消費者が不利益を被らないようにするためです。
2. 規制の内容
宅建業者が自己の所有に属しない物件について売買契約を締結する場合、次の条件を満たす必要があります。
(1) 契約の履行が確実であること
• 宅建業者が、買主に対して契約内容を確実に履行できる見込みがあることが求められます。
• 履行が確実でない場合は、契約自体が無効とされる可能性があります。
(2) 契約締結の制限
• 宅建業者は、買主に対して契約締結前に物件が自己所有でないことや、その理由について十分に説明しなければなりません。
(3) 代金の保全措置
• 買主から代金を受領する際には、一定の場合に保全措置を講じる必要があります（例：銀行の保証、保険など）。
(4) 未完成物件の場合
• 未完成物件の販売には特に厳しい規制が設けられています。
• 買主への物件完成見込みや進捗状況についての説明。
• 完成までの保証措置を提示すること。
3. 規制の目的と背景
この規制が必要な理由は以下の通りです。
1. 消費者が所有権移転の不安定さによる損害を被らないようにする。
2. 宅建業者の責任を明確化し、トラブルを未然に防ぐ。
3. 契約内容を透明化し、消費者がリスクを認識できるようにする。
4. 試験での頻出ポイント
1. 自己所有でない物件を扱う際の宅建業者の義務（説明義務、保全措置など）。
2. 未完成物件に対する規制内容とその条件。
3. 履行の確実性が求められる理由や具体的な事例。
4. 規制違反時の契約の無効や業者の責任。
【過去問3問】自己の所有に属しない物件に関する問題
問題1
宅建業者が自己の所有に属しない物件の売買契約を締結する際、必要な措置として正しいものはどれですか？
1. 物件が自己所有でない理由を説明する義務はない
2. 買主から代金を受領する際、保全措置を講じる必要がある
3. 契約の履行が確実でなくても契約は有効である
4. 未完成物件の販売には特別な規制はない
問題2
未完成物件を販売する際の宅建業者の義務として正しい内容はどれですか？
1. 未完成物件については履行の確実性を証明する必要はない
2. 物件完成の見込みや進捗状況について説明する必要がある
3. 未完成物件の場合、契約解除の権利は消費者にはない
4. 代金の受領時に保全措置を講じる必要はない
問題3
自己の所有に属しない物件の売買契約において、規制の目的として適切なものはどれですか？
1. 消費者に契約リスクを一方的に負わせるため
2. 宅建業者の履行責任を確実にし、消費者を保護するため
3. 未完成物件の販売を完全に禁止するため
4. 契約を成立させやすくするため
【ヒント】
問題1のヒント
代金の保全措置や説明義務が必要であり、履行の確実性が求められます。
問題2のヒント
未完成物件の販売には、物件完成の見込みや進捗状況についての説明義務があります。
問題3のヒント
この規制の目的は、消費者保護に重点を置いています。
【回答と解説】
問題1の回答：2
解説：宅建業者が自己の所有に属しない物件の売買契約を締結する際、買主に代金を受領する場合は保全措置が必要です。また、物件が自己所有でない理由についても説明する義務があります。
問題2の回答：2
解説：未完成物件を販売する際には、物件完成の見込みや進捗状況について買主に説明する義務があります。履行の確実性も求められます。
問題3の回答：2
解説：自己所有でない物件に関する規制の目的は、宅建業者の履行責任を確実にし、消費者を保護することにあります。一方的にリスクを負わせることや販売禁止が目的ではありません。
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