【宅建】②宅建業法　1. 宅地建物取引業

宅建業法「宅地建物取引業」徹底解説

宅建業法は宅建試験において最も得点しやすい分野であり、基礎知識をしっかり固めておくことで合格への近道となります。特に「宅地建物取引業」に関する知識は、宅建業法の理解の出発点であり、試験でも頻出項目です。

宅地建物取引業とは？

宅地建物取引業（以下、宅建業）とは、宅地や建物の取引を業として行うことを指します。ここで重要なのは、「業として行う」という部分です。「業」として行われる場合、宅建業法の規制を受ける必要があります。
ポイントとなるキーワードを以下に解説します。

1. 宅地建物取引業の範囲

宅建業に該当する行為は以下の4つです。
1. 宅地や建物の売買
2. 宅地や建物の交換
3. 宅地や建物の貸借
4. これらの取引の代理または媒介

これらを反復継続して行う場合は、宅建業法に基づく免許が必要です。

2. 宅地とは何か

「宅地」とは、以下のいずれかに該当する土地を指します。
• 現在建物が建っている土地
• 将来的に建物を建てるための土地
• 建物を建てる目的で取引される土地

ただし、農地や山林は「宅地」に該当しません。しかし、農地が宅地転用を目的として取引される場合には、宅地とみなされることがあります。

3. 業としての基準

宅建業法において「業として」とは、次の条件を満たす取引を指します。
• 反復継続性：継続的に取引を行う意図がある場合
• 営利性：利益を目的としている場合

例として、不動産会社が行う宅地の売買や賃貸の仲介は「業として」に該当します。一方で、個人が自己所有の土地を1回限りで売却する場合は「業として」には該当しません。

4. 宅建業に該当しない取引

以下の場合は、宅建業には該当しません。
1. 自己所有の土地や建物を一度だけ売却する場合
2. 親族間での無償取引や一時的な貸借契約

5. 試験での頻出ポイント
• 宅地の定義（特に農地や山林に関連する問題が出題されることが多い）
• 「反復継続性」の基準と具体例
• 宅建業に該当しないケースの判別

試験では、具体例をもとに「宅建業に該当するか否か」を問う問題が多く出題されます。曖昧な知識ではなく、明確な基準を覚えておくことが重要です。

⚫️【過去問3問】宅地建物取引業に関する問題

問題1
以下の取引のうち、宅建業に該当するものを選びなさい。
1. 個人が自己所有の土地を一度だけ売却する場合
2. 不動産会社が反復継続して宅地を売買する場合
3. 親族間で建物を無償で譲渡する場合
4. 農地をそのまま農業従事者に売却する場合

問題2
次の土地のうち、宅地に該当するものはどれですか？
1. 現在、建物が建っている土地
2. 農地として利用されている土地
3. 造成中で将来的に建物を建てる予定の土地
4. 工場専用地として取引されている土地

問題3
「反復継続性」に該当しないのは次のどれですか？
1. 会社が社員寮を定期的に貸し出す場合
2. 不動産業者が年間10件以上の売買を仲介する場合
3. 個人が一度だけ自己所有の土地を売却する場合
4. 事業者が毎年1回別荘を売却する場合

【ヒント】

問題1のヒント
「反復継続性」と「営利性」の2つの要件を満たしているかを確認しましょう。

問題2のヒント
「宅地」の定義には「現在の用途」と「将来の用途」が含まれることに注意が必要です。

問題3のヒント
一度きりの取引では「反復継続性」が認められない点に注目してください。

【回答と解説】

問題1の回答：2
解説：不動産会社が反復継続して宅地の売買を行う場合は、宅建業に該当します。1は反復性がなく、3は営利性がないため宅建業に該当しません。4は宅地に該当しない農地の取引です。

問題2の回答：1, 3
解説：現在建物が建っている土地（1）と、造成中で将来的に建物を建てる予定の土地（3）は宅地に該当します。2と4は宅地の定義に含まれません。

問題3の回答：3
解説：個人が一度だけ自己所有の土地を売却する場合は「反復継続性」が認められず、宅建業に該当しません。他の選択肢は反復継続性が認められます。

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