【宅建】②宅建業法 9.業務に関する規制
宅建業法「業務に関する規制」徹底解説
宅建業法では、不動産取引における業務の適正化と消費者保護を目的として、宅建業者の業務に関して厳格な規制が設けられています。この「業務に関する規制」は試験でも重要な分野であり、特に細かい規定が問われやすいテーマです。本解説では、試験に頻出のポイントを具体例を交えながら分かりやすく説明します。
1. 業務に関する規制とは？
宅建業者が業務を行う際に守らなければならないルールを指します。これには以下のような内容が含まれます。
2. 宅建業者の遵守事項
宅建業法では、宅建業者が守るべき基本的な業務規制を定めています。
(1) 不当表示の禁止
• 実際の物件内容と異なる内容を広告することは禁止されています（景品表示法にも違反）。
• 誇大広告や虚偽の説明も違法です。
(2) 重要事項説明
• 宅建業者は契約前に必ず「重要事項説明書」を交付し、宅地建物取引士が内容を説明しなければなりません。
• 記名押印が必要。
(3) 37条書面（契約書）の交付
• 取引成立後に交付される契約書には、宅地建物取引士の記名押印が必要です。
• 消費者が契約内容を確認するための重要な書類。
(4) クーリング・オフ制度
• 指定された場所（事務所外）で契約した場合、契約者は8日以内であれば契約を解除できます。
• 適用されないケース：事務所での契約など。
(5) 手付金の取り扱い
• 手付金の保全措置が義務付けられる場合があります（例：売買代金の一部として受け取る場合）。
(6) 媒介契約の締結
• 媒介契約を締結する際には、必ず「媒介契約書」を交付する必要があります。
• 専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、レインズへの登録義務も発生します。
3. 禁止行為
宅建業者には、次のような行為が禁止されています。
(1) 宅地建物の自己取引の制限
• 自己所有の物件を売買する際、宅建業者として取引する場合は一定の規制があります。
(2) 損害賠償額の予定の制限
• 損害賠償額や違約金を定める場合、上限を超える額を設定することは禁止されています。
(3) 不当な勧誘の禁止
• 消費者が断ったにもかかわらず、繰り返し勧誘する行為は違法です。
(4) 保証人を求める契約の制限
• 不当に保証人を求める行為は禁止されています。
4. 試験での頻出ポイント
1. 重要事項説明と37条書面の違いと内容。
2. クーリング・オフ制度の適用条件と例外。
3. 媒介契約書の種類とレインズ登録の義務。
4. 禁止行為の具体例とその適用範囲。
【過去問3問】業務に関する規制に関する問題
問題1
宅建業者が重要事項説明を行う際に必要な条件として正しいものを選びなさい。
1. 宅地建物取引士でなくても説明が可能である
2. 重要事項説明書に記名押印する必要はない
3. 宅地建物取引士が説明し、記名押印が必要である
4. 重要事項説明は契約後に行えばよい
問題2
クーリング・オフ制度が適用されるのはどのケースですか？
1. 営業所内で契約を締結した場合
2. 消費者の自宅で契約を締結した場合
3. 消費者が申し出た場所で契約を締結した場合
4. 商業施設内のイベント会場で契約を締結した場合
問題3
媒介契約の締結に関する規制として正しいものはどれですか？
1. 専任媒介契約ではレインズへの登録義務はない
2. 媒介契約書を交付する必要はない
3. 一般媒介契約では媒介契約書が不要である
4. 専属専任媒介契約ではレインズへの登録義務がある
【ヒント】
問題1のヒント
重要事項説明は宅地建物取引士が行い、記名押印が必須です。
問題2のヒント
クーリング・オフ制度は事務所以外での契約が対象です。
問題3のヒント
専属専任媒介契約と専任媒介契約ではレインズへの登録義務があります。
【回答と解説】
問題1の回答：3
解説：重要事項説明は必ず宅地建物取引士が行い、重要事項説明書には記名押印が必要です。契約後に行うことは違法であり、記名押印の省略も認められません。
問題2の回答：4
解説：クーリング・オフ制度は、営業所以外の場所（商業施設内のイベント会場など）で契約した場合に適用されます。1や3のような営業所や消費者が指定した場所での契約には適用されません。
問題3の回答：4
解説：専属専任媒介契約では、契約後5日以内にレインズへ登録する義務があります。専任媒介契約でも登録義務がありますが、一般媒介契約では登録義務はありません。
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