【宅建】②宅建業法　19.手付金等の保全措置

宅建業法「手付金等の保全措置」徹底解説

不動産取引において、宅建業者が買主から手付金や中間金を受け取る際には、消費者保護の観点から「保全措置」を講じる義務があります。保全措置は、売主である宅建業者が物件を引き渡す前に買主が支払った金額を安全に守るための仕組みです。この分野は試験で頻出のテーマであり、手付金等の保全措置が必要となる条件や具体的な保全方法について理解することが重要です。

1. 保全措置とは？

保全措置とは、宅建業者が手付金や中間金を受け取る場合に、買主が支払った金額を保護するために講じる措置のことです。万が一、売主である宅建業者が倒産したり、契約履行が不可能になった場合でも、買主が支払った金額が保全されます。

2. 保全措置が必要となる条件

保全措置が必要となるのは、以下の条件を満たす場合です。

(1) 受領する金額が売買代金の10％を超える場合
• 手付金や中間金の合計額が売買代金の10％を超える場合、保全措置を講じる必要があります。
• 売買代金の10％以内であれば保全措置は不要です。

(2) 物件の引渡し前
• 売主が物件の引渡しを完了している場合、保全措置は不要です。
• 引渡し前である場合に限り、保全措置が必要となります。

3. 保全措置の方法

宅建業法では、以下の方法で保全措置を講じることが認められています。

(1) 銀行等による保証
• 宅建業者が金融機関と保証契約を締結し、買主に保証書を交付します。

(2) 保証保険契約
• 宅建業者が保険会社と保証保険契約を締結し、買主に保険証書を交付します。

(3) 信託口座の利用
• 宅建業者が買主から受領した手付金等を信託銀行の信託口座に預け入れる方法です。

4. 試験での頻出ポイント
1. 保全措置が必要となる条件：売買代金の10％を超える場合や物件引渡し前。
2. 保全措置の具体的な方法：銀行保証、保証保険契約、信託口座の利用。
3. 条件を満たさない場合の影響：保全措置を講じていない場合、宅建業者が手付金等を受領することはできません。
4. 例外的なケース：物件引渡し後や売主が個人の場合には保全措置は不要。

【過去問3問】手付金等の保全措置に関する問題

問題1
宅建業者が手付金を受領する際に保全措置が必要となる条件として正しいものはどれですか？
1. 売買代金の5％を超える場合
2. 売買代金の10％を超える場合で、物件の引渡し前である場合
3. 売買代金の15％を超える場合で、契約締結前の場合
4. 物件の引渡し後の場合

問題2
保全措置として適切な方法はどれですか？
1. 売主が買主に直接保証を行う
2. 銀行等による保証契約を締結する
3. 手付金を仲介業者の口座に保管する
4. 買主が保険を契約する

問題3
保全措置が不要となる条件として正しいものはどれですか？
1. 手付金の額が売買代金の10％以内の場合
2. 物件が完成していない場合
3. 中間金を受領しない場合
4. 売買代金の20％を超えていても、契約が成立している場合

【ヒント】

問題1のヒント
保全措置が必要なのは、売買代金の10％を超える手付金を受領し、物件の引渡し前の場合です。

問題2のヒント
保全措置の方法には、銀行保証、保証保険契約、信託口座の利用があります。

問題3のヒント
手付金が売買代金の10％以内である場合、保全措置は不要です。

【回答と解説】

問題1の回答：2
解説：保全措置は、売買代金の10％を超える手付金を受領し、物件の引渡し前の場合に必要です。物件引渡し後や10％以内の金額の場合は不要です。

問題2の回答：2
解説：保全措置として認められる方法は、銀行等による保証契約、保証保険契約、信託口座の利用です。売主が直接保証を行うことや仲介業者の口座保管は認められません。

問題3の回答：1
解説：手付金が売買代金の10％以内の場合、保全措置は不要です。物件引渡し後も保全措置は不要となります。

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