【宅建】②宅建業法　17.損害賠償額の予定等の制限

宅建業法「損害賠償額の予定等の制限」徹底解説

宅建業法では、契約当事者間で設定される損害賠償額や違約金について、消費者保護の観点から上限を設けています。これにより、不動産取引において一方的に消費者に不利な条件が課されることを防いでいます。本テーマは試験で頻出のポイントが多く、理解しておくことで高得点が狙えます。

1. 損害賠償額の予定と違約金の違い
• 損害賠償額の予定：契約違反が発生した際に、事前に定めておく損害賠償の金額。
• 違約金：契約違反が発生した際に支払う金額。これも損害賠償と同様に扱われる。

共通点
• どちらも契約時に取り決めるもの。
• 実際の損害額とは関係なく、定められた金額を支払う。

相違点
• 違約金は、契約違反そのものに対するペナルティ。
• 損害賠償額の予定は、実際の損害に対応する補償。

2. 損害賠償額および違約金の上限

宅建業法では、消費者が不利にならないよう、損害賠償額の予定および違約金の合計額に上限を設けています。

上限金額
• 売買代金の20％以内
• 合計がこの上限を超える場合、その部分は無効となります。

具体例
• 売買代金が1,000万円の場合：
→ 損害賠償額の予定 + 違約金 ≤ 200万円

3. 試験で問われるポイント
1. 上限金額の正確な理解：売買代金の20％が上限。
2. 違約金と損害賠償額の合算計算：試験では計算問題として出題されることが多い。
3. 超過分の扱い：20％を超える部分は無効になる。
4. 対象外のケース：買主が宅建業者の場合や事業用物件の場合はこの規制の適用外。

4. 規制の背景

この制限は、売主が宅建業者、買主が消費者である取引において、契約内容が一方的に消費者に不利になることを防ぐために設けられています。

【過去問3問】損害賠償額の予定等に関する問題

問題1
売買代金が2,000万円の契約において、損害賠償額の予定が150万円、違約金が300万円と定められている場合、この契約はどのように扱われるか？
1. 全額有効である
2. 上限を超えるため、一部が無効である
3. 全額無効である
4. 売買代金の金額に関係なく有効である

問題2
損害賠償額の予定および違約金の上限として正しいものはどれですか？
1. 売買代金の10％
2. 売買代金の15％
3. 売買代金の20％
4. 売買代金の30％

問題3
宅建業法において、損害賠償額の予定および違約金の制限が適用されないケースとして正しいものはどれですか？
1. 売主が宅建業者であり、買主が個人消費者である場合
2. 売主が個人であり、買主が個人である場合
3. 売主が宅建業者であり、買主が宅建業者である場合
4. 売主が個人であり、買主が事業者である場合

【ヒント】

問題1のヒント
損害賠償額の予定と違約金の合計が売買代金の20％を超えるか確認してください。

問題2のヒント
宅建業法では、上限が明確に定められています。

問題3のヒント
規制が適用されるのは、売主が宅建業者で買主が消費者の場合です。

【回答と解説】

問題1の回答：2
解説：損害賠償額150万円 + 違約金300万円 = 450万円となり、上限の2,000万円 × 20％ = 400万円を超えています。この場合、超過分の50万円は無効となります。

問題2の回答：3
解説：損害賠償額の予定および違約金の上限は、売買代金の20％です。それ以上を設定すると、超過分が無効になります。

問題3の回答：3
解説：この規制は、売主が宅建業者であり、買主が消費者である場合に適用されます。買主が宅建業者の場合は、規制の適用外です。

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