【宅建】②宅建業法　20.割賦販売に関する規制

宅建業法「割賦販売に関する規制」徹底解説

不動産の割賦販売とは、売買代金を複数回に分けて支払う形式の取引を指します。このような取引では、買主の支払いリスクや売主の対応が問題となるため、宅建業法では特別な規制を設けています。この規制は試験で頻出の分野の一つであり、内容を正確に理解することで得点源にすることができます。

1. 割賦販売とは？

割賦販売とは、不動産の売買において、売買代金を複数回に分けて支払う契約方式のことです。
例：物件価格1,000万円を10回に分割して支払う場合。

特徴
• 一般的に、買主は支払いを分割で行うため負担が軽減される。
• 売主は支払いが完了するまで所有権を移転しない場合が多い。

2. 規制のポイント

宅建業法では、割賦販売における消費者保護を目的として以下の規制を定めています。

(1) 所有権移転の制限
• 売主が宅建業者である場合、買主が代金の一定割合を支払うまで所有権を移転しないことが認められています。
• 基準：代金の2分の1以上を受領した時点で所有権移転が求められる。

(2) 取消条件の制限
• 契約時に「支払い遅延がある場合に即時契約解除する」という特約を設けることは制限されています。
• 支払い遅延が発生しても、合理的な期間を設ける必要があります。

(3) 登記の義務
• 売主が割賦販売を行う場合、買主を保護するために登記を行う必要があります。
• 登記によって買主の権利を保護し、第三者による所有権主張を防ぎます。

(4) 保全措置
• 売主は、割賦販売で所有権を移転するまでの間、買主の支払額を保全するための措置を講じる必要があります。
• 保証会社による保証、信託契約の利用など。

3. 試験での頻出ポイント
1. 所有権移転の条件：売買代金の2分の1以上支払われた場合に求められる。
2. 契約解除の制限：支払い遅延時の特約の制限。
3. 登記義務の必要性：割賦販売における買主保護のための手続き。
4. 保全措置の要件：買主の支払いを保護するための仕組み。

【過去問3問】割賦販売に関する規制

問題1
割賦販売において、所有権移転が求められる条件として正しいものはどれですか？
1. 売買代金の3分の1を支払った場合
2. 売買代金の2分の1を支払った場合
3. 売買代金の全額を支払った場合
4. 売買代金の10％を支払った場合

問題2
支払い遅延が発生した際、割賦販売における契約解除の制限として正しいものはどれですか？
1. 支払い遅延が1日でもあれば契約を即時解除できる
2. 支払い遅延が発生した場合でも、合理的な期間を設ける必要がある
3. 支払い遅延が発生した場合、契約解除は認められない
4. 支払い遅延が発生した場合、買主が所有権を放棄する義務がある

問題3
割賦販売で買主の権利を保護するために売主が行うべき措置として適切なものはどれですか？
1. 買主に所有権を即時移転する
2. 保全措置を講じる
3. 買主からの支払いを拒否する
4. 特約を設けて登記を省略する

【ヒント】

問題1のヒント
売主が所有権を移転するのは、売買代金の2分の1以上が支払われた場合です。

問題2のヒント
支払い遅延が発生した場合でも、即時解除ではなく、合理的な期間を設ける必要があります。

問題3のヒント
保全措置や登記が、買主の権利保護に直結する対応策です。

【回答と解説】

問題1の回答：2
解説：割賦販売において、売買代金の2分の1以上が支払われた場合、売主は所有権を移転することが求められます。それ以下の支払いでは移転義務はありません。

問題2の回答：2
解説：支払い遅延が発生した場合でも、売主は合理的な期間を設ける義務があります。即時解除の特約を設けることは制限されています。

問題3の回答：2
解説：売主は、割賦販売で買主が支払った金額を保護するため、保全措置を講じる必要があります。これにより、万が一のリスクから買主を守ることができます。

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