【宅建】②宅建業法　23.住宅瑕疵担保履行法　

宅建業法「住宅瑕疵担保履行法」徹底解説

住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）は、新築住宅に重大な欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が適切に補修・対応を行うための法律です。この法律は、消費者を保護するために2009年に施行され、新築住宅を供給する事業者（宅建業者など）に対して、瑕疵補修のための資力確保措置を義務付けています。

本テーマは宅建試験でも頻出であり、具体的な規制内容や資力確保措置の方法について詳しく学ぶことが必要です。

1. 住宅瑕疵担保履行法の概要

目的
1. 消費者保護：新築住宅の購入者が住宅の瑕疵（構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の欠陥）に対する補修を受けられるようにする。
2. 売主の義務化：住宅の瑕疵補修を適切に履行できるよう資力確保措置を義務付ける。

対象
• 新築住宅（戸建て住宅、マンションなど）。
• 販売事業者や宅建業者（売主として新築住宅を供給する者）。

規制内容
1. 瑕疵担保責任期間：引渡しから10年間。
2. 資力確保措置：瑕疵補修のための費用を確保する義務。

2. 資力確保措置の方法

売主は、以下のいずれかの方法で資力を確保する必要があります。

(1) 保証金の供託
• 法務局などに保証金を供託する方法。
• 金額：新築住宅の供給戸数に応じて設定。

(2) 保険への加入
• 指定保険法人の瑕疵保険に加入する方法。
• 保険料を支払い、保険金によって補修費用をカバー。

供託と保険の比較

資力確保措置と特徴
保証金供託・・・売主が直接保証金を供託する
保険加入・・・指定保険法人に保険料を支払う

3. 適用範囲と注意点
1. 適用対象の住宅：構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分が対象。
2. 非対象の取引：中古住宅や宅建業者でない個人売主には適用されない。
3. 違反時の対応：資力確保措置を怠った場合、行政処分や罰則の対象となる。

4. 試験での頻出ポイント
1. 資力確保措置の方法：保証金供託と瑕疵保険加入の違い。
2. 瑕疵担保責任期間：新築住宅の引渡しから10年間。
3. 対象範囲：新築住宅の「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」。
4. 違反時の罰則：資力確保措置を怠った場合の対応。

【過去問3問】住宅瑕疵担保履行法に関する問題

問題1
新築住宅の瑕疵担保責任期間として正しいものはどれですか？
1. 5年間
2. 10年間
3. 15年間
4. 20年間

問題2
資力確保措置として適切な方法はどれですか？
1. 住宅の販売価格に応じた保証金を供託する
2. 自己資金を確保することを条件にする
3. 指定保険法人の瑕疵保険に加入する
4. 購入者に資力確保義務を課す

問題3
住宅瑕疵担保履行法の適用範囲として正しいものはどれですか？
1. 中古住宅の売買契約全般
2. 新築住宅の構造耐力上主要な部分のみ
3. 新築住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分
4. 全ての不動産取引

【ヒント】

問題1のヒント
瑕疵担保責任期間は新築住宅の引渡しから10年間が原則です。

問題2のヒント
資力確保措置として、保証金供託または瑕疵保険への加入が認められています。

問題3のヒント
適用範囲は新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に限られます。

【回答と解説】

問題1の回答：2
解説：新築住宅の瑕疵担保責任期間は、引渡しから10年間です。5年や15年ではありません。

問題2の回答：3
解説：資力確保措置には、保証金供託または指定保険法人の瑕疵保険への加入が含まれます。自己資金の確保や購入者への義務付けは認められていません。

問題3の回答：3
解説：住宅瑕疵担保履行法の適用範囲は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に限定されています。中古住宅やその他の部分は対象外です。

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