【宅建】②宅建業法 21.報酬
宅建業法「報酬」徹底解説
宅建業者が業務を行う際に受け取る報酬（仲介手数料）は、宅建業法で上限が定められています。この規定は、消費者保護を目的としており、不動産取引における過剰な手数料請求を防ぐためのものです。試験では、報酬額の計算や規制の内容が頻出ポイントとなります。ここでは、報酬に関する重要なルールをわかりやすく解説します。
1. 報酬額の上限
宅建業法では、宅建業者が受け取れる報酬の上限が以下の通り定められています。
(1) 売買・交換の場合
売買や交換の媒介報酬は、取引価格（売買代金や交換価格）に応じて計算されます。
• 200万円以下の部分：取引価格の5％以内
• 200万円超～400万円以下の部分：取引価格の4％以内
• 400万円超の部分：取引価格の3％以内
計算式（簡略版）
報酬額（税込） = 取引価格 × 3％ + 6万円（＋消費税）
(2) 賃貸の場合
賃貸借の媒介報酬は、賃料の1か月分以内が上限です。
• 借主・貸主それぞれから1か月分以内の報酬を受け取ることが可能です。
• ただし、借主が負担する場合は貸主の承諾を得る必要があります。
(3) 指定流通機構（レインズ）の利用
• レインズに登録した場合、報酬額の計算が異なることがありますが、試験では標準計算式を押さえておけば十分です。
2. 試験で重要な計算例
例1：売買仲介
取引価格が3,000万円の物件を媒介した場合、報酬額は以下のように計算されます。
• 400万円以下：400万円 × 5％ = 20万円
• 400万円超～3,000万円：2,600万円 × 3％ = 78万円
• 合計：20万円 + 78万円 = 98万円（＋消費税）
例2：賃貸仲介
月額賃料10万円の物件を仲介した場合、報酬額は以下の通りです。
• 借主から：賃料の1か月分（10万円）
• 貸主から：賃料の1か月分（10万円）
• 合計：10万円 + 10万円 = 20万円（貸主と借主の合計額）
3. 報酬請求の条件
宅建業者が報酬を請求できるのは以下の場合です。
1. 契約が成立したとき：契約締結が報酬請求の前提条件。
2. 契約の成立証拠書類を交付したとき：契約書を交付し、内容を説明する義務があります。
3. 賃貸の場合：貸主または借主の承諾がある場合に限り、それぞれから報酬を受け取ることが可能。
4. 試験での頻出ポイント
1. 報酬額の計算方法：売買と賃貸で異なる計算式を理解する。
2. 上限の正確な適用：取引価格や賃料に基づく報酬額の上限を押さえる。
3. 借主負担時の承諾：賃貸借で借主が報酬を負担する場合、貸主の承諾が必要である点。
4. 計算例の正確性：具体例を使った計算問題が頻出。
【過去問3問】報酬に関する規制
問題1
取引価格が2,500万円の売買契約を媒介した場合、宅建業者が受け取ることができる報酬額の上限（税込）はいくらですか？
1. 66万円
2. 90万円
3. 96万円
4. 105万円
問題2
賃貸物件の仲介において、借主が負担する報酬額について正しい内容を選びなさい。
1. 借主から受け取る報酬は賃料の1か月分を超えてはならない
2. 借主からの報酬は賃料の1.5か月分を超えても問題ない
3. 借主からの報酬を受け取る際、貸主の承諾は不要である
4. 借主から受け取る報酬に上限はない
問題3
報酬を請求できる条件として正しいものはどれですか？
1. 契約が成立していなくても、仲介業務を行えば請求できる
2. 契約が成立した場合にのみ請求できる
3. 仲介業務の途中でも、一定の成果があれば請求できる
4. 物件の引渡しが完了してからでなければ請求できない
【ヒント】
問題1のヒント
売買契約の報酬額は、「取引価格 × 3％ + 6万円（＋消費税）」で計算します。
問題2のヒント
賃料の1か月分以内が上限であり、借主負担には貸主の承諾が必要です。
問題3のヒント
契約が成立して初めて報酬を請求できます。
【回答と解説】
問題1の回答：3
解説：
• 400万円以下：400万円 × 5％ = 20万円
• 400万円超～2,500万円：2,100万円 × 3％ = 63万円
• 合計：20万円 + 63万円 = 83万円（税抜）
• 税込：83万円 × 1.1 = 96万円
問題2の回答：1
解説：借主から受け取る報酬は、賃料の1か月分を超えてはなりません。また、貸主の承諾が必要です。
問題3の回答：2
解説：報酬は契約が成立したときに請求可能です。契約成立前や途中段階では請求できません。
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