【宅建】②宅建業法　16.契約不適合担保責任についての特約の制限

宅建業法「契約不適合担保責任についての特約の制限」徹底解説

契約不適合担保責任とは、売買契約の目的物が契約内容と適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。この責任に関する特約（免除や制限）について、宅建業法は消費者保護の観点から厳しい制限を設けています。この分野は試験で頻出のテーマであり、契約不適合担保責任の基本と特約の制限内容を正確に理解することが重要です。

1. 契約不適合担保責任とは？

契約不適合担保責任とは、売買契約における物件の品質や性能、状態が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して責任を負うことを指します。

具体例：
• 売買契約で「土地が建築可能である」とされていたが、実際には建築不可だった。
• 新築住宅に欠陥があり、雨漏りが発生していた。

2. 特約の制限とは？

宅建業法では、売主が宅建業者であり、買主が一般消費者である場合に特約を結ぶ際、以下のような制限が設けられています。

(1) 買主に不利な特約の禁止
• 買主が契約不適合担保責任を行使できる期間を短縮する特約や、責任を免除する特約は無効となる場合があります。

(2) 制限される特約の内容
1. 権利行使期間の短縮：通常、買主は契約不適合を発見してから1年以内に権利を行使することができますが、この期間を不当に短縮する特約は無効です。
2. 責任の免除：売主が担保責任を完全に免除する特約も基本的に無効です。
3. 通知期間の制限：契約不適合を発見した後、買主が売主に通知する期間を極端に短くする特約も無効となる場合があります。

3. 試験での重要ポイント

試験では以下のポイントが頻出です。
1. 契約不適合担保責任の行使期間：通常は不適合を知ってから1年以内。
2. 特約が無効となる条件：買主に不当に不利な内容は無効。
3. 売主が宅建業者の場合の制限：消費者保護の観点から、特約が厳しく制限される。
4. 特約の例外：買主が宅建業者の場合は、特約が有効になることがあります。

【過去問3問】契約不適合担保責任に関する問題

問題1
契約不適合担保責任について、売主が宅建業者である場合、特約が無効となる内容として正しいものを選びなさい。
1. 契約不適合担保責任を免除する特約
2. 契約不適合を知ってから3年以内に権利を行使する特約
3. 通知期間を適正に定めた特約
4. 買主が契約不適合担保責任を行使するための証明責任を負う特約

問題2
契約不適合担保責任の行使期間について、正しい内容はどれですか？
1. 買主が契約不適合を知ってから1年以内に行使しなければならない
2. 契約不適合を知った日から6か月以内に通知しなければならない
3. 契約不適合担保責任は期間の制限を受けない
4. 契約成立日から1年以内に行使しなければならない

問題3
契約不適合担保責任の制限において無効となる特約として正しいものはどれですか？
1. 通知期間を1週間とする特約
2. 買主が権利を行使する期間を2年に延長する特約
3. 買主が契約不適合担保責任を負う特約
4. 売主が補修費用を負担する特約

【ヒント】

問題1のヒント
売主が宅建業者である場合、買主に不利な特約は無効です。

問題2のヒント
通常、契約不適合を知った日から1年以内に権利行使が可能です。

問題3のヒント
期間を短縮する特約や、買主が不当な負担を負う特約は無効となります。

【回答と解説】

問題1の回答：1
解説：売主が宅建業者である場合、契約不適合担保責任を完全に免除する特約は無効です。その他の選択肢は、適正な特約や責任の設定であり無効にはなりません。

問題2の回答：1
解説：契約不適合担保責任は、買主が不適合を知った日から1年以内に権利を行使する必要があります。通知期間の制限や契約成立日からの制限ではありません。

問題3の回答：1
解説：通知期間を1週間とする特約は、買主に不当に不利な内容であるため無効です。期間を延長する特約や、売主が補修費用を負担する特約は有効です。

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