【宅建】②宅建業法 13.8つの規制（Introduction）
宅建業法「8つの規制（Introduction）」徹底解説
宅建業法では、不動産取引における公平性や消費者保護を目的として、宅建業者に対して8つの主要な規制が設けられています。この「8つの規制」は宅建試験における重要テーマであり、各規制の概要やポイントをしっかり押さえることで得点源にすることが可能です。本解説では、これらの規制の概要を分かりやすく解説し、試験で問われるポイントを掘り下げます。
1. 8つの規制とは？
宅建業法で定められる8つの規制は、以下の通りです。それぞれが試験で問われる重要なポイントを含んでおり、消費者保護と取引の透明性確保が目的です。
1. 契約書面（37条書面）に関する規制
• 契約後に交付される書面（契約内容の証拠）についての規制。
2. 重要事項の説明（35条書面）に関する規制
• 契約前に交付される書面（消費者の意思決定を助けるための情報提供）についての規制。
3. 営業保証金・保証協会に関する規制
• 消費者が取引において損害を被った際に備えた保証制度。
4. 媒介契約に関する規制
• 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約などの媒介契約の種類や取り扱いについての規制。
5. 広告規制
• 誇大広告や虚偽広告など、不適切な広告を防止するための規制。
6. 手付金の保全措置に関する規制
• 売買契約時に受け取る手付金が安全に管理されるようにするための規制。
7. クーリング・オフに関する規制
• 事務所以外での契約において、一定期間内であれば契約を解除できる制度。
8. 損害賠償額の予定及び違約金に関する規制
• 契約時に定める損害賠償額や違約金が法外な金額とならないよう制限。
2. 各規制の概要
それぞれの規制について、概要を簡潔に説明します。
(1) 契約書面（37条書面）
契約成立後に交付され、契約内容を記録するための書面。宅地建物取引士の記名押印が必須。
(2) 重要事項の説明（35条書面）
契約前に交付される書面で、消費者に対して物件や契約条件に関する詳細を説明するためのもの。
(3) 営業保証金・保証協会
宅建業者が供託所に供託する「営業保証金」または、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払うことで代替可能。
(4) 媒介契約
宅建業者が売主や買主と締結する契約で、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。
(5) 広告規制
虚偽または誇大広告は禁止されており、物件の情報が正確に伝わるように規制されています。
(6) 手付金の保全措置
売買契約時に受け取る手付金が一定額を超える場合、宅建業者は保全措置を講じる必要があります。
(7) クーリング・オフ
消費者が特定の条件下で契約解除を行える制度で、契約後8日以内であれば適用可能。
(8) 損害賠償額・違約金
契約における損害賠償額や違約金は、取引金額の20％以内に制限されています。
3. 試験での頻出ポイント
1. 規制の適用範囲（特にクーリング・オフや広告規制の適用条件）。
2. 媒介契約の種類ごとの違い（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）。
3. 保証金と保証協会の違い。
4. 損害賠償額や違約金の上限（20％以内）。
5. 手付金の保全措置が必要な場合。
【過去問3問】8つの規制に関する問題
問題1
クーリング・オフが適用される条件として正しいものを選びなさい。
1. 事務所内で契約した場合
2. 商業施設内で契約した場合
3. 営業所外で契約した場合
4. 電話で契約した場合
問題2
媒介契約のうち、専属専任媒介契約に関する正しい内容はどれですか？
1. 自ら売主が買主を見つけることができる
2. レインズへの登録義務はない
3. 業務報告は1週間に1回以上必要である
4. 契約期間は6か月以上である
問題3
損害賠償額や違約金の上限として正しいものはどれですか？
1. 契約金額の10％
2. 契約金額の20％
3. 契約金額の30％
4. 制限はない
【ヒント】
問題1のヒント
クーリング・オフ制度は事務所以外で契約が行われた場合に適用されます。
問題2のヒント
専属専任媒介契約ではレインズ登録義務や業務報告義務があります。
問題3のヒント
損害賠償額や違約金は契約金額の20％が上限です。
【回答と解説】
問題1の回答：3
解説：クーリング・オフは営業所外で契約が行われた場合に適用されます。事務所内や電話契約は対象外です。
問題2の回答：3
解説：専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。また、レインズ登録義務もあります。
問題3の回答：2
解説：損害賠償額や違約金の上限は契約金額の20％と定められています。それを超える額を設定することは違法です。
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