安い物件がお得とは限らない！落とし穴の解説

「新築は高いし、中古マンションや中古戸建てならお得に買えるよね！」
「物件探しをしていたら、安いマンションを見つけた！これお得じゃない？」
そう思っているあなた、ちょっとストップ。
確かに中古マンションは新築よりも価格が安く見えるし、相場よりも安い物件を買いたいなんて思うもの。
でも、その裏に“隠れコスト”が潜んでいて、うっかりすると「え、こんなにお金かかるの!?」と想定していない事態に見舞われることも。今回は、そんな見落としがちな費用を、リアルな実例と共に解説します。

① 修繕積立金のワナその1：　「月々5000円？余裕でしょ」と思ったら…

マンションの価格を見て「お、安い！」とテンションが上がったのも束の間。
後からじわじわ効いてくるのが管理費と修繕積立金。
最初は「月々5000円くらいなら余裕！」と思っていても、築年数が経つにつれ値上げされるのがマンションのあるあるです。
むしろ、修繕積立金を積み立てていくことは建物の修繕・長期的な視野で建物の価値を維持することに直結するため、マイナスではなくプラスであると考えるべきなのですが、
新築マンションの方が、値上げが起こりやすくなります。
大規模修繕のタイミングで突然「積立金2倍、3倍になります」と通達が来て、絶望するパターン。

【対策】
- 購入前に管理組合の資料を確認し、将来的な積立金の変動を確認。
- 「今が安すぎる場合は、いずれ上がる」と心得るべし。

② 修繕積立金のワナその2：　マンションの価格が安いと修繕積立金や管理費が高い場合がある

マンションの価格を見て「お、安い！」と思ったら要注意です。
よくよく見ると、管理費と修繕積立金が一般的な金額の合計の2〜3倍なんてことも。そもそも物件の価格は、修繕積立金等の額も加味して値付けされていますので、例えば、合計が6万円だったならば、相場の価格よりも1000万円近く安い場合があり、「お得物件見つけた！」と思ってしまうでしょう。
管理費と修繕積立金は、住宅ローンでは組めませんので、ローン完済後に支払い続けるものであり、その支払いの額を懸念して売却しにくさにもつながります。

③ リノベーション費用って「そんなにかかるの!?」を事前に把握する

新築と比較して中古マンションを買ってリノベーションする選択は、決して安いわけではありません。
しかしながら、新築は完成前に契約しますから、日当たりもどうなるか分からない、空間の体感もできない、ただ新築の安心感はあるでしょう。
長く過ごすことになる室内は、果たして自分の好みになっているでしょうか。

リノベーションで得られる「家」は、
自分の暮らしに合わせてつくる間取りや、一つずつ丁寧に選ぶ素材、設備、
デザイナーとつくり上げていく空間。そこでの日々の暮らしは、お金以上の価値があると私は思います。
大切なのは、マンション（戸建ても）の購入前にできる限りのことを把握すること。買ってからのこんな後悔をしないために。
・解体して初めて、壊せない壁があることに気づいた
・水回りを移動したかったのに、できなかった
・無垢材のフローリングにしたかったのに、規約でカーペットの定めがあった
・工事期間中の養生を、毎日貼り直すように言われて予想外のコストアップ
・リフォーム済みの物件を買ったけど、断熱材が施工されていなかった(寒いっ暑いっ💦)
などなど
【対策】
「こんなことに工事費用がかかるなんて、知らなかった」とならないために
- 物件選びの段階で、リノベーションのしやすさを確認。
- 予算は「本体価格＋リノベ費用」で考える。
- 事前にプロに相談して、ざっくりとした費用感をつかんでおく。

④ 固定資産税＆管理費：「ローン終わっても続く地味な出費」

「中古物件は固定資産税が安い」と思われがちですが、築浅だと意外と高いし、管理費が高めの物件もあります。
「ローンは終わるけど管理費は一生払う」という現実を忘れてると、
老後に「え、管理費払えなくなったらどうしよう!?」と慌てることに。
【対策】
- 毎月の管理費・修繕積立金込みで、無理なく払えるか試算する。
- 将来的な値上げの可能性も考慮して資金計画を立てる。

⑤ 不動産会社の担当者と相性が合わないことによる「タイムロス」

ポータルサイトに掲載されている物件に毎回問い合わせていませんか？
担当者との相性は物件探しに大きく影響します。
毎度違う会社の人の話を聞くのも情報収集の一つですが、特定の担当者を頼った方があなたのために考えて動いてくれることでしょう。

ちょっとしたストレスあるある。
・毎回問い合わせる先が違うので、営業マンからのしつこい営業電話が多すぎる
・本当に良い物件なのかの判断がしにくい
・付き合いが浅いためアドバイスが的確ではない
などなど

購入する時はメリットに目を向けるだけでなく、リスクの把握と理解が大切。
担当者としっかり話しましょう。

まとめ：「安い物件はお得」は思い込み？

中古マンションは新築より安いと思われがちだったり、相場の中で安い物件がお得！と思われがちですが、隠れコストを見落とすと、結果的に高くつくことがあります。

「知らなかった！」
「教えてもらえなかった！」
「理解していなかった！」
と、後悔しないためには、

❶修繕積立金や管理費や、管理状況を確認する
❷リノベーション費用込みで予算を考え、現実的な金額を把握する
❸頼れる担当者を見つける
こういったポイントを押さえて、事前にしっかり調査することが大切です。
「でも、そんなの全部自分で調べるの大変すぎる…！」
という人は、プロに相談するのが一番安心で確実。物件探しから模索中の方、お気軽にお問い合わせください。