不動産投資物件の特徴を知る。物件編②

こんにちは、不動産投資ナビゲーターのリヴァースです。

今回も前回に引き続き物件編としてお届けです。

前回は「１R、１K」の小振りなタイプのお話でした。

前回のお話はこちらから「不動産投資物件の特徴を知る。物件編①」

今回は、「一戸建て・連棟式建物（テラスハウス）」についてお話をしていきたいと思います。

私の中で、「１R・１K」はビギナー向けの不動産と位置づけしています。
その理由は前回の上記物件編①をご覧ください。

「一戸建て、連棟式建物（テラスハウス）」は中級者～上級者向けで私は捉えています。

では、その理由を見ていきましょう。

一戸建て、連棟式建物（テラスハウス）の特徴を知る。

プラスのポイント

１．土地、建物共に自分の名義となる。簡単に処分がしやすい

２．マンションと違い管理費等の毎月の固定費が不要

３．建物を解体して更地にすることで、駐車場利用や建て替えなど用途変更ができる。

４．賃料が高く取れる

５．駐車場があれば、その分家賃に加算できる

マイナスのポイント

１．維持管理コストが高くなる。マンションは管理費等を支払うことで、全体で管理してもらえるけど、戸建てなどの場合は、すべて自分で修繕費が必要。

２．１R等と比べて税金が高い

３．原状回復の工事費用も面積が広くなる分高くなる傾向にある

４．古い間取りのお部屋では人気が少ない。家賃が低くなる。

５．駅から遠いと敬遠されがち

以上を比較したうえで検討が必要だと思います。

では、私リヴァースは買う？買わない？

そう尋ねられると、私は購入します。

もちろんお値段によりますが💦💦

戸建て、連棟式建物（テラスハウス）は全く同じではないので、考え方が少し違います。

戸建ての場合は、単独であるため、自由にできます。

連棟式建物（テラスハウス）は、お隣と繋がっているため、戸建てよりも自由度が下がります。

自分の所だけ解体したいと思っても、３戸１の真ん中が自分の物件だったら簡単に切り離しができませんよね。

端家だったら隣家の承諾を貰って解体ができたり。

正直、連棟式建物（テラスハウス）を購入する方は一般の投資家さんであれば、かなり稀なケースだと思います。

それだけ不動産の知識が多くないと後から失敗する恐れが非常に高いです。

なので、連棟式建物（テラスハウス）は、知識がない方にはお勧めしません。

しかし、一戸建てであれば、先ほども書きました通り自由度が高いので、他者との関係をそこまで気にする必要はありません。

ただし、ここでも注意点があります。

例えば、隣家からの越境物の有無や、地中に埋設されている配管など。

これがどうなっているのか？

それらを考えると、一般の個人間取引で古い物件は要注意です。

売る人も買う人もその内容を知らずに売り買いしてしまうと、後からそれだったら買わなかったのに。

と、残念な結果になりがちです。

そのためには、費用がかかりますが、不動産会社さんに間に入って貰ってしっかりと調査をしてもらってから購入されることをお勧めいたします。

契約書はさておき、物件の調査だけをお願いすることもできます。
※不動産会社さんによっては、対応しているところ、対応していない所ありますので、事前にその不動産会社さんへ聞いてみましょう。

話を元に戻して、

上記のようなことから、戸建ての場合は、マンションや連棟式建物（テラスハウス）と違い、用途変更も先々考えることができるのが最大の強みだと思います。

しかし、土地の面積が小さすぎる物件や、再建築不可物件。など購入するには不向きな物件もありますので、そこは注意しましょう。

土地面積が小さい

１０坪以下、土地の形が不整形

再建築不可物件

建築基準法上の道路に面していない

ようは、誰しもが買うのをためらう物件です。買ったはいいけど売れない。

「負動産」

これになっては投資ではなくなります。

大阪市内であれば最低１８坪（約６０㎡以上）、間口４．５m以上の土地付きの建物であれば、出口戦略は容易です。

お知り合いに建売業者の方などがいてたら、一度お話を聞かせてもらうと良いです。

どのような土地なら欲しがるのか？

それを購入しておけばいざという時の処分が楽になります。

再建築不可物件はすべてがダメだというわけではありません。

ただ、安いという理由で買うのがダメなんです。

再建築不可物件でも高い物件ももちろんありますが、将来の出口戦略がわからなければやめておくと言うことです。

いかがでしたでしょうか？

戸建て、連棟式建物（テラスハウス）は中級者～上級者向けではありますが、上手く運営することができれば家賃収入も１R、１Kと比べ高く得ることも可能です。

また、物件によっては、１R、１Kの物件と似た価格帯で購入するチャンスもあります。

まずは、不動産投資を始める方は、１R等で、不動産投資のことを学んで頂き、それが理解できて、不動産の知識を身に着けることができれば、次のステップとして取り組まれると幅が広がると思います。

ちなみに、私リヴァースは、９月に競売で連棟式建物（テラスハウス）を１件落札しました。

これから賃貸で募集、隣家に売却のお声がけ、近隣にお声がけ、賃借人が入ってからのオーナーチェンジ物件での売却など、様々な展開を考えています。

また、こちらでもご報告させて頂ければと思っております。

次回は１棟物のビル、マンションについて書いていきます。

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ビリー師匠の直弟子であり、自身も本業を持っている。
株式投資、保険が得意分野です。今まではお客様への提案を主としていましたが、これからは自身も投資をすることで、自身の体験と経験をお伝えしていきます。

リヴァース
ビリー師匠に教えを学ばせている生徒です。
不動産の仕事をしているので、不動産投資を得意としています。
なぜ？不動産投資がよいのか？
自身の体験と経験を通して、皆様へお伝えしていきます。
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