競売物件で私が今まで出会った所有者さんのお話。

こんにちは、不動産投資ナビゲーターのリヴァースです。

今回は私が出会った所有者さんについてお話をしていきます。

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１．競売で離婚。そして独り身に・・・
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競売になった場合、離婚をされる方も多いです。

離婚される理由としては、奥様に被害が及ばないようにと考えてあえて籍を抜くことをされる方もいらっしゃいます。

私が出会ったこの所有者さんもそうでした。

お会いするまで少し時間がかかりましたが、連絡先がわかりお電話することに。お話をする感じでは、普通の受け答えをして頂ける方でしたので、後は当日お会いできるか？

お約束した日にお会いできました。

お話を聞いていると冒頭で書いたことをご本人からも伺うことに。

今回の所有者さんがなぜ競売になってしまったのか？

１．リーマンショックの影響を受け、会社の事業が縮小され収入が減少。

２．購入時の住宅ローンは住宅金融公庫のローンを利用。当時は１０年後に金利が上昇するプランでしたので、支払額もかなりの額だったそうです。

個人的に感じたことは、昔の住宅ローンを組んでおられる方は借り換えをすることで金利も下がるので、残りの返済期間が２０年以上残っているなら借り換えの方がお得な場合もあります。

まれに、その後、高血圧などの診断を受けてしまったことで、借り換えの際の団体信用生命保険（団信）に入れないために借り換えできない方もいてます。

お会いした印象は本当に普通の人でした。

服装、話し方、行動などからみての判断です。

鍵のお引渡しを受けるまでに、３回程度お会いして、室内の荷物をだされたタイミングで鍵を頂きました。

そのかかった期間は約１ヶ月半程度でした。

私が受け持った案件で一番多いのは今回の理由が多かったです。

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２．強制執行への危険信号
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私が担当した案件では、強制執行は無かったのですが、他の担当者では、やはり強制執行がありました。中には強制執行未遂？なのもありました。

強制執行になる危険信号をまとめてみました。

１．マンションの場合、管理費を１００万円以上滞納している。

２．男性単身が住んでいる（家族と離れ離れになったあとの男性）

３．部屋がゴミで溢れている。

１と３は競売の資料（３点セット）を見ることで、判別できます。

２については、３点セットに乗っている室内写真から読み取れる場合と、実際にお会いしてからわかる場合があります。

中でも男性単身の場合は、要注意が必要です。

８割近い方は、お会いして話ができれば退去して頂けるのですが、中にはまった話が通じない方もいらっしゃいますので、お話を勧めながら対処法を考えて動く必要があります。

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３．スムーズに進んだ人たち
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そんな中でも、たまには話がトントン拍子に進んで、落札から１週間後に鍵の引き渡しを受けられることもあります。

ケース１
賃貸で貸しているお部屋で空家の状態だった。

この場合は、中に荷物もないため、所有者との連絡が取れると比較的早いです。

ケース２
女性が住まわれている場合。

この場合もお話が早いです。私の感覚ですが、男性はご自身の名義で住宅ローンを組んで購入されるため、家に対しての思い入れが強いんだと思います。その反面、女性が住まわれているケースでは、男性が住宅ローンを組んでいて、その後、家を捨ててどこかに行ってしまい、知らぬ間に自己破産。結果、住宅ローンの返済口座が凍結して奥様が支払することができず、競売へ。なので、諦めというよりも、次に向けてのスタートが早いです。

ケース３
家族で住まわれている場合。

離婚の選択をすることなく、ご夫婦、お子さんがいらっしゃる場合も比較的スムーズです。
子供たちの将来を考えて次に向けて行動をされていくため、準備には多少時間がかかりますが、話し合いはスムーズです。

いかがでしたでしょうか？

私が経験したお話ですが、概ねこのような形で、話し合いができる方はそんなにもややこしい話になることは比較的少ないです。

ただ、話し合いの仕方がありますので、入り口を間違えると、話し合いがスムーズに進められる相手も、難航することになったりするので、ご自身でされる場合は注意してください。

次回は、私が不動産投資についてよくご質問を受けることを書いていきたいと思います。

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