不動産投資物件の特徴を知る。物件編③

こんにちは、不動産投資ナビゲーターのリヴァースです。

今回も前回、前々回に引き続き物件編としてお届けです。

前回は「一戸建て・連棟式建物（テラスハウス）」

前回のお話はこちらから「不動産投資物件の特徴を知る。物件編②」

前々回は「１R、１K」の小振りなタイプのお話でした。

前回のお話はこちらから「不動産投資物件の特徴を知る。物件編①」

今回は、「1棟のマンション、ビル」についてお話をしていきたいと思います。

「1棟マンション、ビル」

「1棟」って聞くだけで、かなりハードルが高く感じる方と、「そうそうやっぱり不動産投資をするにはこれでないと」そう感じる方と分かれるのではないでしょうか？

その差は何か？

不動産投資経験からきます。

1棟物になると、毎月の家賃収入は飛躍的にアップします。

例えば、マンションで考えてみると、

「戸数が30戸で家賃が毎月5万円入ると想定した場合」

5万円×30戸＝150万円/月　年間で1800万円。

今まで見てきた不動産投資物件と比べ物にならない収入となります。

では、この物件を表面利回り１０％で購入するならいくらになるのか？

1800万÷10%＝1億8千万円

この不動産を手に入れるためには「1億8千万円」のお金がないと購入することができません。

現在は購入する不動産価格の2割は手持ち資金を入れてほしいと言われたりするので、そうなると8割は借りれたとしても現金で3600万円ないと購入できないと言うことになります。

不動産投資家の方が話をされている内容や書いている内容をみると、皆さんこのクラスの物件を探していたり購入した実績としてお話をされていたりするので、不動産投資をしたことがない方からすれば、自分とは縁がない話だとスルーしがちだと思います。

現実、私も不動産の仕事に携わっていますが、不動産投資をするのはこのクラスだと思い込んでいました。

そのため、個人で購入するなんて夢物語。

そもそもお金が用意できないからと諦めて、興味すら湧きませんでした。

しかし、現実的に流通していることは明確です。

そして、不動産投資を始めて今は投資家として資産を所有している方もいきなりこのような不動産を購入されているわけではありません。

１Rや一戸建てなどの不動産を購入して、少しずつ積み上げてきた結果、そのようになっているだけなのです。

もちろん、当初からお金がある方で購入されている方もいらっしゃると思います。

少し話がずれたので、本題へ戻ります。

見て頂いたように、1棟物は毎月の収入が飛躍的にアップすると共に、借り入れができなければ購入するのは難しいということをご理解いただけたと思います。

収入が増える。借入額が高額になる。

そうです。毎月の返済額も高額になると言うことです。

満室であれば、返済よりも収入が上回っている。これは△ですね。

満室でなくても8割くらいで返済よりも収入が上回っている。これは○です。

満室でも返済額の方が多い。これは✕ですよね。

そして、管理する物件も大きくなるので、毎月かかる維持コストも上昇します。

■マンションの場合
１．エントランス、共用部の清掃・維持管理
２．エレベーターがある場合は、定期点検
３．大規模修繕に備えての貯蓄

■ビルの場合
１．エントランス、共用部の清掃・維持管理
２．エレベーターがある場合は、定期点検

最低限として必要となります。

1棟を所有する場合は、室内だけでなく、建物全体の維持管理があるため、その分のコストをしっかりと積立しておかないと、どんどん廃墟になってしまいます。

そうなると、誰も住みたくない、借りたくない。

家賃がどんどん下がっていく。

家賃が下がり返済に追われる。

修繕するお金が貯まらない。

負のスパイラルに陥ってしまいますのでご注意ください。

個人的には、一棟物は魅力あるものの、責任が非常に高まります。

いきなり初心者が購入するお金が用意できるからと言って購入してもまったく不動産経営にはならないでしょう。

そのためにも小さなことからコツコツと。

まずは無理なく始められる不動産から始めることをお勧めいたします。

何より一番怖いのは資金のショートです。

不動産投資に憧れて、何も考えず勢いだけで購入する。

これで成功されている方はよいですが、

多くの方は失敗します。

結果、不動産購入するための借金だけが残ってしまいどうにもならない。

購入した価格で売却できればよいですが、それ以下でしか売れなかったら元金の返済すらままなりません。

そうなると最後はどうなるのか？

「競売」として売り出されてしまうわけです。

豊かな暮らしを夢見た結果、残念なことにならないようにご注意くださいね。

私は、現在、先ほどの不動産競売で不動産を落札して、コツコツと始めていこうかと思っています。

どのような物件を落札したのか？

それは次回にお話をさせて頂きます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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不動産の仕事をしているので、不動産投資を得意としています。
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