民泊新法の施設で、合法的に365日営業する方法（マンスリーで併売）
民泊新法の施設には、180日の営業制限がありますよね。
今回は、民泊新法の施設が合法的に365日営業する方法を解説します。
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民泊新法で365日営業する方法
Airbnbを例に、民泊新法の施設で365日営業する方法を解説します。
Airbnbアカウント内に、2種類のリスティングを用意してください。
A：通常の宿泊予約用（最大29泊以下）
B：マンスリー専用（最低30泊以上）
こうすることで、実質365日の営業が可能になります。
カラクリを解説
寝具をレンタルにするなどし、以下①と②に該当の保健所に該当しないと判断される場合、
30泊以上の予約は『賃貸』に該当すると判断されやすくなります。
①施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め
施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること。
②施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さない
ことを原則として、営業しているものであること。
寝具の無償提供は、『宿泊』と判断される要素になり得ると考えられます。
判断は、保健所の判断になります。皆様の保健所に「寝具をレンタルにして、賃貸借契約を結ぶ場合、賃貸ですよね？」と、保健所と話して議事録を取りましょう。
上記をクリアし、該当予約が『賃貸』と認められる場合、
該当予約の宿泊日数は、民泊新法の180日には含まれません。
しかし、Airbnb上では30泊以上の予約も180日に加算されてしまうのです。
30泊以上の予約をBのリスティングに逃すことで、この問題を解決します。
在庫の調整はどうする？
A・Bの在庫を連携し、在庫調整を自動化しましょう。
Airbnbのリスティング同士の在庫を同期することができます。詳細記事はこちら。詳細記事が非公開になっている場合は、Airbnbのサポートに詳細をお問い合わせください。
Beds24ユーザーの場合、メールサポートから設定をご依頼ください。
どちらかに予約が入ると、もう一方が自動で閉まるように設定します。
細かい設定や運用方法は以下の記事で解説しています。
法律的に問題はないのか？
法律的に問題はありません。
問題となるのは、累計180日を超えて『宿泊予約』を受け入れた場合です。
なお、『長期予約が賃貸である』ことを明確に証明する必要がある場合は、
ゲストと賃貸契約を締結しましょう。
賃貸契約は、条件によって宅建業の免許が必要になります。
1.オーナーとゲストが賃貸契約を結ぶ場合
この場合、オーナーに宅建業の免許は不要です。
2.運営者とゲストが直接賃貸契約を結ぶ場合
この場合、運営者に宅建業の免許は不要です。
3.オーナーの代理で運営者とゲストが賃貸契約を結ぶ場合
この場合、運営者に宅建業の免許が必要になります。
Airbnbは宅建業者である必要はあるのか（2023年6月20日追記）
通常、賃貸契約を媒介するには、宅建業者である必要があります。
ただ、以下弊社の顧問弁護士の見解の通り、弊社の見解では、Airbnbは宅建業者である必要がないです。故に、宅建業者ではないAirbnbから宿が31日以上の予約を宿が賃貸契約として受けるのは、問題ないと弊社は考えます。
以下、弊社顧問弁護士の見解：
宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます。）上、建物の賃借の「媒介」を業として行う場合には、宅地建物取引業（宅建業法第2条第2号）に該当し、宅建業法上の免許が必要です（宅建業法第3条）。
この点、「媒介」とは、他人間の法律行為の成立に尽力する行為をいいます。一方、例えば、売買物件や賃貸物件があるとか、物件概要の資料を提供する行為などの宅地建物の売り情報、買い情報を提供するだけの情報提供行為は、宅建業法2条2号にいう媒介には該当しないと解されております。（「【逐条解説】宅地建物取引業法」77頁以下）。
Airbnbは、同社サービスの利用規約を参照する限りでは、空き部屋を貸したい人（ホスト）と部屋を借りたい旅人（ゲスト）とをつなぐWebサービスであり、いわゆるプラットフォーマーであると理解しております。
この点、Airbnbにより提供されるサービス内容として、賃貸物件の情報を提供する情報提供行為のみを行っているといえる場合には、宅建業法第2条第2号にいう「媒介」に該当せず、同法第3条に基づく免許は不要であると言える可能性もあると考えます。
ただ、上記は裁判所の判決ではなく、弊社の顧問弁護士と弊社の見解です。将来、裁判や行政指導などで上記の弊社の見解が否決される可能性はあり、弊社はその際の責任は負いかねます。
マンスリー予約を獲得するコツ
マンスリーを予約してくれる人のために、長期滞在割引を設けることが重要です。
例えば、30泊以上の予約であれば20%の割引を提供します。さらに、宿が連続して空いていることが必要です。
よくある問題として、一軒家の宿が土曜日の夜だけ毎週予約されてしまい、ゲストが30泊連続で予約を取ることができない状況があります。
例えば、チェックインから120日以降の予約については、最低宿泊日数を30日に設定することで、ポツポツとした一泊予約を防ぎ、マンスリーでの集客を図ることができます。
民泊新法において、物件を年間180日以上利用してゲストを泊め、収益性向上を目指す場合、マンスリー予約を活用します。マンスリー予約を取ることで、180日の制限を超えて集客が可能です。
最後に
民泊新法の施設は、マンスリー用のリスティングでも集客しましょう。
合法的に実質365日運営することができます。
(2023年3月19日 追記)
上記の詳細な内容をこちらの記事に追記しています。