【直前】　宅建　知っておいて。1

10/15の宅建試験に際して
合格のために知っておいて欲しい出題問題の内容を下記に記しています。

私が合格の為に記憶した内容です。
メモ書きとして保存していたので公開しようと思います。
参考書〜模試レベルの内容になってます。

宅建
根抵当権
極度額（優先弁済の上限額）の範囲内であれば、抵当権とは異なり最後の2年分を超えて利息等の請求できる
（後順位抵当権者がいる場合）

逆に、後順位抵当権者がいない場合は
2年を超えて利息について抵当権を実行してもオケ。

元本確定前に譲渡された根抵当権の譲受人が、根抵当権を、行使することは不可

抵当権、先取特権、質権：物上代位有る
留意権には無い

H25
建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て、建物に付加した造作物の請求請求をした場合、賃借人は造作買取代金の支払いを受けるまで、当該建物を、留置することは出来ない。
↓
造作買取請求権を持って建物に対する留置権の行使は出来ない。

2番抵当権の時点で法定地上権が成立しても、1番抵当権設定時点で法定地上権の要件を満たして無い場合、抵当権を実行しても法定地上権は成立しない

2番以降の抵当権者が法定地上権を行使できると1番が不利に陥る

抵当権
被担保債権を、特定しなければならない

根抵当権
一定の範囲に限定して被担保債権とする
↑
あらゆる範囲とか一切とか言って騙してくる

根抵当権は極度額の登記をした後でも
後順位担保権者など利害関係者の承諾を持って、極度額の増額可能

抵当権：目的物を、金銭に換える事が重要
抵当権者は建物の損傷行為を行うものに対して妨害排除請求できる

借地上の建物に抵当権を設定
↓
借地権についても及ぶ。
敷地の賃借権など

抵当権の目的物を賃貸した場合
賃料債権は物上代位の対象

物上代位の為には
対象の金銭等が、払い渡される前に
抵当権者自身が差し押さえる

この際
一般債権者が先に差し押さえていても、
その債権が転付命令を得てない段階なら
抵当権設定登記をした抵当権者が更に上から差押をして物上代位が可能になる

抵当権の順位
各抵当権者の合意によって変更できる
債務者や抵当権設定者の同意は不要

抵当権実行につき、
法定地上権が生じた場合
競落したものは法定地上権が認められたものに対して明け渡し請求できない

抵当権順位
登記の先後で決まる

土地と建物どちらに抵当権を設定したかを見る

抵当権の目的物が土地なのに、
土地に対する抵当権に基づいて
建物の債権に対して物上代位は出来ない

あにょー（子羊）

抵当権設定登記後
抵当権の目的物が賃貸
↓
賃借人が競売手続き開始前から目的物の建物を使用してた場合、明け渡しを6ヶ月間猶予してもらえる

これは建物についてのみ。
土地、借地の場合は猶予なし

売主以外のものが住んでる（現実に占有している）建物を売却した場合
占有者に今後は買主の為に占有することを指示して、買主が承諾することで引き渡しとする事ができる
H14

地役権は要役地とニコイチ
地役権だけを要役地と分離して譲渡することは不可能

地役権は継続的に行使され、且つ、外形上認識できるものに限り時効取得可能
↓
通行地役権は通路を設ける事で外形上認識は出来るが、
通路は要役地の所有者が開設したもので有る必要がある。

甲土地の隣接地の所有者が自ら使用する為に隣地内に通路を開設
甲土地の所有者がその通路をいくら通ろうが時効取得不可

所有権者は自由に処分可能
地上権も同じ。
土地所有者の承諾なしに土地を他に転貸可能

要役地の所有権移転登記があれば地役権の移転も併せて主張出来る

共有物が不法占拠された場合
妨害排除請求可能（明け渡し請求）
↑
保存行為

保存行為は各共有者が単独で可能

妨害排除請求と違い、
不法占拠者への損害賠償請求は
自己の持分の割合で可能

共有物全体の所有権を譲渡するには
共有者全員の同意が必要

共有持分権のみの譲渡なら
各共有者が自由に、単独で可能

共有物に変更を加える行為など、
共有者全体に影響を与えるものは、
共有者全体の同意が必要

1人が持分放棄したら
残りの共有者に持分割合に応じて帰属

各共有者はいつでも分割請求可能
5年以内の期間は分割出来ない旨の契約おけ

管理費を立て替えてもらった共有者から
持分を譲り受けた場合、管理費支払い義務も引き継ぐ
↓
自己の持分の譲渡は他に承諾を得ず単独で可

土地所有者は境界付近で
障壁、建物を築造修繕するときは
必要な範囲で隣地への立ち入り権利あり

土地の分割、一部譲渡により
行動に通じない土地ができた場合
土地所有者は公道に出る為
他の分割者の土地のみを償金無しに通行可能

境界から竹木の枝
↓
竹木所有者に催告して、自ら切り取ること可能

境界から竹木の根
↓
自ら切り取る事ができる

他人の宅地が見える窓、縁側を境界より1m未満の距離に設ける
↓
目隠し必要

H26
所有権は権利を行使できるときから20年間行使しないと消滅し、その目的物は国庫に帰属する×
↓
所有権自体は消滅時効にはかからない
国庫に帰属されるわけでは無い。
所有権が時効消滅することはない

時効完成前に予め時効の利益を放棄することはできない
↓
e.g.
AがBとの契約時に、債権につき消滅時効の利益は予め放棄する約定は認められない

内容証明郵便を用いても
裁判外請求として扱うので、時効更新は生じず、請求時から6ヶ月経過まで時効が猶予されるだけ。

消滅時効完成後、債務者が債務の承認をした場合、時効完成の事実を知らなかったとしても、時効の援用はできない

時効の援用ができるのは、時効による権利消滅について正当な利益を有する者のみ。

後順位抵当権者は先順位抵当権者の
被担保債権の消滅時効を援用できない。

停止条件

条件が成就することにより不利益を受ける当事者が故意に成就を妨害する場合
相手方はその条件が成就したものとして見なす事が出来る。
つまり契約の履行を求められる。

停止条件付き契約締結時点で、既に第三者との間で売買契約を締結し履行が完了していた場合、当該停止条件付き契約は成就不能とし、無効とみなす。

条件の成就の成否が未定の間でも、停止条件付き契約の権利義務も、通常の権利義務と同じく、
譲渡、相続の対象となる

代理

無権代理行為は本人が追認することで
発生時に遡って有効となる

追認は本人が相手方に対して行う。

本人が無権代理人に対して追認した場合でも、相手方がその事実を知っている場合は有効な追認となる

無権代理行為があった際
相手方は本人に対して、追認するか否かの催告ができる。
本人は追認してもしなくてもオケ。

催告に対し回答しない場合追認を拒絶したものとする。

相手が違う本人に追認を催告する際代金の用意は不要

代理人が自己、第三者の利益の為に代理権の範囲内の行為をし、
相手方がその事につき悪意または、過失がある場合、無権代理行為となる。

無権代理行為の場合本人に帰属することはない

表見代理に該当しても、無権代理。

相手方は表見代理として、本人に契約履行請求も出来るし、無権代理を理由に代理人へ履行請求または損害賠償請求も出来る

本人が無権代理人を単独で相続した場合でも
無権代理行為の追認を拒絶できる。

しかし、相続したら無権代理人の責任も承継するので、相手が違う無権代理について善意無過失の時は、履行、損害賠償責任を負う事になる。

双方代理でも単なる債務履行や登記申請の場合は例外的に可能

代理権が有ると無過失で信じた相手方は保護の対象となり、表見代理が成立する。
よって、有効な代理行為となる

表見代理は相手方が代理権消滅につき
善意無過失の場合のみ可能。
事実を知った時、知る事ができたときは無効

代理行為において実際に意思表示をするのは代理人自身なので、意思表示に関する問題は代理人を基準に考える
↓
本人を基準に考えるとはダウト

悪意や虚偽表示などの場合
代理の効果は本人に生ずるので、取消権を有するのは本人自身。
代理人は原則取消権を取得できない。