【海外不動産投資】海外と日本の違い①「建物価値の不変性」

まず一番驚いたことは、日本では年々下がる建物の価値が、海外ではあまり下がらないこと。
特に欧米では、「長い時を経てきた建物の方がより価値が高い」と考えられており、木造であろうが石造りであろうが、取引価格自体が低下していかないのです。

※トップの写真は、ダラスのエージェントが入居している貸オフィス物件で、木造で150年以上経過してますが非常に綺麗に維持されていて、とても明治時代の建物には見えません。
こういった物件があちこちにあり、ちゃんと流通に乗っています。

初めて視察に行く前から、この文化の違いについては説明を受けていました。
しかし、改めて実例に照らし合わせて考えると、日本人の思考回路にはなかなかフィットしません。
築30年の物件でも築100年の物件でも、内容が同じであれば価値はほとんど変わりません。
勿論、賃貸物件の家賃相場も同様に下がりません。

その昔の日本でも、契約更新や入れ替わりのタイミングで、家賃が値上げ出来た時代がありました。
しかし、それはバブル的好景気がもたらしたもので、この話とは全く別物です。
景気が良いから家賃が下がらないのではなく、建物の価値自体が下がらないのです。
新築信仰が強い日本人には、なかなか理解しにくい話です。
例えるならば・・・

① 1億円でNET利回り5％のアパートメントを購入し
② 20年間賃貸して1億円を稼ぎ
③ また1億円で物件を売却すると
④ 1億円が2億円になる

こんなことが出来てしまうって事です。
日本国内で築30年の木造アパートを買って築50年まで使ったら、建物の価値は間違いなくゼロで、売却時には解体費を要求される次元です。
当然、古くなるにつれ家賃収入は下がり、最終的には利回りも半分近くまで下がってしまうでしょう。
20年間の総利回りが5％の3/4程度、売却価格が半額（土地代）だとすれば、同じ1億投資してもプラスは2,500万程度？？
ということは、「投資」としての本当の利回りは1.25％？？？

儲けも薄く、手放す頃に建物価値はマイナス・・・
不動産運用をビジネスとして取り組んでる身としては、この違いは当然無視できません。

※ご注意※
近年で言うリーマンショックのような恐慌が起きれば、当然のようにその国の不動産取引相場は暴落します。
決して買値が保証されるものでは有りませんので、そこはご承知おきください。