【アズ企画】【IR解説】23年2月期決算発表について
こんにちは！
アズ企画設計 IR担当の神部です。
かなりお久しぶりになってしまい申し訳ございません。察していただけるとは思うのですが、まあそういうことでした。
(ホントは3月のIR振り返りなどしたかったのですがキャパ不足でした)
さて、今回は昨日発表した23年2月期決算について、本日も説明会を実施しますが、多少補足すべき箇所があると思いますので、そちらをお話していきます。
１．決算概要
結論、2期連続で営業利益と経常利益が計画から上振れました！
23年2月期単体としても、売上高のみ計画未達、営業利益、経常利益、当期純利益は計画達成という結果になりました。上場来最高益です！
私としては上場直後の下方修正が多い企業というイメージは払拭できてきたのではないかな、と思っています。
まだ売上高が未達だったというご指摘をいただくかもしれませんが、当社としては、利益率が向上したことで当初計画通りの売上をやり切らなくても必要な利益を確保できたため、意図して今回の着地となった、ということをご理解いただけると幸いです。
当社のようなビジネスモデルだと在庫が売上高･利益に繋がりますので、翌期の在庫を残しておくことが翌期の計画達成への近道となります。
それからもう1つ。
決算とは関係ないのですが、事業面の説明が長くなってしまいそうなので、先に大切なことをお話いたします。
株主還元について、当社としては大きく方向転換をしました。
業績の改善による部分が大きいのですが、既に変更･公表している株主優待だけでなく、配当についても機動的に実施できるように方向転換します。
こちらは販売事業で翌期以降の在庫を抱えられる体制を構築したことで、借入(負債)が増え、自己資本比率は低下しており、従前の配当実施基準「自己資本比率30％以上で検討する」では在庫状況に影響されてしまい、機動的な配当が遠のいてしまうという判断です。
具体的な配当実施基準や配当方針などはこれから構築し、打ち出すことになりますが、当社としては機動的に配当を行なえるようにしたい、ということをご理解いただきたいです。某サイトで「23.2期は無配」という書かれ方をしていたのですが、サプライズ的に初配をしてもアレですので、きちんと投資家の皆様にお知らせした形で進めたいと考えたんですが…。と、伝える難しさを改めて感じてます。←ここは愚痴です笑
２．不動産販売事業について
当社の売上の9割程度は販売事業での売上になりますので、こちらを優先的に解説します。
前述のとおり利益率の向上で、利益確保が進んだため、翌期在庫を確保する形とし、売上は前年から下振れています。ただ、強調したいのはやはり在庫があった方が翌期実績が見込みやすいということです。
当社の課題(とリンク貼ろうとしたら今までnoteで言及してないんですね。次の記事のネタにします。記事作成したので反映しました！)を解決するためにも、この部分はやっていきたいと感じていたので、23.2期は良い形で実行できたのではないでしょうか。
また、「ここまでの記述の割に資料確認したら販売事業が減収減益なんですが」というご意見もいただきそうなので解説します。
結論、粗利は増加しています。
ただ、EBITDAを算出する上でのコスト(販管費)の構成がかなり違います。
22.2期は在庫が少ない状態で期末を迎えましたので、消費税の税額控除がおおよそできている状態で、租税公課が少なめです。一方、23.2期は在庫が多く、税額控除されていない消費税が租税公課としてかかっていますので、コストが重めです。
ここも当社の課題のページ(P22)をご確認いただけるとご理解いただけるかと思います。わからないという方がいらっしゃいましたらIR宛てにご連絡をいただけると喜んで資料の記載方法を再検討させていただきます。
この部分がわかりづらいと思って資料にしているのですが、読む方がわからない資料なのであれば、それは説明した"フリ"ですので直ぐに改善します。
３．不動産賃貸事業について
今回の決算では実は賃貸事業がポイントだったかな、と思いますのでこちらも紹介させていただきます。
想定以上の利益を確保していたのが賃貸事業でして、こちらの利益貢献によって前述の販売事業で在庫を翌期に繰り越して着地することといたしました。
大きなポイントは以下の3点です。
①収益不動産賃収
収益不動産を保有中の賃料収入やコストがこちらの項目になります。
23.2期は1年を通じて仕入を行なえたため、保有不動産が多く、こちらの収入が増えました。また、リーシング(賃貸募集)を進め、商品化が完了した物件をしばらく保有することができたことも要因としては大きいと思います。要は収益性が高くなっている不動産をしばらく保有することになりますので。
②東北ホテル
既に保有する4棟すべての再活用方法をリリースさせていただいていますが、事業の方向性が確定したことと同じくらい、23.2期についてはコスト削減による貢献が大きかったと思います。
といっても、その決断をしたのは22.2期でして、例えばホテルとしての運営を終了したことで売上は無くなりますが、運営手数料がかからなくなるということであったり、減損処理をしたことで減価償却費がほぼかからなくなったりと、さらに言ったらキリがないくらい小さなコスト削減も行なっての結果です。
本来はこのようなことの無い方が良いとは思うのですが、一旦区切りをつけて、再活用の方法を慎重に検討･実行したことで、状況が好転したように思えます。(あくまで担当者と会話した上での感想です)
③民泊
実は当社の保有している民泊施設(1物件)はコロナ禍に入ってからオープンしてまして、状況が回復するとどのくらいの売上が上がるかは不明でした。とはいえ、22年10月の水際対策緩和以降は、ADR(客室平均単価)が上がっています。具体的な数字はお伝え出来ないのですが、インバウンドってすごいなぁと感じました。(これも感想です)
という訳で、24.2期がはじめて”フル稼働”できる年になりますので、今後どの程度収益貢献しているのかお知らせできれば良いかな、と考えています。
４．2024年2月期について
あまり長くなってもいけないので、重点的に取組んでいる事項はこちらに譲ります(課題の部分でこれがやりたかった)
端的に言ってしまうと、これまで同様、販売事業を頑張って伸ばしていく、ということと同時に、新しい取組みも進んできていますので、そちらが利益貢献をし始めてくる想定もあります。
販売事業についてはここまでお伝えしてきたとおり、在庫がある状態ですので、引き続き仕入をしつつも今ある在庫を売っていく形になります。
私が営業の責任者ではないので「確実に行きます！」と言い切れない部分がありますが、計画の達成確度は高いです。(これって言い切ったうちに入りますか？)
また、昨日公表していますが、東北ホテルの譲渡益が特別利益に計上される関係で、当期純利益が大きめの数値となっています。こちらは1Qもしくは2Qに計上される予定となっています。
当社は、毎年「勝負の年」になっている部分があるのですが、そうは言っても24.2期はかなり重要だと思いますので、営業メンバーとも協力しつつ計画達成をして、また来年のこの時期に良いご報告ができるように頑張ります。
ご期待いただけると幸いです。
さいごに
いかがでしょうか。個人的に数字は見ていただければわかると思ったので、敢えて全く数字を使わないで解説したのですが、わかりづらかったら次回から改善しますのでお教えください。
さて、今回の記事も含め、IRについてご意見･ご感想などございましたら、当社ホームページのお問い合わせ窓口からその旨をお寄せいただけると幸いです(お気軽にtwitterからDMでも大丈夫です)。
こんなIRやってほしい、などありましたらお気軽にご連絡いただけると幸いです。
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