アズ企画(3490)noteでIRをはじめます！
こんにちは！
アズ企画設計 IR担当の神部と申します。
株主･投資家の皆様とのコミュニケーション向上の一環として、本日よりnote上でのIRを始めることとなりました。当社は2月決算の企業になりますので、心機一転新しい期のIRをnoteでスタートさせることになります。
当社は主に投資用不動産を自分たちで購入し、保有中に資産価値を向上させることで、利回り商品として不動産投資家の目線に合う商品にし、販売する「不動産販売事業」を東京23区を中心に首都圏で展開しています。
上場銘柄としても、不動産業者としても、知名度が低いため、当社のことをより多くの方に知っていただけるようnoteを活用してIRを実施していきたいと思います。
今回は初回になりますが、タイミング的に2023年2月期が終わったばかりでその辺りの言及が難しいため、当社の概要をご説明させていただきます。
1.当社の事業
まず当社は1都3県を中心に不動産事業を行なっている企業になります。
事業領域は大きく3つ。
不動産販売事業(以下「販売事業」)、不動産賃貸事業(以下「賃貸事業」)、不動産管理事業(以下「管理事業」)となります。
販売事業
主力の事業は、売上の9割程度を占める販売事業です。
先に記載させていただいた通り、東京都内を中心に首都圏で、投資用不動産を購入し、当社の保有中にリノベーションによるバリューアップやリーシング(入居者募集)を施し、不動産投資家の求める資産性･利回りを実現して再販する事業を行なっています。
直近で新たに取組んでいる不動産開発事業やプレミアムマンション事業などもこちらに含まれます。
※販売事業については、もう少し詳細にお話しできればと考えていますので、また次回以降に解説できればと思います。
賃貸事業
次に、賃貸事業ですが、こちらは当社が投資家や地主などの不動産オーナーから土地や建物を借受け、当社が貸主として賃貸を行なうサブリースと、上記不動産販売事業で取得した収益不動産を保有している期間中の賃料収入などがこの事業に含まれます。
事業エリアとしては、当社の創業の地である埼玉県川口市が中心となっていましたが、不動産販売事業は都内を中心としているため、全体としては東京、埼玉を中心とした首都圏になります。
管理事業
最後に管理事業ですが、こちらは不動産オーナーに対して、建物管理や入居者管理、賃貸借契約の管理、賃貸仲介などのサービスを提供する事業になります。他にも、建物管理の一環として、原状回復工事やリフォーム工事等のサービス、その他24時間対応の緊急サービスや賃貸用不動産向け火災保険などの付帯サービスの提供もしています。
この事業もエリアは賃貸事業同様、東京、埼玉を中心とした首都圏になります。
これら3事業は、その特性上、不動産の売買は1件当たりが数億円の売上になりますので、売上規模が大きくなりやすく、管理事業などは1件当たりの売上規模が例えば管理手数料ですと数千円～といった形になるため、それぞれの売上規模に差が出やすくなっています。一方で、売買は仕入～販売までが終わってしまうと新しい案件に取組む必要があります(フロービジネス)が、賃貸事業や管理事業は1度入居者やテナントが決まり、賃料収入や管理収入が入ってくると、一定期間は安定的に収入が入ってきます(ストックビジネス)。
まとめると下記のような形でしょうか。
・販売事業…売上規模大、フロービジネス
・賃貸事業･管理事業…売上規模小、ストックビジネス
2.当社の事業体制
事業に関してのお話の中で、事業エリアの話が出てきたので、事業体制についてお話したいと思います。
当社は上記の通り、およそ30年ほど前に埼玉県川口市の東川口という小さなエリアで、賃貸や管理といった事業からはじまった企業です。当初は代表の松本が1人で始めた企業でしたが、徐々にメンバーを増やして現在は約60名ほどの企業になりました。
拠点は、東川口の埼玉本店と東京･神田の東京本社の2拠点ですが、前述の通り、売上のほとんどは東京本社で仕事をしている販売事業に従事している部署によるもので、実は管理部門などもほとんどのメンバーが東京本社に勤務しています(実は結構取引先でも勘違いされている方が居て、管理部門訪問のために東川口まで行ってしまう、なんてトラブルも…)。埼玉本店の方は、賃貸事業や管理事業のメンバーが勤務しています。
と、いうわけで「埼玉地盤」の不動産会社とご紹介いただくことが多いのですが、実際は「埼玉発祥」くらいのイメージだと思っていただけると良いかと思います。
3.当社の強み
当社の強みは大きく2点あります。
①リーシングを中心としたバリューアップ
前述の通り、賃貸･管理からはじまった企業で30年以上のノウハウや経験がありますので、投資用不動産を取得後直ちにリノベーションを行なうなどで賃料収入の引き上げを図り、リーシングにより満室稼働にすることで投資用不動産のバリューアップを実現することができます。このノウハウや経験をもとに、販売事業を拡大させてきました。
②投資用不動産の回転の早さ
販売事業における物件の保有期間はおよそ180日程度と概ね半年程度で取得から販売までが完結します。この期間には物件の修繕やリーシングなども含みますが、こちらは社内連携の早さとそもそものリーシングの早さなどが期間短縮の要因となっています。
回転が早いことでリスクが少なく、金融機関の借入の面で有利です。また、万が一の急激な金融情勢の悪化にも、影響を最小限に抑えることができるというメリットがあります。
4.営業戦略について
当社の成長のエンジンになる販売事業については、新しい事業に取組む以外にも、大きく2点の取組みを進めています。
①取扱いをしている投資用不動産の価格帯の向上
融資の付きやすい属性の不動産投資家(富裕顧客層)向けの販売を進めるために、取扱いの中心を3億円以上のレジデンスへ移行しました。上場直後は2億円未満の取扱いを多くしていましたが、現状は5億円以上の不動産が4割程度となっています。
同時に、年間数件ではありますが、10～20億円規模の投資用不動産の取扱いも進めており、こちらは年間の取扱件数を増やしていきたいと考えています。
これらの取組みで、安定的な不動産売買取引を確保すること、売上の拡大を目指すことの両方を狙っています。
②取扱商品種別の多様化
不動産投資家からの様々なニーズにお応えするため、様々なアセットタイプの取組みをしています。現在もレジデンスが多いのですが、オフィスビルや店舗ビルなどの取扱件数も増えてきており、直近では倉庫などの取扱いもしています。
商品種別を増やすことで、様々な好みをお持ちの投資家にアプローチできてきていると考えています。
一旦、当社のご説明はこの辺りにしようと思います。
長々と書いてしまった気がしますが、途中触れたように、それぞれもう少し詳細にお伝えできることもあると思いますので、それは次回以降の機会に、ということにさせていただきます。
最後にIRについて少しだけ触れさせていただきます。
5.IRについて
IR担当の神部と申します。改めましてよろしくお願いいたします！
noteの使い方などついてはこれから勉強させていただくとして、これからこういった発信を定期的に行なっていきたいと考えています。
今回の記事も含め、IRについてご意見･ご感想などございましたら、当社ホームページのお問い合わせ窓口からその旨をお寄せいただけると幸いです(お気軽にTwitterからDMでも大丈夫です)。こんなIRやってほしい、などありましたらお気軽にご連絡いただけると幸いです。折角ので、社員インタビューとかもやってみようかな、とか現状では考えています。
今後も株主･投資家の皆様とのコミュニケーション向上に努めていきます。
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