【アズ企画】主要事業｢不動産販売事業｣について
こんにちは！
アズ企画設計 IR担当の神部です。
前回記事を投稿した際に、Twitterでたくさん反響をいただき有難い限りでした。励みになります！
前回投稿時には「月1回以上を目標に！」と思っていたのですが、“折角1度記事を読んだのであれば、他に投稿している記事もいっぺんに読んでしまいたい”と自分なら思うなあ、と思い直しましてしばらく頑張って投稿していこうと思います。がんばります。
さて、前回は当社の概要をご説明させていただいたのですが、その際に先送りにした「不動産販売事業」についてお話しできればと思います。
１．不動産販売事業の概要
既に前回の記事をお読みいただいている方もいらっしゃると思いますが、改めて概要から。
不動産販売事業(以下「販売事業」)では、東京23区を中心に一都三県で、投資用不動産を購入し、当社の保有中にリノベーションによるバリューアップやリーシング(入居者募集)を施し、不動産投資家の求める資産性･利回りを実現して販売する事業を行なっています。
と言いつつも分かりづらい気がしますので、前提箇所からお話していきます。
当社が主にターゲットとしている投資用不動産(収益不動産)と言うのは、所有目的が不動産から生まれる賃貸収入である不動産です。逆に所有者が自分で住むために所有するもの(こっちの方が一般的でしょうか)が居住用不動産、という位置づけになります。
資産運用の一環として不動産投資をされている方が多いと思います。また、一般の事業法人も収入の安定化のために不動産を所有していたりします。
という訳で、当社が取扱っている不動産は主に投資用不動産ないし収益不動産と呼ばれるものでして、さらに当社のお客様は一般的に「投資家」と括ってしまっていますが、具体的には資産運用をしたい個人の方、もしくは資金余力のある事業法人などが多いです。
さて、不動産の運用で得られる年間の収益を利回りと言いますが、投資家への販売の際に、投資家が求める利回りになるよう当社が購入(仕入)後バリューアップを実施しています。
具体的には、資産性を高めるための大規模工事やリノベーション工事による賃料収入の向上、さらにリーシング(賃貸募集)をしっかり行ない満室稼働にする、などを行なっています。
これにより、購入後の投資家の手間を省き利回りがある程度確定している状態にすることで、投資家の求めている利回りにマッチしていればスムーズに購入いただけるという風になります。
当社は元々賃貸管理から事業が始まっている会社ですので、リーシングは得意ですし、これまでの経験やノウハウから、入居が決まる適正な賃貸価格(=年間収入)を想定･準備しつつ仕入れを行なうことで、購入後にスピード感を持って不動産を商品化することができます。社内連携ができており、リーシングが早いことで不動産の保有期間を短くすることができます。
まとめると、
・リーシングを中心としたバリューアップ
・投資用不動産の回転の早さ
この2点が当社の強みになっていると思います。
これらを認識してただいて前回もお示ししたこちらのビジネスフローをご確認いただけるとなんとなーくイメージがつきやすくなるのではないでしょうか。(あれ？ならないですか？)
２．取組事項について
さて、ここからは当社が今、販売事業を拡大させ、会社として成長するために取組んでいることをご説明いたします
大きく分けると、①これまで取組んできたものを発展させる事、②新しく取組んでいる事の2点になります。①については直近3年ほど取組んできていますので、徐々に結果が出てきています。②については少しずつですが取組みが進んでいる状況です。
①これまで取組んできたものを発展させる事
①-１．取扱不動産の価格帯向上
上記に上げていますが、当社の販売先は不動産投資家になります。覚えていらっしゃる方も多いと思いますが、「かぼちゃの馬車事件」というものがありまして(詳細はお調べください)、結果的に金融機関の審査が厳格化されたことで、融資の付きづらい投資家と融資の付きやすい投資家が出てくるようになりました。
融資の付きやすい方の好みに合わせて従前取り組んでいた1億円前後の投資用不動産から、3億円以上の投資用不動産を中心に取組んでいます。また、10～20億円程度の投資用不動産の取扱いも増やしています。
これらは単純に規模の大きなものを販売すれば全体の売上規模も大きくなるというだけではなく、販売想定先も増えるため、取組んできています。
※下記記載の商品種類を増やすためにも、販売時期の偏りを避けるためにも、従前扱ってきた価格帯で保有期間の短い(=回転の早い)投資用不動産も引き続き取扱いはしています
①-２．商品種類の多様化
投資家の様々なニーズをキャッチできるよう、取扱うアセットタイプが増えてきています。従前はレジデンスが多かったのですが、オフィスビルや店舗、倉庫、区分などの取扱いも進めています。また、中古不動産だけでなく、新築不動産の取扱いなども増やしているという部分でも多くの種類を扱うようになってきています。
この商品種類を増やす一環として、下記のいくつかの取組みは進めてきています。
②新しく取組んでいる事
当社はそもそも新しいことにチャレンジすることに寛容な会社なのですが、様々手を打ちながら会社の成長に取組んでいます。
②-１．開発事業
当社は賃貸募集のノウハウのある会社ですので、逆にそのエリアで需要のある物件を建設するところから当社でやってしまおう！というものになります。
建設会社さんに協力いただきながら、現在3案件ほど取組んでいる状態です。こちらは建設期間ありますので、ある程度時間を要する点が、当社は保有期間が短いという特色とは逆になるのですが、将来の在庫を用意することになるため、一定期間以上先の売上を見込むことができるというメリットがあります。
24年2月期には販売が始まる見込みですので、また決算発表等でお知らせできればと思います。
②-２．プレミアムマンション事業
上記①-２．商品種類の多様化で若干触れているのですが、当社はこれまで基本的に一棟の投資用不動産を購入･販売してきました。「一棟」と別の概念として、「区分」というマンションやビルの1室を購入･販売するということがあります。当社はあまり取組んでいなかったのですが、21年12月から取組み始めています。空室となった都心の高級感のあるマンションの1区画を取得し、賃貸需要のあるようバリューアップし、販売するスキームになります。
こちらは当社が得意な賃貸需要の見極めの部分と商品化のスピードが早いことなどにシナジーがあり、既に取り組み始めた昨年度で2件の案件を販売しました。
プレミアム「マンション」事業とは銘打っているものの、これから区分オフィスなどにもチャレンジしていくことを見込んでいます。
②-３．不動産特定共同事業法(不特法)事業
不動産小口化商品というものをお聞きになったことのある方もいらっしゃるかもしれませんが、こちらは投資用不動産の種類はそのままに、投資家の裾野を増やすために取組んでいます。
こちらの対象となるのは、これまで不動産投資に興味があっても実際には投資できてこなかった方で、少額から不動産投資できる商品になります。当社が扱っている投資用不動産の中心は3億円以上になりますので、ある程度不動産投資になれた方への販売が多かった部分があります。一方で、小口化商品とすることで、1口あたりが少額になりますので、多くの方に不動産投資を体験していただくことができるようになります。
また、当社が購入した“優良な”物件へ投資していただく関係上、初めての方でも不動産の見極め、というようなことが不要ですし、小口の所有であっても相続税や贈与税の圧縮効果については実物の不動産を保有する場合と同様の効果を得ることが期待できます。
当社としてはまだ1号案件を運用中なのですが、多くの方のお役に立てるよう、今後も案件の組成をしてきます。
3,000字を超えだしたので、そろそろ終わりますが、それぞれの項目についても具体的にご説明したい事項がでてきましたらまたnoteの更新をしていきたいと思います。
当社としては、販売事業が売上の9割程度を占める中心事業になりますので、これらの取組みで拡大させていく想定をしています。また、最初に書いた通りチャレンジに対しては積極的な会社になりますので、今後も様々なアプローチを進めていきます。
３．さいごに
今回の記事も含め、IRについてご意見･ご感想などございましたら、当社ホームページのお問い合わせ窓口からその旨をお寄せいただけると幸いです(お気軽にTwitterからDMでも大丈夫です)。
こんなIRやってほしい、などありましたらお気軽にご連絡いただけると幸いです。
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