土地探しについて
このシリーズは、岡山の工務店「株式会社アトリエイデア」で住宅の新築をご検討中のお客様に向けて、家づくりの流れをご説明するシリーズです。
この記事が、ほかの地方や工務店で建築をご検討の方にもお役にたてれば幸いです。
株式会社アトリエイデアは岡山県岡山市を拠点に
「自社設計」・・・一級建築士事務所登録
「自社施工」・・・一般建設業の許可
「自社不動産」・・・宅建業の許可
の3本立てで家づくりをトータルにサポートすることのできる会社です。
そのため土地探しのほか中古の住宅やマンション、テナントなど、幅広く建築の前段階からバックアップさせていただくことが可能です。
またお身内から土地建物を相続された場合など、空家の片付けから解体、農地転用、造成などまで幅広くサポートできる「住まいの総合企業」でもあります。
そんな中で今回は土地探しについてお話をしていきたいと思います。
家を建てたいと思ったら、真っ先に考えないといけないのは土地探しです。
「どこに住むか」（土地）
「どんな家に住むか」（建物）
土地探しにあたってまず不動産の取引について知っておく必要があります。普通に生活していると不動産取引が身近なものではないのでわからないことだらけだと思います。そこで今日は土地探しについて一緒に考えていきましょう。
①まず予算を把握する
土地探しから取り組むことになったら、まず下記の手順で進んでいきます。
まず第一に、お客様にご要望をお聞きします。
・世帯年収
・エリア（小学校区や中学校区など）
・予算総額と希望の土地の広さ
そのために世帯収入をお聞きします。
住宅ローンの目安は世帯年収の５～7倍といわれています。
ご両親などからの資金援助なども視野に入れつつ、土地から建物の完成までのすべてをいくらで実現したいか、総予算を話し合います。
その総予算の中から土地に割り当てられる予算を把握します。
土地の予算÷土地の広さ＝坪単価（予算）
が決まりますね。
予算単価が希望エリアの中で実現可能かどうかを判断します。
予算が25万円/坪なのに、相場が坪単価が40万/坪のエリアを希望していると、いくら待ってもどんなに探しても家は実現しません（泣）
・エリア設定を見直す
・土地の広さを小さく
・予算を見直す
のいずれかになります。
まず総資金計画をたてて、土地の予算単価を把握することで、無駄にウロウロすることがなくなり、現実的なエリア設定や広さのイメージが持てると思います。
土地の情報をみるときは「坪単価」が大切です。
そのうえで土地を探すと現実的な土地探しができます。
②インターネットで検索する
坪単価が把握できたら、次は実際に物件探しに入ります。
土地探しにあたっては、まずインターネットで情報を検索すると思います。「岡山 土地」などと検索すると広告媒体であるアットホームやSUUMO、ホームズなどが検索エンジンで引っかかると思います。
いろいろと見るのはよいと思いますが・・・
実は一番チェックするべきなのは「住まいる岡山」です
住まいる岡山(すまいるおかやま)は、岡山県下最大規模、約1700社(全不動産会社の99％)が加盟する(公社)岡山県宅地建物取引業協会、(一社)岡山県不動産協会が合同で運営する 不動産情報サイトです。
不動産屋さんは、売り主さんから物件をお預かりした時には原則として「レインズ」と呼ばれるシステムに情報登録をすることが宅建業法で義務付けられています。（一般媒介契約の場合を除く）
そのレインズに登録された情報を一般消費者が検索できるように公開したものが「すまいる岡山」です。
レインズに登録がなくてもアットホームやSUUMOには掲載がある場合がありますので合わせてチェックしてください。
③レインズ登録をしていない物件がある
＜一般媒介の場合＞
専属専任媒介契約および専任媒介契約の場合にはレインズ登録は義務付けられていますが、一般媒介契約の場合には任意になりますので、レインズに登録のない物件が存在します。
＜囲い込みの場合＞
不動産屋さんは売り主と買い主から仲介手数料をもらいます。
●両手取引
売り主さんから売却物件を預かり、買い主も自分でみつけてくると、不動産屋さんは売り主と買い主の双方から手数料がもらえます。
●片手取引
買い主を他の不動産屋さんが見つけてきた場合には、売り主側の不動産屋さんは売り主からしか手数料がもらえません。
不動産屋さんとしては、売り主と買い主を両方とも自分で見つけたいので、あえて物件情報をレインズに登録しない人も中にはいます。
＜未完成物件などの場合＞
「これから開発申請をして造成に取掛かる予定の土地」
「来年には売る予定だが、まだ情報が公開されていない」
という状態の土地は情報が表に出ません。
しかしこの状態のまま買い手が決まってしまうことも多いので、水面下で取引が完了してしまうことがあります。
④自分の脚で探そう
土地というのはフィーリングが命です。
インターネットで情報をみても、実際に現地に行ってみると、ピンと来ないということが多いです。
気になる土地をみつけたら実際に行ってみて、その周辺も走ってみてください。するとそのエリアのほかの土地も見つけることができます。
この方法なら非公開の土地も見つけることができます。
面倒なようですが、実は結局これが一番手っ取り早く、納得できる土地を見つけることができます。
⑤土地探しに対してアトリエイデアができること
ご要望をお聞きして、希望のエリア・坪単価・面積などのイメージができたら「すまいる岡山」などのインターネット情報で良さそうな土地を見つけて実際に走ってみます。（ここまではお施主様と同じです）
またお客様から「この土地が気に入ったので問題がないか調べてほしい」との依頼で、周辺地盤の状況、給排水の状況、法令制限、などを調べることもあります。
それと同時にそのエリアに強い不動産屋さんを訪ねて、非公開情報やおすすめの物件がないか聞き込みをしていきます。
売り看板のない空き地で、どうしてもそこの土地を売ってほしいというケースがあれば、所有者を調べて交渉にあたることもあります。
⑥建築条件付に惑わされない
建築条件付きの土地は、その土地を開発する際に建築会社がお金を出している土地です。そのため他の建築会社には絶対に建てさせません。建築条件を外してもらう交渉ができる場合もありますが必ず高額な費用を提示されます。
「建築条件付」の土地は「このエリアでこの値段で買えるの？」というような価格設定になっていることがあります。
そのからくりは、家づくりの入口となる土地の購入で、お買い得に見えるように土地の価格を下げてお客様を呼び、建物の建築費で残りの費用を回収する仕組みになっているのです。
⑦決断力が必要
土地は正真正銘の一点ものです。人気のエリアでいい物件が出ると、あっというまに買い手がつきます。月曜日に見つけて火曜日には売約済みというような話はザラにあります。
「買いたい」と思ったらアトリエイデアにご連絡ください。弊社から「買付申込書」という書類を送り購入の意思表示をします。単純に早い者勝ちです。
「買付証明書」には法的拘束力はありませんが、買付を受けると不動産屋さんは売り止めをしますので、よほどのことがない限りキャンセルはできません。買付を送ったら、すみやかにローンの手続きを進めて契約に移るのが売り主さんへのマナーです。
⑧住宅ローンの準備はお早目に
買付を送ったら速やかに契約と決済にむけて資金調達をする必要があります。そのために多くの場合、ここでローンの審査に進みます。そのためどこの銀行でお金を借りるのか、という問題は土地探しと並行して進めておく必要があります。土地も建物も未定で構いませんから、事前にいくつかの銀行で審査をうけて借りられる最大額をつかんでおくことをお勧めします。
アトリエイデアでは銀行のご紹介や書類の橋渡しもさせていただいております。住宅ローン商品の中で最近のケースでご利用が多いのはJAですが、万人受けするものでもありません。団体信用生命保険も銀行ごとに特色があります。三大疾病特約などの要件も多様です。じっくり検討したいですね。
ネットバンク系は金利が安いですが、手続きが煩雑です。
ローンのことについては長くなるので、また別の機会にお話をいたします。
まとめ
以上、岡山の工務店「株式会社アトリエイデア」による家づくりの流れから「土地探し」ついてご紹介しました。
これから家を建てる方にとって土地探しはとても重要なステップです。
土地探しの際には予算の把握や建築条件の確認が必要です。
人気のエリアでは早い者勝ちとなることもあるため決断力も求められます。また住宅ローンもお早目の準備をお勧めします。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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としていただけますと中井が泣いて喜びます（笑）
株式会社アトリエイデアはお客様の家づくりをトータルにサポートしますので、ぜひお気軽にご相談ください。