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若手エリサラは今すぐ都心マンションを買え！

割引あり
Ash@コンサル×マンション

はじめに

こんにちは、Ash＠コンサル×マンションという名前でX（旧Twitter）で発信しております。私は外資系コンサルティングファームに新卒入社し、昨年20代中盤で都心マンションを購入しました。

同世代でマンション購入する方はまだまだ少ないですが、昨今マンションに興味を持つ若手社会人が増えているように思います。その背景にはコロナ禍以降、タワーマンションを筆頭に都心のマンション価格が急騰しており、マンションを購入するだけで巨万の含み益（取得価格と時価を比較した未決済の利益）を得た方が増えていることも挙げられると思います。一般的には住宅購入は、結婚や出産などライフステージが変わる30代で行う方がほとんどですが、私は若手から比較的高給な大手企業勤めの方（いわゆるエリサラ）は20代からマンション購入を検討するべきではないかと考えています。

今回は若手エリサラ（主に20代）向けに

  • なるべく早く都心マンションを購入するほうがいい理由（第一章）

  • 実際に購入する際にまず気を付けるべきポイント（第二・三章）

  • 資産性の高いマンションの条件（第四章）

  • これから買うべき狙い目エリア（第五章）

といった内容で、私の意見をつらつら書いてみようと思います。（※約2万字笑）

X上で日頃仲良くさせていただいているマンションに関連する発信をされている方々（いわゆるマンクラ）は、そもそも投資目線であることが多く、私もX経由での基礎的なマンション購入に関する知識のキャッチアップには少し苦労しました。本noteでは、マンクラ視点では当たり前のことを多分に含みますが、実需×資産性担保を目的として1次取得を目指す方（若手社会人でマンション購入を検討し始めた方から実際に資産性の高いマンションを購入したいがどの物件がいいか悩まれている方まで）のマンション購入に関する基礎知識・考え方のインプットの一助になればいいなと思っております。
※ただし、こちらの内容はあくまで私の個人的な意見です。マンション購入は人生を左右する買い物ですので、あくまで一意見として参考にしていただけますと幸いです。

今回、実際の私の購入談を踏まえて具体的に書かせていただいたため、個人情報保護の観点で一部有料化させていただいてます。購入いただいた方には、マンション購入に関する個人オンライン相談（チャット可）を30分無料で対応させていただきますので、興味がある方はぜひ有料部分もよろしくお願いいたします！

（私自身が都心マンション購入済みで、メジャー7の住宅営業担当者の友人と大手不動産仲介会社のトップ営業マンの友人がおり、新築・中古両観点でアドバイス可能な環境かと思いますので、個人相談希望の方はぜひDMいただけますと幸いです）

第一章：若手エリサラがなるべく早く家を買うべき理由

まずは、本題の前に私が思う若手エリサラを定義しておきたいと思います。

  • 若手エリサラ（28歳で年収1,000万程度が狙える企業にお勤めの方）

    • 職業：金融・コンサル・商社・広告・デベ・外資IT・一部メーカー等

    • 年齢：20代中盤~30代序盤

    • 世帯構成：独身 or DINKs

    • 年収：単身750万~、世帯1,100万~

    • 予算：単身6,000万~、世帯8,800万~（年収の8倍を想定）

また、予算については、24年下期相場だと単身6,000万（40平米で坪500万）以上の予算が資産性のある物件を買える一つの目安かなと思います。新築でもしっかり利益を狙える物件は坪600万～（実際に豊海タワーの1期1次の平均価格が坪600前半）という体感です。これ以上の予算が出せる年収があれば、マンションを購入する土台に乗っていると考えていいのではないでしょうか。
ここから実際に若手エリサラがなるべく早く家を買うべき理由を3つご紹介します。

理由①：賃貸で家賃を掛け捨てるよりローン返済しながら自宅という資産を積み立てられる

古から「持ち家に住むべきか、賃貸物件に住むべきか」という議論はなされていますが、住宅ローン返済額と家賃支払額を支出として直接比較するのはあまり意味をなしません。その理由は、ローン返済は積立型の出費、賃貸物件の家賃は掛け捨て型の出費であり、まったく性質の異なる出費であるためです。

（出所：A-Life社「支出種類イメージ図」）

いわばローン返済は「貯金や（高騰する都心であれば）投資」のような性質があり、家賃支払は「消費」であり、新NISAで金融資産を積み立てるような感覚で住みながら実物資産を積み立てていくことが可能となります。
そして後述しますが、政府が持ち家購入を推奨しており、他に類を見ない低金利な住宅ローン、住宅ローン控除、3,000万特別控除などなど、かなり補助金や控除があるため、今は若手でもNISAやらないと損だよねといった雰囲気がありますが、マンクラからすると自宅購入しない（与信を使わない）のは損だよねといった感覚なのです。

理由②：サラリーマンの唯一の武器である「与信」を使って資産形成速度を上げられる

サラリーマンは所得税や社会保険料だなんだかんだ取られたものが手取りの給与になり、経費を使えるフリーランスや経営者より手元のお金は少なくなりがちですよね。しかし、そんなサラリーマンの唯一の武器はローンの与信枠です。銀行が融資でもっとも大切にするのが安定感と信用力のため、安定した収入があり、社会的信用力がある大手企業に勤めるサラリーマンは高額なローンを引きやすい傾向があります。
また、実際に私も複数の銀行で住宅ローン審査を受けましたが、若手であり今後年収が伸びていくという要素も加点要素であるように感じました。

そうやって若手から与信をフル活用して年収の7〜10倍の融資を受けることができれば、自己資金が少ない若手でもレバレッジを効かせて自己資金を大幅に上回る資産を形成することが可能です。これにより、資産形成の速度を飛躍的に向上させることが可能になるでしょう。

理由③：市況急騰のため今買わないと30代の適齢期にはもう都心で買えない可能性がある

最後にもっとも危機感を煽る理由ですが、シンプルに我々20代が30代になる頃には都心でマンションが買えないのではないかという不安があります。
マンクラの皆さんが今後の都心マンションの市況予測をなされていますが、私も25年以降もしばらく不動産価格は上昇で予想しています。理由は以下4点です。
短期的には、
❶変動金利（短期プライムレート）を大きく上げることは非常に難しい
❷建築費の急騰により新築価格はしばらく上がり続ける想定
長期的には
❸都内の新築供給量は年々減少傾向で今後も需要過多になる
❹資本主義である限り、貨幣の価値は下がり（インフレし）続け、対価となる実物資産の価値は上がり続ける

以下補足します。
❶変動金利と連動している短期プライムレートは企業への短期融資金利であり、大幅利上げすると日本の99%を占める中小企業への融資金利も上がりCFが回らず倒産する企業が続出するでしょう。現状利上げは難しいと思われるため、例え0.x%金利が上がっても需要がガッツリ落ちるとは考えにくいです。

（出所：日本経済新聞「短期プライムレートとは 変動型住宅ローンの指標に」）

❷新築物件の価格上昇には、中野サンプラザ再開発延期のように建築費の急騰が要因の一つ。加えて現在の土地取得費用も高騰しているため、これから竣工される新築物件は今より高い値付けが確定的だと思います。一方中古も新築が買えない大半の層の需要が集まり結局価格上昇するようなシナリオが予想されます。

（出所：一般社団法人 日本建設業連合会）

❸ここ20年で都内のマンションの供給戸数は半減しており、都心に土地取得も容易ではなく、需要減少率よりも高いため、築浅マンションは将来的にも供給減です。

（出所：不動産経済研究所「全国マンション市場50年史」）

❹貨幣の供給に関する指標であるM2は数十年増加傾向でして、我々が「豊かになりたい」と願えば願うほど、資本主義社会では経済活動に必要な「お金」を求め、政府はお金を刷る。要はインフレは進み、貨幣の価値は下がり、逆にその対価で得た実物資産の価値は上がり続けるというシナリオになります。

（出所：経済産業研究所「日本の名目GDPとマネーサプライ」）

多面的に判断したい場合は、仲良くさせていただいているエルーさんの見解も参考にしてみてください。

追記（1/7）：さらにめちゃええジェントさんのnoteでもより詳しく価格上昇について紐解かれてたので、こちらも参考にしていただきたいです。

このような状況の為、我々が30代になる頃のマンション価格なんて読めませんし、買える与信があるのであればなるべく早く購入しておくべきと思っています。また、この価格高騰局面で相場についていけている方々は既にマンションを複数所有しており、含み益がある場合がほとんどです。持つものがさらに富んでいく、持たざるリスクが顕在化していく相場になっていると感じます。まず単身用でも住宅を所有していれば、そのまま住む、売却して住み替える、賃貸に出して買い増す等、市況やライフステージに合わせて選択できるため、なにも持たない若手は何が何でも早く持つ側へ行かないといけないと考えています。

しかし、そういった焦燥感を煽るようにZ世代がZ世代に資産性の低い築古旧耐震を売りつける事例もあるようです。

私は運よく周りの有識者に恵まれ、正しい知識を身につけて多少資産性が担保されたマンションを購入できましたが、同じような若手の皆さんにも正しい知識を共有できるよう還元していきたいと思っております。

コラム：今の20代はマンションを買うために早く結婚すべき？今後はパワーカップルしかマンション買えない？

私はマンション購入が人生の優先事項の一つであるなら、稼ぎのあるパートナーと早期に結婚してペアローンを組むことを推奨しています。

賛否両論あると思いますが、大手企業の給与のベースアップ率よりも大幅に、2024年の都心マンション相場は30%以上上昇しました。これから都心にマンションを購入することは1馬力ではなかなか厳しく、パワーのある2馬力でギリギリ間に合うかなといった状況で、我々20代はかなりの焦燥感を感じているのは事実です。

このままインフレが進んで適齢期に希望の立地でマンションが買えず泣き寝入りするしかないという未来を変えるためには、「将来タワマンに住みたい！」等といった住宅に拘りがある若手は、早く自身で2,000万稼げるようになるか、なんとか年収1,000万稼ぐパートナーと早めにゴールインして共働きで20代世帯2,000万を持って都心マンションをペアローンで買うしか方法がなく、後者のほうが簡単なのではと思っています。

ペアローンはそのまま予算が倍になるだけでなく、後述の住宅ローン減税や3,000万特別控除もペアでフルローン組んでいれば2倍の控除額になるので、単純計算、2倍お得です。また、早くから守るべき共有財産があることでより夫婦間の関係値が強固になるとかならないとか？笑

もちろん育休等で年収が一時的に減少することも考えられるため、目一杯までペアローンを組めるのは子供がいないDINKSの間ではないでしょうか。若いうちに結婚すればDINKS期間を長く取れるため、ペアフルローンを組むのに最適な属性と言えるでしょう。

結婚には各々のスタイルもあると思いますが、マンション購入という人生の大きな転換点ベースで考えることも大インフレ時代では一つの選択肢になり得ると考えています。
※また、私の周りにもマンションに興味のある20代エリサラ男女が何人か居るため、もしもマンション婚に興味がある方がいればDMにてご連絡ください。紹介できるかもしれません笑

ここからは、個人情報保護の観点で有料化させていただきます。再掲になりますが、購入いただいた方には有料個人相談30分を無料で対応させていただきますので、興味がある方はぜひ有料部分もよろしくお願いいたします！
※第五章では、狙い目な6駅を選定し、それぞれに特筆すべき新築計画・中古マンションを計30物件ピックアップしている力作ですので、ぜひ読んでいただけると嬉しいです！


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