不動産投資の最前線：信託受益権を活用したホテル売買スキームの解説

1. はじめに

2025年2月、ラサール不動産投資顧問が、鹿児島県と石川県にあるホテル2物件を取得した。この取引は、不動産投資市場において重要な意味を持ち、信託受益権（TBI: Trust Beneficiary Interest）を活用した売買スキームが用いられた可能性が高い。

本記事では、信託受益権を活用した不動産取引スキームの仕組み、メリット、およびホテル業界や地方経済への影響について詳しく解説する。

2. 取引の概要

今回取得されたホテルは、以下の2物件である。
• アクティブリゾーツ霧島（鹿児島県）
温泉・レストランを備えた宿泊施設。観光資源が豊富なエリアに位置し、リニューアルを計画中。
• 山中温泉河鹿荘（石川県）
伝統的な温泉旅館スタイル。訪日外国人（インバウンド）需要の取り込みを強化する可能性が高い。

投資ファンドとして知られるラサール不動産投資顧問が関与している点から、今回の取引は信託受益権の売買を活用した資産運用戦略であると推測される。

3. 信託受益権を活用した取引スキーム

3.1 信託受益権とは？

信託受益権とは、不動産そのものの所有権ではなく、その不動産から得られる利益（家賃収入や売却益）を受け取る権利のこと。不動産の所有権は信託銀行が保持し、投資家やファンドは「受益権」の形で資産を保有する。

3.2 取引の流れ

今回のホテル売買は、以下の流れで進められた可能性が高い。

（1） 事前準備：不動産を信託財産化
• 既存のホテルオーナー（売主）が、不動産を信託銀行に信託する。
• 所有権は信託銀行が持ち、オーナーは「信託受益権」を取得する。

（2） 信託受益権の売却
• 売主は、リオ・アセットマネジメントとラサール不動産投資顧問に信託受益権を売却。
• これにより、不動産の登記名義を変更することなく、投資ファンドがホテルの収益権を取得する。

（3） 取得後の運営
• ホテルの運営は既存の運営会社（ジャパンリゾートホテルオペレーションズ）が継続。
• ファンド側は、施設改修・ブランディング強化を通じてバリューアッド（Value-Add）戦略を展開する。

（4） 投資ファンドの出口戦略
• 収益性向上後、信託受益権を他の投資家に売却またはJ-REIT（不動産投資信託）に組み込むことで、利益を確定。

4. このスキームのメリット

4.1 信託受益権を活用するメリット

✅ 税金コストの削減
　→ 不動産取得税や登録免許税が発生しないため、売買コストを抑えられる。

✅ 流動性の向上
　→ 信託受益権は分割・売買が容易で、投資家が参入しやすい。

✅ 取引のスムーズ化
　→ 所有権移転を伴わないため、通常の不動産売買よりも短期間で手続きが完了。

4.2 不動産ファンドの戦略

✅ バリューアッド戦略の実現
　→ 施設の改修やリブランディングによる価値向上で、利益を最大化。

✅ 運営リスクの分散
　→ 運営は専門会社が担当し、ファンドは資産運用に専念。

4.3 ホテル業界と地方経済への影響

✅ 観光産業の強化
　→ インバウンド需要の拡大を見越し、地域観光資産の魅力を高める。

✅ 地方経済への波及効果
　→ ホテル投資を通じて雇用創出・地域経済の活性化が期待される。

5. まとめ

今回の取引は、信託受益権を活用したホテル売買の成功例となる可能性が高い。これは、不動産投資の金融商品化の一環であり、大型商業施設や観光資産における流動化手法として注目される。

今後のポイント
• 観光需要の変動：特にインバウンド市場の回復状況が、ホテル投資の収益性に影響。
• J-REITへの組み込み可能性：資産のポートフォリオ化によるさらなる市場流動化。
• 地方観光資産のバリューアップ戦略：不動産ファンドと地方経済の連携が今後の課題。

信託受益権の活用は、不動産市場の新たなトレンドとして定着しつつあり、今後も多くの投資案件で採用されるだろう。