【民泊アレコレ】副業で民泊を始めたいけど「物件がない！」と思っている方へ（初心者の私より）
民泊をはじめたいという方からよく聞く一言。
「物件がない！！！」
私も最近全然新規を見つけていないのですが、思うに…
１、物件はある。探し方がイマイチ。
２、物件はある。ただ物件に対する要求が大きすぎるので
（理想の物件が）ない！！という感覚に陥る。
…この2つなのではないかと思います。
物件はあると思います。
でも、何を隠そう私も今「２」に陥り気味なので
気持ちは痛いほどにわかります。
ちょうど去年の今頃…1つ目の部屋を探し始めて数日。
民泊可の部屋を複数見つけ、
「まぁ、一度見に行くか〜」くらいの気持ちで内見に行きました。
同じ日に２つの部屋を見たのですが、１つは特定一階段に該当してしまい
「民泊はできるけどかなりの費用がかかる」ということで断念。
※余談ですが「特定一階段等防火対象物」に関しては
民泊物件を探す際にある程度知っておいたほうがいいかと思います。
上のリンクは「だれでもわかる消防用設備」HPですが
とてもわかりやすく書かれています！
結局、一番最初に見た部屋を契約することになったので
部屋を探し始めてから申し込むまで2週間。
実際の契約までは1か月ちょっと。
流石に早すぎる展開に「どうやって探したの？」とよく聞かれるので
まだまだ自分も初心者の域で生意気なのはわかっておりますが
もしかしたら誰かの役に立つかもしれないので
こうやって探しました、というのをまとめようかなと…。
初心者向け！ 民泊物件の探し方
１、まずは最低限の勉強
よし、部屋探そう！ と思ったら…
数時間でもいいのである程度勉強して知識をつけるとスムーズです。
基本的には不動産屋さんに問い合わせて
運良く民泊OKの物件があった場合
「民泊してもいいとオーナーが言っている」＝「民泊可」として
物件を紹介されます。（一部の民泊専門業者さんを除いて）
言葉の通り受け取って「民泊できるんだ！」と思って申し込むと
用途地域の制限があり週末しか運営できなかった、とか
特定一階段だったから消防設備に莫大な費用が必要、とか。
もちろん自分で全てを把握する必要はないですし
消防にも保健所にも相談にいかなければいけないので
勢いだけで申し込む人は少ないと思うのですが・・・。
私の経験上、少し知識を付けてから物件探しをした方が
結局スムーズですし、早く正確な判断ができる気がします。
２、不動産仲介業者（プロ）に頼る
正直、一番効率がいいのは民泊サロンやXにいらっしゃる
「民泊やレンスペの物件を紹介してくれる
不動産仲介業者さん」の情報に飛びつくことです笑
ただそういった情報は自分以外の目にも触れているので
一瞬で申し込みが入っちゃうんですよね…。
最近は特に民泊の盛り上がりがすごいので
想像以上のスピード感だと思います。
上にも書きましたが、こうした専門の業者さんとやり取りする上でも
用途地域や消防法についてほんの少し勉強しておくだけで
マイソク（図面など）の情報を見ただけで
「これは民泊OKの物件だけど自動火災警報器あるかな？」など
最低限確認すべきポイントを把握することができます。
また、民泊の盛り上がりとともに
物件を紹介してくれる業者さんの一部は
強気な初期費用の設定になっているように感じます。
ただ正直その物件が「イケる」と判断したら
常識の範囲内だったら多少割高な手数料（礼金等）を
払って契約してもいいのかなー、なんて私は思っています。
自分の時間を削って探し続ける”時給”と割り切るのもアリかと。
どこの業者とは書きませんが、
実は私もかなり高めの初期費用を提示されたことがあります。
しかしながら、交渉の末かなり安くしてもらった＆
数ヶ月分のフリーレントまでつけてもらったため
あっという間に初期費用を回収。
ただ安くしろ！ではなくてお互いのメリットを提示した上で
価格に関してはある程度の交渉できるのかなーと思います。
（やりすぎると嫌われちゃうのでお気をつけください…）
３、ポイントをおさえた電話問い合わせ
以前、X（旧Twitter）にも書いたのですが・・・
1000本ノックは言い過ぎですけど、
結局のところ、私は不動産屋さん（仲介業者）に電話をかけまくりました。
ホームズなどのサイトで
「あ、この部屋いいな！ 民泊できるかな？ 聞いてみよ！
よーし、電話だ！」は正直かなり時間の無駄。 ←個人の意見です
むやみやたらにアタックしても意味がないと
電話をかけ始めて５分で気付き、自分なりにターゲットを絞り
電話大作戦を決行したところ、たくさんの民泊OK物件を発見。
自分で契約しない部屋やビルは、知人にご紹介したりするほどでした。
電話で問い合わせする時の私なりのポイントはこちらです↓
これについてちょっと詳しく書いていきます。
１） 行政のHPにある「民泊届出情報公表一覧」を確認
これは港区のHPですが、各自治体に同じようなページがあるかと思います。
ようは、民泊がすでに許可されている建物（部屋）の一覧。
新規参入よりはすでに民泊が入っている建物の方がOKの可能性が高い
という理屈です。
もちろん「その時は受け入れたけど今はダメ」はありますけど
０→１より、１→２の方が可能性的には確実に高いと言えるかと…。
２） レンスペが入っている建物
上とほぼ同じ理由です。
レンスペがOKだからといって民泊がOKとは限らないのですが…
不特定多数が出入りするタイプの転貸のハードルが低いはず。
３） 業種相談可
昔の違法民泊のイメージが残念ながら残されているため
若干イメージが悪いので…民泊を敬遠するオーナーさんも
少なくないのが事実だと思います（悲しい）。
ただ、こういう「業種相談可能」のところは参入障壁は低い。
Xには言葉を濁して書きましたが「風俗の待機所OK」と
明記されている建物は、私の肌感ですがかなり民泊OKな気がします。
４） 外国人OK / 空室が長い / そこそこ築古
空室が長いかどうかは、いつその部屋の情報が
ホームページに登録されたかをみればわかります。
書くまでもないですが、こういう部屋は貸主側の「早く貸したい」という
気持ちがダダ漏れてますので交渉の価値はアリです。
５） オフィス専門の業者にも問い合わせ
実は1つめの部屋を見つけたのはオフィス専門の仲介業者さんでした。
民泊の場合、キッチンや浴室がないとダメなので
いわゆる普通のオフィスは宿泊施設として使えません。
しかし、お風呂やキッチンのあるマンションだとしても
SOHO可、オフィスとして登記可の物件は
オフィスの仲介業者でも取り扱われています。
（ホームズとかで探す時でも「SOHO可」とか「登記可」に
チェックをいれるとそういった物件がソートされるのでオススメ）
オフィスとして登記できる＝比較的住人以外の人の出入りに甘い。
ということで、民泊を許可される可能性が
ちょっぴり上がるのでは？と言うわけです。
４、物件クオリティのハードルは下げる
これは自戒の念を込めて。
コンパクトな部屋で副業民泊を始めたい・・・という方で
莫大な予算がある！という人は少ないと思うので。
狭くても綺麗なピカピカのお部屋でやりたい。
・・・理想です。私もです😢
もちろん奇跡的にそういう部屋もあるとは思うのですが
基本的には、立地が良くてピカピカの部屋だったら
民泊可能な部屋として貸し出さなくてもフツーに人が入ります。
よって、民泊可能なお部屋は「多少の難点」があるのが通常です。
もちろん妥協しまくる必要はないのですが
転貸で民泊を始めたい場合、パーフェクトを追い求めると
物件探しだけで数年経過する気が。
なのである程度は諦めた方がいいのかな、と。
その上で、自分の中で譲れない条件をちょっとだけ定める。
私の場合、これまで譲らなかった条件は以下の３つです。
→駅近（最寄りが私鉄なら５分以内、大きめのJRの駅なら10分以内）
→RC造
→独立洗面台
※一応この３つには自分的な明確な理由アリです。
また、もし大箱をやるとなった場合は全然異なるとは思います。
立地と建物は変えられませんが
中身はある程度工夫でどうにでもなるので
クロスを貼ったり、可愛い家具を入れたり。
狭小だからこそ、そこまでお金をかけずに
お部屋の見た目を変えることは可能。
100点の部屋ではないですが、可能な限り部屋を可愛くして
できる範囲でおもてなし。私は総合点で高得点を狙っています。
設備の良さ以外である程度勝負できるのも
民泊の面白さなのかなーなんて。
ここからはまたまた余談。
民泊OKの物件は”いわくつき”の部屋も多いようです。
・・・お察しください。
私はそっち系苦手なので積極的に手は出していませんが
「心理的瑕疵物件は安く借りられるし、
数日泊まるだけのゲストは”大島てる”は見ない」と、
そういう物件を狙って借りる方もいるとか。
確かになぁとは思いました。とても理にかなってる！
このnoteを書きながら、
久しぶりに私もまた新しい部屋を探そうかなぁ、と。
心理的瑕疵物件は借りないけど（多分）。
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