不動産屋に騙されない！ 家賃値上げの拒否方法
お金に縛られない人生を目指し日夜研究中の旭です。
お金に縛られない人生達成のためには日々の支出を最小限して、できるだけ若い時期に投資額を大きくすることが重要です。特に家賃などの固定費は（ストレスを溜め込まない範囲内で）最小限にしなければなりません。
こんな私の元に入居中マンションの管理会社より8000円の家賃値上げ通知なる書類が届きました。私は今までの人生で不動産屋に騙された、カモにされたという苦い経験が多数あるため、その反省から借地借家法をよく勉強していました。そのため大家から家賃は一方的に値上げできないことを知っています。この記事は一般入居者である私が家賃値上げを拒否するまでの経緯を記し、皆さんに不動産屋に騙されないための知識を共有するためのものです。もし大家から急に家賃値上げを通知されて困惑されている人がおられましたらぜひお読みください。
家賃値上げは拒否できます
賃貸物件などの規制は借地借家法32条で規定されています。わかりやすく口語調でどのように定められているか以下に記します。
借地借家法第32条第1項
以下のような事情を満たせば大家さんは入居者に家賃値上げを請求できるよ。
・税金が高くなり、今の家賃ではやっていけない場合
・不動産価格が上がった場合
・周りの物件の家賃と比べて安すぎる場合
2024年現在、我々の給料は上がっていないのにもかかわらず東京都心部の不動産価格は急激に上がっていて、2番目理由による「不動産価格が上がった場合」により家賃の値上げを請求されるケースが相次いているようです。大家からの家賃値上げの請求自体は法律に基づく正当なものです。
しかし借地借家法32条第1項では家賃値上げを請求できるとしているだけで、家賃を値上げできるとはしていません。家賃を変更するには大家と入居者双方の合意が必要です。入居者は値上げに納得できなければ堂々と断ればいいのです。合意が得られない場合の対処法は借地借家法第32条第2項で決められています。
借地借家法第32条第2項
家賃交渉がなかなか決着しない場合は最終的に裁判所が妥当な家賃を決定するよ。ただし裁判所の判決が出るまでは今までの家賃を払い続ければいいよ。もし家賃値上げが妥当だと裁判所が判断したら、差額分を後から払えばいいよ。ただし利息10%は上乗せして払ってね。
裁判所！？とビビるかもしれませんが、大家は入居者に値上げを拒否され、それにどうしても納得できなければ値上げが妥当だという証拠を集めて裁判所に申し立てる必要があります。「値上げが妥当だという証拠」はSUUMOで周りの家賃を調べればよい、というような簡単なものではなく不動産鑑定士を何十万円もかけて雇って調査してもらわないといけません。弁護士費用もかかります。そのため家賃数百万円のオフィスビルならばともかく、一般庶民が住むようなアパート、マンションではコストパフォーマンスが悪すぎて値上げ請求で裁判を起こすことはまず無いようです。
大家の弱みを知ろう
裁判費用がかさむから大家は値上げを拒否されても何もできないと記しましたが、大家にはさらにもう一つ弱みがあります。それは法定更新です。
借地借家法 第26条
第1項
家賃を値上げしたければ、賃貸契約期間（東京では2年が通例）の1年前から半年前までに、「家賃値上げしないと契約更新しない！」と通知してね。通知しなかったら今までの家賃で更新したと見なすよ。しかも契約期間は無制限とするよ。
第2項
「家賃値上げしないと契約更新しない！」と通知したとしても、入居者が納得しなかったら、この場合も今までの家賃で更新したと見なすよ。しかも契約期間は無制限とするよ。
借地借家法26条の定めにより更新したとみなされることを法定更新といいます。法定更新されると契約期間が無制限になります。だから何だ？ということなのですが、大家にとっては今後更新料を請求できなくなることを意味しています。数千円の家賃値上げ交渉のために、更新料が取れなくなったら結局損だったということになりかねないですよね？そのため大家としては法定更新は絶対に避けなければならず、更新日が近づいたら家賃値上げ交渉は取りやめて「家賃値上げは諦めるんで普通の更新（合意更新）してください。その代わり更新料は今まで通り払ってね（懇願）」となるのです。
家賃値上げを拒否しても追い出されないの？
今まで家賃滞納など問題行為をしてなければ家賃値上げを拒否しても追い出されることはありません。借地借家法では入居者の権利を守るために追い出しを厳しく制限しています。入居者を追い出すには正当事由が必要とされていて、正当事由とは
建物が倒壊しそうなど明らかに危険な状況
貸主や家族がどうしても居住する必要がある
入居者が家賃滞納を繰り返している
入居者が騒音などの問題行為を繰り返している
などであって家賃値上げの拒否という正当な権利を行使しても追い出されることはありません。
家賃値上げ通知が届いたらどうすればよいのか？
大家と入居者の両者の合意がなければ家賃値上げはできませんが、「家賃値上げ通知」というような書類が送付されることが多いようです。私の場合も、契約更新の時期に「家賃値上げのお知らせ」という書類が通知されました。入居者に家賃値上げを拒絶する権利があることも記されていません。不動産知識がないと「家賃値上げを受け入れないといけないのかな」と心配させるような姑息な手法です。
「家賃値上げ通知」には家賃値上げへの同意書が同封されているはずです。家賃値上げに納得できないならば同意書の「家賃値上げに同意します」といいう部分を二重線で削除し、「家賃値上げに同意しません」と書き換えて返送すればよいだけです。理由などいりません。
不動産管理会社も必死に電話などかけてこられるかもしれません。私の場合、「なぜ家賃値上げに同意できないのか説明してください」、「同意しないと退去させますよ！？（大嘘）」などとしつこく電話がありました。ただ、更新日までの辛抱です。先に述べたように大家や不動産管理会社は法定更新を何よりも避けなければならないので、更新日直前になったら今までの態度が嘘だったかのように「今まで家賃でいいので通常の更新とさせてください」となりました。
おわりに
私は不動産知識を勉強していたので家賃値上げを拒否できることはよく知っていたのですが、それでも不動産屋にしつこく電話されて不安な気持ちになってしまいました。それでも最終的には家賃値上げ拒否を勝ち取ったので皆様にも同じように対処していただきたいと思い記事を書きました。
給料は対して上がらないのに家賃という固定費が高くなるのはお金に縛られない人生実現の大きな障害となります。家賃値上げに納得できなければ戦ってみてください。