【元銀行員×不動産業界】初めまして、土居直人と申します。～私が見てきた不動産会社の傾向～
今回は、新たに寄稿いただく土居さんの1つ目の記事をご紹介します。
私の自己紹介記事も、ぜひあわせてチェックしていただけると嬉しいです。
こんにちは。初めまして。
私の名前は「土居直人（どいなおと）」と申します。
私は大阪の信用金庫で10年弱、主に法人営業として従事した後に、不動産業界へ転職しました。
信用金庫時代は収益物件の融資を中心に、"他行があまり手を出さない担保がある大型案件を狙う"という少し特殊な案件を取り扱いもしていました。
現在は、不動産仲介業を経営しております。
主に収益物件を取り扱い、その際の案件組成や銀行融資に関するコンサルティングも行っています。
谷本さんとはXで出会い、投稿を拝見したときに「一緒に仕事をしてみたい！」と思い、私から連絡して面談させていただきました。
また、今後は協業をさせていただきます。
今回は、私が今まで感じたことをお話ししており、不動産業、特に1人や少人数でされている個人法人向けの内容です。
ぜひ、参考にしてください。
谷本より：
土居さんとは私のnoteやX、YouTubeを見ていただき「ぜひ一緒に仕事をしてみたい！」とご連絡をいただき関係がスタートしました。
私と同じ信用金庫出身、そして不動産業で働き、現在は不動産会社を経営しています。
これから不動産業者向けの対応や関西方面で協力をして中小企業の経営者をサポートしていきます。
これからよろしくお願いいたします！
私がみてきた少人数の不動産会社の傾向
私が見てきた1人、もしくは少人数でされている会社の傾向です。
1人または少人数の不動産会社の特徴
当たり前の話ですが、銀行との面談や交渉はほとんど社長が行います。
新規案件の相談については、どうしても既存行に相談することが多いように思います。もしくは、取引のない銀行へ相談したいものの窓口がなく、既存行で融資のテーブルに乗らなければ、その案件は見送るといったケースが多いですね。
そういった会社の課題
これは上記でもあるように、取引のない銀行への窓口が必要になります。
不動産に積極的な銀行もあれば、反対に消極的な銀行もあります。時期によっても積極的、消極的な時期があるので注意が必要です。
物件のスペック、財務内容によっても大きく変わりますし、また相談する支店の担当者や支店長によっても全然違います。
融資相談できる銀行を1つでも多くできれば、今まで見送っていたような物件も仕入れできる可能性を高められるはずです。
不動産融資について
続いて、不動産融資についてお話したいと思います。
融資の種別は2種類
融資の種別は、基本的には長期と短期の2種類です。長期は主に収益物件、短期はプロジェクト（PJ）に対しての融資となります。
長期・短期のどちらの案件も受ける
長期は積極的で短期は消極的
短期は受けるものの長期は消極的（融通きかない）
など、銀行によって対応はさまざまです。
特に長期の収益物件に関しては、建蔽率や容積率等の遵法性の有無でテーブルに乗らないものもあります。建蔽率については、特に厳しいところがほとんどです。
融資期間は耐用年数で判断
融資期間は、基本的に建物の耐用年数によって判断されます。
都銀・地銀は遵法性があるものしか検討しない、耐用年数内しか融資期間をとらないことが多いです。※一部例外はあります。
信用金庫・信用組合は遵法性、融資期間についても柔軟に対応してくれるところが多いです。
これに関しては、不動産融資を受けている方は十分ご存知かとは思います。
長期の融資は多種多様な案件組成ができる
これは一定規模物件を保有している方向けにはなりますが、
保有中の物件を組み合わせながら新規物件の購入をする
関連会社へ売却して手元現金を厚くする
借換によりキャッシュフローの改善を図る
など、さまざまな取組が可能になります。
ここでは詳しく書けませんが、不動産をオフバランスしバランスシートを軽くする手法もあります。これによって格付が良くなり、今まで取引できなかった銀行と取引できるようになったり、借入条件が改善されたり、与信の枠が増えるなどのメリットが得られます。
短期融資（PJ）はノンバンクを使うのもあり
PJ融資については、高金利ですがノンバンクを使う手もあります。
まず考えていただきたいのが、金利10％でも利益が出るのであれば、その物件は仕入するべきということです。
ノンバンクは、決済まで時間のない案件でも素早く融資を受けやすいのはもちろんですが、2番や3番など後順位の担保でも融資してくれるケースがあります。
例えば、銀行では希望額まで伸びなかった場合、ノンバンクで不足分を融資してもらい、決済まで持って行きます。
10％の金利だけを見れば非常に重いですが、銀行との条件を加重平均すると、思ったほどの負担にならないことも良くあります。
銀行で希望額まで届かなかった時に仕入れを諦めるのではなく、ノンバンクを有効活用するというのも十分ありです、
課題解決へ向けて
私共は日々、さまざまな銀行と面談、交渉しているので今の各行の状況や融資スタンスがある程度把握できています。
よくあるのが、「担当者からの良い提案がない」「その結果しばらく融資を受けれず疎遠になっている」などの声です。
このような課題について、取引先の皆様に財務内容を開示していただいているので、銀行の担当者が考える融資案件の組立を私共で考え、こちらから担当者へ提案することも可能です。
実際に既存行で断られた案件を私共にご相談いただき、こちらで融資案件の組立を考え、他行に相談・成約した例も多数あります。
不動産業者の方はもちろん、不動産を所有されている、またこれから不動産を購入していきたいと考えている方、ノンバンクも活用しながら仕入をしたいとお考えの方もぜひ一度ご相談いただければと思います。
実は私、谷本はこの度、自身のYouTubeチャンネルを開設いたしました！
早速、1/29に1本目の動画がアップされています。
今回アップしている1本目の動画は、『資金調達コンサルタントの一日密着』というタイトルで作成させていただきました。
お客様にも出演いただき"リアル"を動画に詰め込んでいます。ご出演いただいた社長の皆さまありがとうございました！
下記は、2025年1月29日より始めたYouTubeチャンネルです。
現在は、2～3本目の動画もアップされています。
ぜひ、こちらもあわせてチェックしていただけると嬉しいです。
https://www.youtube.com/channel/UCXLxrsiPKa_d4FMOtFBPv-A
また、谷本はXでも日々発信を行っています。
ぜひnote、Xについて今後もフォローをお願いします。
https://x.com/arriba0519
相談に関する質問については、以下の記事でお答えしています。
お問い合わせは、DMもしくは問い合わせフォームからお願い致します。
※氏名・社名・業種・Facebook URL・メールアドレスなどを添えてお問い合わせください。
主に銀行融資関係（資金調達）のコンサルを行っています。
資金調達が出来た際の成功報酬は基本的に頂いておりません。
理由としては・・・
・１度融資を利用する企業は、その後、２回目、３回目と利用があります。
・長いお付き合いをすることで、お互いの信頼関係を築くと共に、今後の資金繰りについて責任を果たすためです。
ですので、契約先とは最低でも毎月1回は定例でコミュニケーションを取らせて頂き、その都度、資金調達のタイミングや事業方針などについても議論をしております。
社長の望む調達金額を受けられる決算書の作成を得意とします。
銀行融資にはいくつかポイントがあります。
粉飾などによらず、目指す決算書にたどり着くよう、決算月の約半年前からすり合わせを行います。
このすり合わせとは、紙面による数字との睨み合いに留まりません。企業における営業活動など、包括的に関わっております。
これは、税理士や一般的なコンサルタントでは分からない分野です。
お客様によりますが、御社での私の名刺を作ってもらい、銀行対応全般をお任せ頂いております。
銀行対応において、代表者や責任者の方にご同席頂くのは、基本的に初面談時と契約時のみです。
融資実行までの中間の交渉は、全て私がお引き受けします。
（金融機関や個別対応でお受けできない場合もあります。）
CFO的な立ち位置で長きに渡りお役に立てればと思います。
創業融資のお問い合わせも多く頂いております。（R3年実績30社程度）
創業計画書の書き方にお悩みではないでしょうか？
大口の資金調達のコーディネートも行います。
これから事業が大きく成長する中で、どのように銀行と付き合おっていくべきかお悩みではないでしょうか？
収益物件購入、不動産業者、保険営業マンからのご相談もあります。
ご自身では分からない銀行のこと、たくさんあります。
銀行内には独自のルールや文化が満ちあふれています。
現在、お付き合いを頂いている企業は東京が主ですが、リモート対応も可能です。場合によっては出張も致します。
事業を頑張る経営者の皆さまのお役に立てる記事をこれから書いていきたいと思っております。
初回30分無料相談もお受けしています。