需要と供給…人口減少を勝ち抜くには

日本の人口は2070年には3割減る。

日本の人口は2008年から人口減少に転じています。

アパート経営にとって重要な課題である人口減少と少子化問題をどうやって勝ち抜いていくかが これからの鍵となります。

そのために必要な事は過去と現在を知り、未来を予測する事です。

過去
戦後日本は人口増加により 様々な業態で経済成長を成し遂げることができました。
建築業界も居住用のアパートやマンション 戸建住宅、工場、店舗、ビル等々たくさん建築してきました。不動産バブルです。　


そして現在
街の中心部の殆どは凡そ50年前から現在に至るまでに建築された建物で構成され現在の姿になっています。

その間にも時代の変化と新しいニーズに合わせ 郊外へと街の形成が進んでいきました。

街の中心部にある賃貸物件（低層アパートや中高層賃貸マンション）は老朽化が進み家賃下落や空室増加が日本全国でおきています。

老朽物件にはいくつもの問題が存在します。

人口増加で建てれば入る時代に建築された賃貸物件も現在では老朽化が進み、家賃下落や空室を改善する為に大規模なリフォームを行う必要があります。
しかし当時の建築物は地震や台風などの災害に弱い建物です。
室内に高額なリフォーム費用をかけても建物自体が何時までもつかわかりません。
とはいえ中途半端なリフォームでは経営が改善しません。
結果最低限のリフォームですませるのですがなかなか空室が埋まりません。
更に家賃を下げようやく埋まります。

そんな物件が増えればその周辺の家賃相場は古い物件から順番にどんどん下っていきます。

負のスパイラルです。

こんな状況が日本全国の街のあちこちで起きています。

これからの未来
これまでに建てられた建物にも寿命があります。
見た目ではわかりませんが鉄筋コンクリート造の建物も部屋の造りは低層アパートと変わらず中は結構なものです。
いつかはその機能を維持できなくなる時が来る。
寿命が来た建物は解体され 新しい建物に生まれ変わります。
その生まれ変わる必要のある建物が街の中心部や周辺に多く存在します。

しかしその街にある老朽物件の殆どは今の需要に対するニーズに応えられない狭い土地に建っています。
狭い土地に無理に計画してもなかなか 利益は生まれません。　

建て替えの場合は現在の規模より小さくすることや縦に伸す事で事業化することは可能ですが、建築コストが高騰する現在では簡単ではありません。
　
端的に言えば 街の中心部やその周辺では今後ますます老朽化物件が増え続けます。
やがてどうする事も出来ない空室だらけの物件が今以上に街のあちこちに点在する事になります。
その後の殆どは相続や売却によって賃貸物件とは違う形になります。

結果
人口減少や少子化による需要の減少それ以上に必要な場所に需要を満たすだけの数が足りなくなるということです。

それは人口減少と同じように緩やかに起きます。

人口が3割減ると言っても需要のある場所も3割減るわけではありません。

政府は人口減少に備えコンパクトシティ化を進めています。

街の中核から散らばったコミュニティのライフラインや道路、公共サービスを維持する財政力はありません。
人口減少に合わせて利便性を保ちながら街を集約する計画です。

そして人は利便性の高い場所に集中し今よりもっと人口密度は高くなります。

これから時代は需要のある場所にそれを満たすだけの物件が足りなくなります。

高度成長期から現在に至るまでに建てられた建物の二巡目がこれからやってくるのです。

そこにビジネスチャンスがあります。

3割4割減るような場所に建ててはいけません。リスクです。

リスクを承知で建てるのも実はアリではあります。
誰も手を付けませんから、、、

今回お話した内容は私が営業で実際に自分の足と時間とお金をかけて調べた結果です。
ネットや自分の会社が出している数字だけの話しではありません。
それだけでは最適な判断は出来ません。

日本全国周った訳ではありませんが時代の変化を考えれば大まかな全体像としては間違ってはいないと思います。　

終わりに

良いパートナーと出会う事です。

表面だけの知識で貴方にもっともらしく提案する会社や人には注意が必要です。
明らかに無理な計画で建てらた物件が実際にあります。
おそらくいずれ売却するのでしょうが下手をすると損します。そして中古で買ったオーナーも痛い目に遭います。

そんな事があるから私はこの記事を書いています。

まとめ
人口減少や少子化がアパート事業にマイナスというわけではありません。 市場の需要と供給 このバランスが取れれば今後も アパート事業は必要とされます。
大切なことは 市場を把握し適切な 建物計画、長期的な事業計画と持続可能な賃貸経営ができるかが鍵となります。

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今回も長文になりましたが最後まで読んで頂きまして本当にありがとうございました。
また他の文章も読んで貰えれば何かのお役に立つかと思います。是非読んでみてください。

ありがとうございました。