【土地】土地の高低差は無視できない！建築計画に与える重大な影響

土地確認に自信がない皆さん！！

アミーゴ小池です！！

今回は『土地の高低差』に関してです！

土地の高低差をチェックしないとトラブルに…

高低差をシッカリ学んでください！

https://youtu.be/NZi9XqUwCy0

皆さんが建物を計画している土地が道路と比べて上がっていたり、下がっている事を確認する必要があります！

いやいや…別に土地が上がってようが、下がってようが関係なくない？っと思っている方…

危険です…

ココでは何故、高低差を確認しないと危険なのかを説明し、確認方法もお知らせ致します。

土地を新しく購入した人はモチロン！

今、土地を持っている人も必ず確認してください！

まずは高低差の確認に関して、皆さんと約束事をしたいと思います！

その約束とはコチラ！！

高低差確認は絶対に現地確認をすること！

この事を絶対の約束としてください！

高低差確認は写真などを信用してしまうと本当に痛い目に合います…

・現地をプロに確認してもらったら新しい問題が発見された…

・写真で確認した時よりも高低差があった…

・現地に行ったら写真の形状と違っていた…

・写真よりも危険な土地だった…

上記のような事が土地の契約や建物の契約直前に判明したりすると時間の無駄ですし関係者に申し訳なくなりデメリットがある事を分かっているのに契約する…なんて最悪な状況になります…

※強い心を持って断れる方は問題ないと思いますがwww

今回お知らせする項目を全て現地で確認して、下記のモノを持って確認してください！

・メジャー（5ｍ以上のもの）

・スマホ（カメラ機能が使えるもの）

・チェックリスト（土地のチェックリスト）

チェックリストは下記のオサックからDownloadしてくださいね！

これらを持参して現地で自分の目で見て、計って、写真に残してください！

建物を建てるのに土地のチェックは基本中の基本です！

これを怠ると今から一生懸命オサックで学んでも希望通りの家は絶対に出来ません！！！！

そして今回は高低差だけに絞ったオサックです！

土地の高低差と言っても様々ですので種類別に解説致します！！

■道路から登れない、下がれないほどの土地

このような土地の場合は階段が設置されていたり、新しく階段を計画する事が多いですが、高低差が大きい場合は建物のコストアップにつながってしまいます…

どうしてかというと建物を造るための材料を重機を使って上げ下げしなくてはいけないからです…

しかも毎回です…

基礎を造るために、上棟する為に、窓を、壁を、屋根を、、、

出来る限り材料をまとめて上げ下げしますが、高低差が少ない土地と比べると100～200万程度値上がりするイメージです。

※建物の構法や形状によっては更に増額

更に細かいですが、工事を行う大工さん、職人さんの車も計画地には駐車することが出来ないので駐車場料金も追加でかかってきてしまいます…

東京都内などの人気の地域（六本木・恵比寿・渋谷・池袋などなど）では駐車場料金もバカになりません…

更に新しく階段などを造る場合の費用もコストアップの要因です…

特に高低差が大きな土地の場合は販売価格が周辺の土地よりも安い場合があるので、不動産業者さんによっては『お得ですよ！』と薦めてくる人もいます…

しかし…価格が安いには理由があります。。。

余談ですが、現在の日本の不動産でカナリ儲かる土地や建物は一般人である私達には買えません…

何故かと言うとプロの不動産業者さん達で儲かる良い物件は売買されているからです…

新しく土地を購入する場合は『お得！』『アナタだけ！』などの文言には注意してください！

また、高低差が大きすぎると施工してくれる会社が見つからない…という場合もあります。。。

このような場合はカナリ極端に高低差がある、または、それ以外の問題がある可能性もありますが今から家を建てようとしているのに工事を行ってくれる会社が見つからないのは本当に困りますよね…

話を戻して、高低差が大きな場合は土地は安いが建物費用が高くなる！と言う事を認識しておいてください！

■擁壁（ようへき）間知（けんち）ブロックの確認

上記のように高低差が大きな場合は上がっている部分、または下がっている部分に擁壁や間知ブロックで土を留めている事が多いです！

その擁壁や間知ブロックの『安全性』が確認できるかどうか？がカナリのポイントです！

安全性が確認できなかった場合は建物の基礎を『深基礎（フカキソ）』または『高基礎（タカキソ）』にすることで解決する場合もありますが、最悪の場合は擁壁・間知ブロックのやり直しです。。。

高低差が何メートルあるのか？によりますが一般的には擁壁・間知ブロックのやり替えは数百万円の費用が必要になり場合によっては数千万円の場合も…

更に擁壁や間知ブロックが隣の土地の土も留めているような場合は、皆さんの家を造るために擁壁をやり替えたくても、お隣の家が倒壊する可能性があり工事が出来ない！という場合もあります…

擁壁・間知ブロックの知識は不動産業者さんも認識はあり、土地の『重要事項説明書』にも記載はされているのですが、詳しく説明していただけない場合があります…

不動産業者さんは『土地』の契約までを商売として行い、擁壁・間知ブロックの対策は建物を造る時の工事なので今回の知識が無いと…

『擁壁・間知ブロックは何十年も傾いてないので問題ないですよ！』

などと言われて…信用してしまい。

土地の重要事項説明書には『安全性の不可』などと記載がありサラッと説明を受けて契約…

周辺の土地よりも安く購入が出来て建物にお金をかけられる！

自分達は得をした！！

上記のように喜んで契約してから施工会社や設計事務所に詳しく聞くと数千万円の追加…

こんな事なら数百万円高い土地を買った方が安かった！と激怒して不動産業者さんを攻めても遅いです…

今回の事例は騙しているような不動産業者さんですが、そもそも知識がない不動産業者さんが日本中に多くいます…

しかも、法的に重要になる重要事項説明書には安全性が確認できていない事が記載されていれば、不動産業者さんを訴えて裁判をしても完全勝利は難しいです…

それほど高低差は注意しなくてはいけないのです！！！

■ちょっとの高低差

一般的に多いのが登ろうとしたら登れて、降りようと思えば下れる程度の高低差の土地が多いと思いますが、このような『ちょっとの高低差』でも注意が必要です！

まずは土地をみて高低差がある場合は『土をどのように留めているのか？』を確認してください！

皆さんが確認して『この土って崩れてくるよね？』と感じた部分は土を留める為の工事が必要な場合があります。。。

一般的にはコンクリートブロックなどで土を留める工事を行うのですが…

話が若干それるのですが、その土を留める工事を指摘せずに大した工事ではないから問題ない！と言い放つ不動産業者さんや施工業者さん、設計事務所さんがいらっしゃいます…

建築業界・住宅業界のプロは毎年多くの建物を造っているので数万円から数十万円は別に普通でしょ？と思っている人・金銭感覚がおかしい人が本当に多いです…

しかし、同じプロとして、そんな認識の方には毎回質問している事があります。

それはコチラ！

アナタがお金を払うのですか？

このような事を聞くと、数十万円なんて仕方ないですよ！って言っていたプロの顔色が変わります。。。

そう！工事を行うのはプロ側の仕事ですが、費用を払うのはオーナー・施主・皆さんなのです！

建築はオーナーがいないと成り立たない仕事だという事を多くのプロの方にも再認識いただきたいです！！！！！！！！！！

よって、土が崩れそうな部分を見つけたら必ず写真を撮ってプロと共有するようにして、追加金額が必要なのか？を確認してください！

話を戻して、土地が道路よりちょっと高低差がある場合に『土を留める』方法だけではなく、『土を捨てる』まはた『土を追加する』方法もあります。

高くなっている土を捨てる！または低くなっている土地に土を追加する！という方法です！

土を捨てた・追加した方がお金かからなそう！って思う人が多いと思いますが、捨てる・追加の方がお金がかかる場合があります！

勘の良い方はお気づきのように『土の量』です！

捨てる土・追加する土が多ければ多いほど運搬するトラックの大きさや台数が変わります…

場合によっては土を留めてしまった方が安くなる場合もあるので頭の片隅に入れておいてください！

更に追加知識として土地だけで土を留める方法だけではないのです！

建物で土を留めるのです！！

カナリの高低差がある土地の場合も用いる方法ですが、建物の基礎を深い基礎にして土を留めたり、高い基礎にして土を留めたりする方法もあります！

上記の考えは『建物で土を留める』という考えなのですが、これを舐めているプロの方もいらっしゃいます…

特に木造の平屋建てや２階建ての場合です。木造の平屋・２階建ては構造事務所に構造計算の依頼を行わないで簡略的な計算を行うだけで良いとされています。

※構造塾の佐藤先生に言わせると簡略的な計算も行っていないプロが多いとの事…

土を留める基礎なので必ず構造事務所に構造計算の依頼を行ってください！

一般的な深基礎、高基礎の図面は業界内では存在しているのですが、建物全体で問題がないのか？を構造のプロに見てもらった方が絶対安心です！！！

逆に言うと建物で土を留める方法は構造計算費用もプラスで必要だという事も御認識ください…

■造成地

高低差がある土地で意外と多いのが『造成地』です。

造成地とは人間の手により土地を切り崩して新しく人が住める土地に造成した土地の事です。

高低差がある土地の場合は山などの傾斜地を造成して作る事が多く、誰かが所有していた土地ではなく誰も使っていない新品の土地にも関わらず安い場合が多いです！

何故かと言うと下記の通りです！