【土地】衝撃！土地購入で必ずかかる費用を全暴露！これを見ずに買うなんて考えられない！
今回のオサックは完全無料です！
土地を購入する時に必ず確認いただきたい【費用】をお知らせ致します。
プロレベルの知識ではなく、素人として必要な最低限の知識です！
更に無料でダウンロードできる『O'SAK資金計画書』と一緒に説明しますので先にDownloadしてください！
『O'SAK資金計画書』は土地を購入する時に必ず確認いただきたい資料です！
施主である皆さんが今回のオサックを学べば土地を購入する際の費用が全て理解できて、更には後から費用的に後悔することがありません！
全て無料なので必ず『O'SAK資金計画書』のダウンロードと今回のオサックで一緒に確認していきましょう！
では初めて行きます！
■新しく土地を買う人は必見！
『O'SAK資金計画書』はExcelのデータです。スプレットシートで開いても問題無いです！
そして新しく土地を購入する人は複数の土地を比較検討すると思いますのでExcelのタブを使って検討する土地の費用や諸経費、更には建物費用まで全てを記入するようにしてください！
数字だけの面白くない資料の様に思えるかもしれませんが、土地の形状や前面道路の幅員、更には近隣状況から様々な費用が異なりますので面倒でも検討する土地に対してタブで分けて比較検討をすることを強くオススメ致します！
今回作成した資金計画は建物の契約や建物の金額調整時にも使うので複数の土地を検討する場合は『タブの名前』を【候補１】などから皆さんが検討している土地の住所に変更すると後々使いやすいです！
続いて『O'SAK資金計画書』の重要な項目なのがコチラ！
■土地の値段だけじゃない！
土地を購入しようと考えていると、多くの人が土地だけの費用を考えてしまいます…
資産価値が高い土地を購入したい！
駅からの距離が近く、有名小学校の学区内の土地を購入したい！
東京都の港区、品川区という住所が欲しい！
上記の様に土地の面積や立地、更には価格や条件などをコダワリ施主である皆さんの本来の目的を忘れてしまう人がいます。
皆さんの本来の目的は何ですか？
そうです！家を建てる事です！
土地を購入する際は必ず建物の予算も一緒に考えてください！
今回のオサックで最も重要な事なのでもう一度言います！
土地を購入する際は絶対に建物の予算も一緒に考えてください！
こんな話をすると知ってるよ！大丈夫！優秀な不動産仲介業者さんが建物の予算も調べてくれて私達の住宅ローンまで手伝ってくれているから安心！
上記のような意見を良くいただきます。
そんな人に質問です。
プロが提示してくれた建物の予算は皆さんが満足する建物の性能で見積りされていますか？
その見積りは皆さんが満足する間取りですか？デザインですか？
いやいや…そんなこと【まだ】分からないよ…不動産業者さんも後から私達が建てたいって思った会社をユックリ探せばイイって言ってくれているし、人気の土地だから早く買わないと他の人に買われちゃうって言ってて、気を使ってくれて建物の金額まで出してくれているんだよ？
はい。そうなんです。上記のようなお客様が本当に多いのです…
上記のようなお客様の全てが後悔する訳ではないのですが、土地を買う時に建物の費用や間取りをプロ任せにしていると、土地を買ってから希望の間取りが入らなかった…建物予算が大幅にオーバーした…希望の性能の家が予算的に建てられない事が後から分かった…なんて事になる人も一定数います。。。
上記の様にならない為に土地を購入する際は土地の費用だけではなくて建物の費用も必ず把握して購入する事でリスクヘッジになります！
■『O'SAK資金計画書』の使い方！
『O'SAK資金計画書』は物凄く簡単に言うと【皆さんのお金で土地と建物が買えるのか？】と言う事を明確にすることが出来ます。
土地の位置や形状、更には地域特有の法律や条令によって必要な費用は若干異なりますが、今まで6000組以上のお客様とお付き合いしてきた経験から必要最低限の内容を盛り込みました！
先ずは『O'SAK資金計画書』を確認してください！
上の『青色』の部分が皆さんのお金を入力するところです。
手持ち資金とは、皆さんが今回土地と家を造るために使って良い金額を記入してください。
大丈夫だと思いますが、土地を買って家を造るまで皆さんの家族は生活しなければならないので生活費や万が一の場合の費用などは残しておいてくださいねｗｗｗ
そして住宅ローンを借りて土地や建物を購入する場合は『住宅ローン借り入れ金額』の項目に金額を記入してください。
住宅ローンはプロの不動産業者さんや建設会社の営業の方などに手伝ってもらっても構いませんが『実際に審査が通り借りられる金額』を記入してください。
そして次に『月々の返済金額』の項目に数字を記載してください。
月々の返済金額に関しては金利や返済年月、更には銀行によって異なるため実際に住宅ローンのお手伝いをしてくれた担当者や銀行担当者に聞いて、自分達は毎月いくら返済すれば良いのか？何年後までに返済しなくてはいけないのか？と言う事を確認してください！
ココで重要なのが月々の返済金額が本当に返済できる金額なのか？って事です。
今の年齢での返済は問題ないとしても６０代になったらどうなのか？人によっては７０代になっても返済が続く場合があります。
上記を踏まえて住宅ローンの金額を考える事をオススメ致します。
また他のオサックでもお知らせしておりますが、住宅ローンを借りる事が出来る限界金額まで借りる事をオススメするプロもいますが、私は先にお伝えしたように数十年後の事も考えて本当に返済が出来るのであれば問題ないと思いますが、無理に多額の住宅ローンを借りる必要は無いと考えています。
『O'SAK資金計画書』に住宅ローンの金額と月々の返済金額を記載した時点で上記の事を真剣に考えてください！
次に皆さんの親御さんなどからお金を支援してもらえる場合は『支援資金』に記入してください。
※支援が無い場合は0円で問題ないです。
しかし支援してもらえてラッキーって思うだけではなく支援金額が500万円または1000万円を超える場合は【贈与税】を支払わなければならない場合があるので注意が必要です。
新築・購入・増改築の場合で、贈与税の非課税の上限額は次のようになっています。
・省エネ・耐震性・バリアフリーの住宅であれば1000万円までOK
・上記以外の住宅の場合は500万円までOK
細かくは親御さんや祖父母から500～1000万円ものお金を支援してもらえる場合は必ずプロに相談してください！
そして、以上の金額を記入すると①計画資金合計という項目に合計金額が表示されます。
①計画資金合計は皆さんが土地や家を購入する為に使えるお金です！
続けて土地のお金を見てみましょう！
■土地購入に必要な費用と注意点
黄色い部分が土地に関して必要になる可能性がある項目です！
手持ち資金や住宅ローンの状況などによって支払わなければならない項目は人それぞれですが全ての項目を一度確認して、本当に支払わなくても良いのか？と言う事を土地を購入する前に不動産業者さんや、その他のプロに皆さんが今回作った『O'SAK資金計画書』を渡して確認してください！
契約前に必要ない！と断言された費用にも関わらず後になってプロの調査不足などで追加費用が必要になった…なんて事にならない為に事前に渡す事が重要です！
※余談ですが皆さんの先輩施主の中には『O'SAK資金計画書』を作成しプロに確認した後に、担当者のサインを『O'SAK資金計画書』に貰うって作業をした人もいます。
そして土地に関しては当たり前ですが『土地価格』を記入してください。
仲介手数料は多くの配信者さんが仲介手数料の計算方法を教えてくれていますが、仲介手数料は土地を仲介してくれる業者さんに確認することが確実なので皆さんで計算をせずに記入してください！
そして手付金（てつけきん）とは、土地の様に高額なモノで更に世界に一つしかない商品の場合は買う意思として初めにお金を支払わなければならない場合があります！
手付金は多くの方が『手持ち資金』から支払う事になるため、必ず手付金はプロに確認して自分達の手持ち資金で支払えるのか？と言う事を確認する為にも金額を記入してください！
印紙代・固定資産税・土地計画税・不動産取得税などは皆さんが調べるのではなく土地の仲介をしてくれる業者さんが調べて計算して教えてくれるのでプロに確認してください！
印紙代などは事前に伝えてくれる業者さんが多いですが、固定資産税・土地計画税・不動産取得税などは後から税務署から請求が来るため、お客様に伝えない業者もいるので必ず確認してください！
そして『土地登記費用』として登録免許税と司法書士への報酬と言う項目があります。
これは、今の土地の持ち主から皆さんの土地にするための手続きをするための費用です！
多くの場合は不動産業者さんの紹介や住宅ローンを借りる銀行さんの紹介、または設計事務所や施工会社の紹介の司法書士さんになる場合がありますが、紹介する会社によって費用が異なるため、登記費用に関してもプロに確認してください。
また登記を行う司法書士さんは皆さん自身がネットなどで探しても問題ないです！
一般的には５～１０万円程度の金額ですが、普段の生活を考えると数万でも安くなれば嬉しいですよね？
大きな金額の買い物をするので数万程度の差額を気にしない人が多いですが、ちゃんとケチってください！
別に司法書士の紹介を受けないからって不動産業者や建築関係者、更には銀行が皆さんの事を良く思わない…何てことはありませんから！
続いて住宅ローンに関してです。
住宅ローンには『住宅ローン手数料』やローンを契約する為の契約書に貼る印紙代、更には『保障費用』というものが一般的には必要になります。
『住宅ローン手数料』とは事務手数料や手数料と名前が違う場合もあり、更には銀行によっても金額が異なります。
銀行が皆さんにお金を貸すための人件費的に考えていただければ良いと思います。
『保障費用』とは皆さんがお金を借りる銀行などによって保障費用が必要な場合と必要でない場合があるのですが、簡単に言うと皆さんが住宅ローンの返済が出来なくなってしまった場合を考えて保障会社と契約する為の費用って事です。
一昔前は連帯保証人を立てて住宅ローンを借りる場合もあったのですが、借りた人が住宅ローンの返済が出来なくなった時に連帯保証人がイキナリ多額の返済をすることもできず、保証会社を契約に盛り込む銀行が増えてきました！
借りる金額によって保障料も変わりますが、数十万から数百万と普段の生活ならサラっと支払える金額ではないので必ず金額を確認して記入してください！
『つなぎ融資手数料』です！
『つなぎ融資手数料』は全ての人が必要な費用では無いのですが、皆さんが契約する予定の施工会社が支払いを複数回に分けて入金してほしい！という会社の場合は『つなぎ融資』という方法で銀行から借りるお金を分割して振り込んでもらう必要があるのです！
一般的には大手ハウスメーカーのように会社の規模が大きな会社の場合は土地と一緒で契約時に手付金のように数百万円支払って、残りは建物が完成し、引き渡すときに支払う２回のパターンが多いですが、地元の施工店などのような会社の場合は契約時、中間時、引渡し時と３回に分けて支払う必要があります。
家を造るために施工会社は皆さんから全てのお金を貰う前から材料を買ったり、設備を手配したり、下請け業者さんに費用を支払っています。
そのため、建物が完成した時の１回で支払う！ようなお金の支払いでは施工店のお金のヤリクリが厳しく３回の支払いをお願いする場合があります。
よって、皆さんが契約する予定の会社が何回払いなのか？と言う事を事前に確認しておくことが重要です！
住宅ローンを扱っている銀行の全てが、つなぎ融資を使えるわけではないので、知らずに銀行を決定してしまって土地を購入してから施工店に確認したら３分割じゃないのであれば無理です…って断られてしまう場合があるので注意してくださいね！
続いて抵当権の設定に関してです。
抵当権の設定とは、皆さんが住宅ローンを借りる場合に、万が一皆さんが住宅ローンの返済をしないで滞納した場合に銀行などが皆さんの土地や建物に抵当権（ていとうけん）というものを設定することで皆さんから土地や建物を奪い取る事が出来る事です。
年収が高い人や大手企業に勤めている人であったとしても、数年後、数十年後はどうなるか分からない為、銀行側のリスクヘッジとして行われます。
この金額に関してもプロに確認して記載してください！
そして次からは全ての人に当てはまる訳ではないのですが、必ずプロに確認して実際に費用として必要ではないのかを必ず確認していただきたい項目です！
■測量費用
一般的には土地の売買を行う場合は土地の面積が明確になっており、土地を契約する為の契約書などにも土地の面積の記載があります。
上記より測量費用が発生しない！と思っている御客様が多いですが、測量図が古い図面だったり、更には『土地の境界ポイント』
のオサックでもお知らせしているように境界ポイントが無かったりする場合にはもう一度測量を依頼することをオススメ致します！
土地の面積によって費用が決まっているにもかかわらず古い測量図で契約してしまい、契約後に再度測量したら面積が小さくなっていた…なんて分かったら嫌ですよね？
契約してしまった後で『面積が小さかった！』とクレームを言っても交渉にカナリ時間がかかります…
測量が再度必要なのかどうか？は少々イケイケの不動産業者さんの場合などは、測量の必要なんてないですよ！なんて事をいって契約を急ぐ事があるので今から皆さんが契約しようと思っている設計事務所さんや施工業者に確認をしてください！
■農地転用費用
都心部などの土地を購入する際は関係ない費用ですが、地方の土地などを購入する場合に必要になる費用です。
簡単に言うと建物を建てて良い土地は『宅地（たくち）』と呼ばれる土地なのですが、皆さんが買おうと思っている土地が宅地ではなく農地（のうち）などの場合は建物を建てる事が出来ないので、農地から宅地に変更する手続きが必要なのです！
上記が農地転用費用が必要な理由です！
都心部では先ず有り得ませんが、心配な人はプロの不動産仲介業者さんに「農地転用の費用なんて必要ないですよね？」と確認すると共に今作成している『O'SAK資金計画書』をプロに渡して確認してください！
■解体費用
皆さんが購入しようとしている土地に建物が建っている場合には必ず確認してください！
建物がまだ残っているからといって必ず皆さんが解体費用を支払わなければならない訳ではないのですが、何も確認せずに後から解体費用が必要です！なんて事を知ったら数百万円の出費になります…
更に解体費用は土地を購入する前に【解体のオサック】で学びキチンとした解体業者さんに明確な見積書を出してもらった金額を記載してください！
更に庭などに残っている植栽なども注意が必要です！
必ず【解体のオサック】を確認してくださいね！
■上下水道費用
建物を造って暮らすためには飲み水が必要ですよね？
トイレで排泄した場合や、キッチンでの洗い物などの排水は公共の下水に流したいですよね？
土地によっては上記のような上下水道が土地に引き込まれていない！って場合もあるのです！
上下水道は一般的には道路から土地に引き込まれている事が多いのですが、飲み水に関しては土地の現地に行って『水道メーター』があれば道路から水道管が土地に引き込まれているので追加費用などは必要ないです！
【ライフラインのオサック】で詳しく説明しているので必ず確認してください。
最悪なのが前面道路に水道管などが無い場合です…
水道管が通っている道路から土地の前まで水道管を引かなくてはいけないので数百万円のお金が必要になる場合があります…
更に前面道路に水道管があったとしても土地に水道管が引き込まれていない場合や、水道管が細すぎる場合などは道路から土地に引き込みなおす必要があります。
その場合、その地域の水道工事の許可を得ている業者でなければ工事が出来ない為、費用も数十万円から必要になりますので注意してください！
■ガス・電気費用
ガスと電気に関しても上下水道と同様に金額を確認することが重要です！
特にガスが引き込まれていない場合は様々なパターンがあるので簡単に御紹介します！
・大手ガス会社（東京ガスなど）が無料でガスを引き込んでくれるパターン。
この場合は都市ガスになります！
・都市ガスを自費で引き込むパターン
都市ガスのエリアであれば大手ガス会社が無料で引込をしてくれる事が多いですが、稀に自費でガスを引き込まなくてはいけない場合があるので注意してください。
・プロパンガス会社と契約するパターン
都市ガスの引込が無理な土地の場合はプロパンガスになります。
プロパンガス業者によってはプロパンガスの契約をするとエアコン費用のサービスなどお得な特典があることが多いです。
しかし、プロパンガスを設置する場所を考える必要があります。
■道路切り下げ費用
道路から自分の車を乗り上げて駐車場に駐車する為に道路との間の段差を低くするための工事が必要な場合があります。
道路切り下げ工事は、その地域の専門の業者さんが工事を行うため高額になる事が多いので切り下げ工事が必要な場合は必ず費用を事前に確認してください！
■電柱移設費用
土地の前に電柱があり、室内からの景観が悪くなってしまう場合や、電柱が邪魔で車の駐車がしにくい場合は電柱を所有している会社にお願いして電柱を移動してもらえる事があります。
しかし電柱を所有している会社によって移設工事の費用や計画が異なるため事前に確認することが重要です。
移設工事が出来る！と思い込んでしまって、実際に依頼をしたら電線の長さの関係で移設が出来ない場合や、移設先の場所が近隣住民から反対されてしまって移設が出来ない…などがあるので費用だけではなく、本当に移設が出来るのか？と言う事も確認してください！
■災害リスク費用
災害リスクのオサックで詳しくお知らせしていますが、例えば土地が浸水してしまう地域であれば、浸水しないような建物工事や土地の造成工事が必要になります。
事前に調べて費用を見込んでおかないと後から追加の費用で数十万から数百万になる可能性があります…
■地盤改良費用
別のオサックでもお知らせしていますが、土地の契約や建物の契約をする前に必ず周辺の地盤の状況を調べて地盤改良が発生するのか？と言う事を確認してください。
地盤改良は数十万から数百万の費用が必要になり、更に多くの会社が土地の契約や建物の契約の時点で地盤に関しては深く調査をしない為、地盤に関しては必ず皆さんからプロにお願いして確認をしてください！
ココまでが土地に関しての費用です！
長いですよね…
でも土地の費用だけ確認して、土地の契約をしてはダメです！
建物の費用もシッカリ確認してから土地の契約をしてください！
『O'SAK資金計画書』の最後には皆さんが今回土地や建物を購入する為に使える資金と土地や建物に使う費用の【差額】が表示されています！
その差額が家造りの全てが終わってから残るお金です！
本当に、その残金で問題がないのか？と言う事を確認してから土地の契約をしないと、土地契約の時点で金額がオーバーしていたり、ギリギリだった場合は危険ですよね？
建物の費用に関しては別のオサックでお知らせ致しますので必ず確認してくださいね！！！
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