【土地】土地購入の落とし穴！道路幅員の真実と建築基準法の闇

道路の確認に自信がない皆さん！！

アミーゴ小池です！！

今回は『道路』に関してです！

道路をチェックしないと建物が…

道路に関してシッカリ学んでください！

https://youtu.be/LP2QkCj29rQ

今回のオサックの後半では業界のブッチャケ闇をお知らせ致します。

本当にドス黒い闇ですが…

ちなみに。。。

そもそも、道路ってなんだか分かりますでしょうか？

おい！バカにすんなよ！人や車、自転車などが通る道が道路だろ？

コンナ回答を頂戴しますが、性格が悪い私は次の質問を皆さんに　したいと思いますwww

「車が通れない道は道路じゃないのですか？」

バカなのか？人が通れれば道だろ！

確かに辞書などで調べると道路とは『人や車が通行する為の道』と記されてあります！

そこから『車が通れなくても人が通れれば道』という認識は多くの方が持っているのですが、今回家を造ろうとしている皆さんは、この認識を変えなければなりません！！

物凄く簡単に説明すると、家を建てるためには『車が通れる道路』でないと家が建てられないのです！

チョッと勉強した人であればご存じだと思いますが、道路は道路法という法律があるのですが、家を建てるのは建築基準法という法律があります。

建築基準法では家を建て良い条件として下記のような記述があります！

4ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなくてはいけない

上記から『車が通れないような細い道路』は家を建てる為には『道路』として扱えないのです！

しかし！！！

車が通れない道路でも家を造れる場合があります！それがコチラ！

建築基準法が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道であって、特定行政庁が指定したもの

はい！難しいですね…

簡単に言うとコチラ！

4ｍ以上の幅員がなくても役所がＯＫなら家建てて良いよ！って事です！

だったら車が通れなくても良いんでしょ？問題ないじゃん！って思う人がいると思いますが…

よく考えてください…仮に皆さんが建物を建てようとしている土地の道路が車が通れない道路だったときに将来的に皆さんの家を売却した際は果たして売れるでしょうか？

このオサックの情報は全て『将来的に売却できる家づくり』に結びついてます！

皆さんは車が通れなくても良い！と考えて土地を購入したり所有しているかもしれませんが、将来的な事を考えた場合は車が通れない事がデメリットになる可能性が高いです！

なぜかと言うと国や都道府県、市や村などの行政は車が通れて日当たりが良く、開放的な道路が配備されている地域を日本全国で増える事を望んでいます。

それ以外にも様々なデメリットが車が入れないと起こります。。。

今回のオサックでは道路をシッカリと確認する事を強くお勧めする内容です！

シッカリ確認をしないとソモソモ家が建たない可能性もありますので！

■車が通れないと困る道路？

では早速、どうして車が通れないと困るのでしょうか？

人が通れれば皆さんは家に行けますよね？

上記で説明したようにソモソモ『車が通れない道路』では建築基準法上は道路として認識されずに建物を建ててはいけない土地っという事になってしまいます。

もっと簡単に言うと４ｍ以上の道路じゃないと家を建ててはダメって事です！

家を建てちゃダメな土地だったら本当に困りますよね？

だから道路の確認は絶対に必要なんです！

『４ｍ以上の幅員』なので４ｍあればオッケイです！

4ｍの幅員とは上記の図のように黄色の矢印の部分が4ｍないと建物を建てて良い土地ではないという事なんです！

だったら自分の土地の道路は４ｍあるよ！って声が聞こえてきそうですが、更に意地悪質問です！

「ドコからドコまでが道路の幅員なのか分かりますか？」

アスファルトがある部分でしょ？って回答が多いですが、残念…不正解です…

道路は厳密にはL字側溝からの距離です！

L字側溝とはコチラ

多くの方が見たことがあると思います！

このL字側溝から反対側のL字側溝までが道路の幅の距離です！

L字側溝が無い場合は境界標識（境界ポイント）が道路と土地の間にあれば境界ポイントから反対側までの距離です！

境界ポイントの詳細に関しては【土地の境界の確認O'SAK】でお知らせしておりますが、種類としては下記の通りです！

・コンクリート杭

・金属標（きんぞくひょう）

・金属鋲（きんぞくびょう）

・プラスチック杭

・石杭

・木杭

それでも分からない場合は各自治体の役所に出向いて『道路台帳』をゲットしてください！

役所の『道路管理課』みたいな道路関係の課に行って『自分の家の道路の幅員知りたいので道路台帳をください！』と叫んでください！

※本当に叫ばないでください！

道路の幅員が分かっただけではダメなんです！４ｍ以上の幅員がある道路に土地があったとしても『道路に２ｍ以上』接していなければ建物を建ててはいけないのです！

上記の図のように黄色の矢印のように道路に『２ｍ以上接して』いないと駄目なんです！

例えばコチラ！

土地の形状によっては道路に２ｍ接していない土地もあります…

特に今現在土地を所有されている人！

親から親族から土地を譲り受けた人！

上記の方はシッカリ確認してください！

『今家が建っているから建てられるでしょ？』という考えがＮＧな場合があります！

思い込みで上記のように考えてしまい建物の計画を一生懸命勉強して進めていて、ある日家を建てる事が出来ない土地だった…なんて事になったら時間の無駄じゃないですか？

出来る限りこの土地の知識は知っておいてほしいですし、知らない人が近くで家を建てようとしていたら教えてあげてください！

更に！！！

４ｍ以上の幅員が道路にあったとしても２ｍ未満って場合もあります！！！

４ｍ未満の道路でも家を建てる事が出来る土地はありますが…

ココにも落とし穴があります…

結論から言うと『セットバック』です！

なんだかカッコいい横文字用語ですが、コイツが本当に厄介です…

簡単な図で示すとこちら！

図のオレンジ色の部分が「セットバック」された土地なのですが…

道路は実際は４ｍの幅員は無いですよね？

オレンジ色の部分を『道路とみなして』４ｍの幅員がある！と判断することで建物が建てられるという事なんです！

これを一般的には２項道路と呼ぶのですが用語は覚えなくても良いです！

重要なのはオレンジ色の部分が『道路とみなして』ってところなんです！

これも簡単に言うと…

４ｍの道路が無いなら土地を削って道路にしたら建物建てて良いよ！って事なんです！

分かりますでしょうか？

皆さんの大切な資産である土地が削られるんです！

100㎡あった土地が４ｍの幅員が無いために20㎡削られるんです！

別に家が建たないより良いじゃん！って思うかもしれませんが…新しく土地を買う人は真剣に考えてください！！！！

100㎡（30坪）の土地が坪単価100万円だとしたら30坪×100万円＝3000円の土地ですよね？

その20㎡（6坪）が削られるのです！6坪×100万円＝600万円です！！

物凄く勿体ないって事は分かりますよね？

立地などが気にいったなどの要因はあるとは思いますが…初めから80㎡で4ｍの幅員の道路がある土地と一緒に検討した方が良いのです！

更に更に！削られてしまった土地は『道路扱い』なので土地の面積として考えられません…

100㎡の土地を買った！って思っていたのに80㎡になり…しかも建物の勿論小さくなります…

法律の詳しい内容は【契約前の『法律』の理解O’SAK】を見ていただきたいのですが、こんな事になったら最悪ですよね…

このオサックを読んでいる皆さんは上記の知識を学べたので問題ないと思いますが、世の中本当に悪い人がいて…

ココからが業界の闇です…

一般的に土地を販売する際に「参考間取り」というものが情報として取得出来るのですが、『参考』である事をシッカリ認識することが重要です！

全てのプロが騙そうとして行っているわけでは無いのですが…

参考間取りの建物が建設デキナイ場合があるのです…

特に今回のようなセットバックが発生する土地の場合はセットバック面積も土地として考えて間取りが作成されていたりと。。。

このような事に気が付かずに土地を契約して、さぁ建物を参考間取りのようにして造ろう！と思っても建ちません…

だって参考間取りが間違っているからです…

そんなことないでしょ？

プロが作成しているんでしょ？

設計がミスをしたとしても不動産業者はミスしないでしょ？