2025年4月施行＠建築基準法改正の完全ガイド ～つまりどういう影響があるの？～
2025年4月から施行される建築基準法の改正により、建築業界全体、特に木造住宅の建築やリフォーム計画や実施に大きな影響があるんです。今日は、消費者のみなさんの今後の住まいづくりに、この法改正がどう影響するのか解説していきます。
現行の4号特例制度について
まずは今回問題となっている4号特例がどういう制度かご紹介します。
制度の概要
そもそも、日本では住宅を新築したり増改築したり、大規模な修繕をする場合は、その計画が建築基準法に適合しているかどうかを審査する手続きがひつようになります。これが「確認申請」という手続きです。
そして、4号特例とは、一定規模以下の建築物について、建築確認申請における構造審査を簡略化できるという制度なんです。この制度により、「確認申請」（※2）の手続きが大幅に簡素化され、小規模建築物の建築や修繕がスムーズに進められてきたのがこれまでの背景です。
ちなみに、どういった物件がこの特例に該当してきたのか、次項で具体的に挙げています。
現行の適用条件
現在の4号特例が適用される建築物は、以下の条件をすべて満たす必要があります。
「延べ面積」（※3）が500㎡以下
階数が2階建て以下
「建築物の高さ」（※4）が13メートル以下
「軒の高さ」（※5）が9メートル以下
※3 延べ面積：建築物の各階の床面積の合計
※4 建築物の高さ：地盤面から建築物の最高部までの高さ
※5 軒の高さ：地盤面から軒桁または横架材下端までの高さ
4号特例で得られたメリット
現在の4号特例が適用される建築物は、消費者にとってどんなメリットがあったか、意外と知られていないので、ここでご紹介をします。
建築確認申請は現行の建築基準法に適合しているかを確認するための審査を受けるためにするものです。
これから新築するのであれば、当然、現在の基準法に適合することが必須条件となるわけですが、問題は、リフォームの場合です。
建築基準法は度々大小の法改正を行い、現在の基準法に至っています。
既存の建築物については、その時々の基準法への適用を許可されて建築されているのは当然ですが、建築後、何度も法改正を繰り返した現在の基準法には適用していないことが多いんです。
そして、リフォームの場合の確認申請の際には、現行の基準法に適合していることが求められるのです。
そのため、確認申請が必要になるたびに、現行の法基準に適合させるために本来は不必要な工事をし続けなければいけません。
特に、耐震基準と、省エネ基準は昔と比べてずいぶん基準が厳しくなっています。
そしてその改修工事ともなれば、かなり大掛かりな工事になるため、莫大な費用が掛かる可能性があります。
たとえば、外壁が痛んだので張替えしたい場合、外壁だけでなくサッシの交換や、断熱材の交換も余儀なくされるということです。
建物の規模や仕様によって費用は異なりますが、外壁だけの工事と比べて倍以上の工事費がかかる場合もあるんです。
それが、これまでは4号特例で確認申請が免除されていたおかげで、この工事を免除されていた建築物がたくさんあったわけです。
しかし今後は免除されなくなるとすれば、大きな影響があることは明白です。
2025年建築基準法改正の主要ポイント
建築物分類の変更
改正後は、現行の4号建築物の分類が廃止され、新たに以下の分類が導入されます。
「新2号建築物」：主に木造2階建て以下の小規模建築物を指す新分類
「新3号建築物」：主に平屋建ての小規模建築物を指す新分類
審査対象範囲の拡大
改正後は、以下のような変更が予定されています：
木造2階建ての建物で延べ面積が200㎡を超える場合、「構造計算」（※6）が必要
大規模リフォームにおける確認申請の義務化
「省エネ基準」（※7）への適合義務の追加
※6 構造計算：建築物の安全性を数値的に確認する計算
※7 省エネ基準：建築物の省エネルギー性能に関する基準
耐震基準の適合義務
すべての建築物は、現在の耐震基準に適合していることが義務となっています。新築当時と現在の法基準が変わっている場合、現行の法基準に適合するよう改修が求められます。
この耐震基準については、耐震基準に適合しているかどうかを調査するだけでも数万円かかります。
もし、現況の図面が無かった場合は、壁を壊して構造材の現況を確かめる必要が出てくる場合もあり、これにかかる費用は無限大です。
省エネルギー基準の適合義務化
新たに改正される建築基準法では、すべての建築物に対して、省エネルギー基準の適合が義務化されます。これにより、建物のエネルギー効率が向上し、持続可能な社会の実現に寄与することが期待されています。
特に、2030年までにゼロエネルギーハウス（ZEH）基準に引き上げることが求められています。
古い建築物に多い、4枚引き違いのはきだし窓のような大きな開口部は、この基準を満たすのが難しくなるとも言われていますので要注意です。
まとめ
2025年4月から施行される建築基準法改正は、建築確認手続きの見直しにより、耐震基準と省エネルギー対策の強化を目的としています。
この改正により、今後ますます建築にかかる費用は増大し、また、修繕費用も増大していくと考えられ、建築・住宅業界に大きな影響を与えると考えられています。
さらに、築古の建築物をお持ちの人にとっては、改修の際に、現在の新しい基準に適合させる必要があるため、今後の改修や維持管理に大きな影響があるでしょう。
改修しない限りは影響が無いように一見見えますが、資産としての価値が著しく目減りすることも考えられますので、どなたにも影響がある法改正だと思います。
さらに、未接道による再建築不可物件については、リフォーム自体が難しくなる可能性があるため、注意が必要です。
なんだかまとまり切りませんでしたが、今日はここまで。
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