自宅購入投資を優先活用して人生を豊かにする方法〜ヤドカリ投資のススメ〜
自宅投資をした方がいい理由
可処分所得は増えない現実
日本の所得税住民税は累進課税制度で最高税率は55％。
年収2000万円超になると額面の給与が上がってもそれほど手取り額が増えない仕組みです。
また、社会保険料においても年収ベースによって負担額が増える仕組みになっています。
さらに、これから急激な高齢化社会を迎える日本では健康保険や年金などの社会保障財政の破綻の危機が囁かれており、この傾向はより加速している状況です。
所得税・・・・累進課税制度
社会保険料・・・社会保険料の負担増
消費税・・・・・消費税10％～？%
このような背景から日本では「一生懸命働き所得を上げる」⇒「でも手取り額は意外に増えない」という構図が出来てしまっています。
インフレ社会に向かっている
ここ10年でマネー供給量は倍増、紙幣価値の希薄化が加速しておりインフレ社会に向かっています。
最近の不動産価格が上昇しているように見えるのはこの紙幣価値の希薄化が要因であり、日本だけでなく他の先進国でも同様の現象が起こっています。
実際に、各国中央銀行のリーマンショック前と現在のバランスシートを比較してみると米国FRB欧州のECBのバランスシート（資産規模）は共に数倍に膨張しています。
こうした社会の中で資産形成をするためには、やはり自宅投資が一番効果的だと考えています。
では、自宅投資で大切なポイントとは一体何なのでしょうか？
自宅投資のポイント
超低金利を活かす
【各国の住宅ローン金利】
米国：7％超
欧州：4.25%
中国：4.2%
日本：変動金利実行レート0.3％台／固定金利1.8％
上記より日本と米国では同じ物件を購入したとしても「月返済額で約16万円」また「総返済額においては約6600万円」と大きく異なることが分かると思います。
先進国の正常時の住宅ローン金利はここ数十年では一般的に4％～5％に設定されていることを鑑みると、日本の超低金利住宅ローン商品の異常性は良い意味で際立っていますよね。
グローバルな視点で見ると、この超低金利住宅ローンを調達して住宅というストックに転換できる日本国民は圧倒的に有利であるという認識を強く持つべきではないでしょうか。
また、現在日本で住宅ローンを組んで一定の住宅を購入した場合、10年～13年の範囲で0.7％の「住宅ローン控除」があり、所得税（住民税含む）が還付される制度も利用できます。
これを活用した場合すれば、金利負担ゼロという計算になる世帯も多いはずです。
「超低金利」＋「住宅ローン減税の活用」は日本における最大のメリットです！
こんな国は世界中探しても日本しかありえません。
日本は効果的な自宅投資をしやすい国と言えるでしょう。
3000万円控除の活用
不動産を購入後に売却し利益があった場合、譲渡所得税と住民税の納税義務が発生します。
大まかに説明すると5年以下であれば約40％、5年超であれば約20％の納税が必要というものです。
しかし、居住用の自宅売却においては「3000万円特別控除」という制度があり、1名義人あたり3000万円の所得控除が受けられます。
もし夫婦1/2ずつ持ち分としている住宅であれば、6000万円値上がりしたとしても税金はゼロという素晴らしい特典です。
また、「3000万円特別控除」は「居住用期間の制限が無い」というメリットもあります。
この理屈を利用すれば、居住期間1年未満であってもこの特典は受けれますし、また何度も利用できるのです。
（ただし、3000万円特別控除は3年に1度しか使えないので注意）
ちなみに、この「3000万円特別控除」を上手く活用し自宅買換えを何度も行い、自己資産を最大化する投資方法を「ヤドカリ投資」と言います。
不動産価格の3極化
先述でもお伝えしたように日本においてもインフレの時代に突入していきます。
しかし、日本の不動産における懸念点は総人口が劇的に減少する国であるということです。
現在、日本の総人口は1億2615人で2070年には8700万人となり、これから約30年で総人口が3割も減少する予想です。
また、現在の日本の空家は約13％程度と言われていますが、とあるシンクタンクの予想データだと2050年には30％が空家になると言われており、空家問題も深刻な状況です。
こうした状況の日本不動産は今後、3極化の時代に突入するでしょう。
3極化の時代で有利になるためには、自分の購入しようとしている不動産がどのパターンに属するのか慎重に考えることが重要になってきます。
「借金は悪」ではなく「借金は良」
前述したように、マネーの供給量の拡大はこれからもより加速していく方向であると考えられます。
「お金の供給量を増やす」⇒「経済成長」⇒「インフレ社会」＝「資本主義経済」というのが自然の流れだからです。
特に自国通貨を発行している国は各中央銀行でいくらでもお金を刷り続けることが可能なので、米国・欧州・日本では2008年のリーマンショック以降「年間の税収」＜「財政支出」という状態が拡大し続けており、「赤字財政問題」を誰も真剣に議論しない状態です。
このような背景から「お金の供給増」＝「紙幣価値の希薄化」＝「ストック（株や不動産など）の値上がり」という流れは止まらないでしょう。
でしたら、インフレ社会で「借金をする」ことは「悪」ではなく、むしろ積極的に「借金をしてストックに投資してお金の希薄化を逆手に取る」という手法が正しいのはないのでしょうか。
実際にここ数十年、都心の不動産を購入した人が全て「不動産成金」となっています。
仕事を一生懸命し、地道に貯蓄するのが美徳であった時代はそろそろ終焉を迎えているように感じます。
総論
実は、私がお会いする30歳～40歳のお客様の特徴として年収の高い人ほど貯蓄額が少ないという傾向があります。
恐らく若くして高所得である人ほど貯蓄への危機感が薄く自分に自信があるので、手元にあるお金を飲食費や旅費、車の購入費用などとしてかなり散財する傾向にあると思われます。
私はその方々にいつも言うことは、貯蓄できないのであれば「自宅投資を積極的に行ってください」ということです。
まず生活のスタイルとして「給与」－「自宅の住宅ローン返済」＝「生活のベース資金」のスタンスを早期に作ることをお勧めしています。
例えば、借入金額1億円・金利1.8%・返済期間35年の住宅ローンを毎月321,019円を返済し続けると10年後には残債が77,523,609円となります。
そして、もしその不動産が10年後に同じ1億円の価値が維持できているのであれば「売却価格1億円」―「残債額77,523,609円」＝「差益22,476391円」＝「見えない貯蓄額」となるわけです。
ですので、「年収が上がってもその分生活水準を上げてしまい貯蓄が出来ない世帯」ほどこの自宅投資は有効かと思います。
まとめ
資産形成においては自宅投資が一番効果がある
「超低金利」＋「税制優遇」を上手に活用すべし
「借金は悪」でなく「借金して有効なストックに変換すべき」
「貯蓄できない人」ほど「自宅投資がお勧め」
ただし買うべき住宅をしっかりと見極めないと危険です