東京23区新築＆中古マンション記録的高値！どうなる？都心のマンション価格
不動産経済研究所が発表した3月単月の新築マンション価格は東京23区で前年同月比2.7倍の2億1750万円、首都圏は同2.2倍の1億4360万円と急上昇。それぞれ初めて2億円、1億円の大台を超えた。
先日報道された新築マンション価格、史上初の大台超。
この報道を聞いて不動産のプロである自分も驚きました。
しかし、冷静に記事を分析してみるとそれなりの理由があるようです。
今回はこの記事を元に
「なぜここまで新築マンション価格データーが暴騰したのか？」
「今後の都心のマンション価格の行方」
を私なりの見解で解説していきます。
3月の首都圏新築マンション価格過去最高を更新
冒頭の記事にも取り上げられていたように、2023年3月における新築マンション1戸あたりの平均発売価格は1億4360万円となりました。
単月で初めての1億円突破です。
不動産研究所によると、東京都港区の超高級マンション「三田ガーデンヒルズ」の第1期販売が始まり、全体の価格を押し上げたようです。
「三田ガーデンヒルズ」は約400戸あり、平均価格は4億円台で完売したと言います。
JR浜松町駅近くに建設されている「ワールドタワーレジデンス」の第1期販売169戸（平均価格約2・5億円）も完売したそうです。
これらのことが主な要因となり、エリア別では東京23区が前年同月比2・7倍の2億1750万円となりました。
中古マンションも3月過去最高値を更新
東京カンテイ（東京・品川）が20日発表した3月の中古マンション平均希望売り出し価格は、東京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）が70平方メートル当たり1億178万円。
前月比で140万円（1.4%）高く、2002年の集計開始後の最高値を2カ月連続で更新しました。
千代田区で築年数が浅い高額な物件が出回ったことが全体価格を押し上げた要因のようです。
日本経済新聞「中古マンション最高値を更新 3月都心6区」
新築マンションの値上がり理由
①新築マンションの新規供給はピーク時の3分の1
2022年度の発売戸数は2万8632戸。
2年ぶりに3万戸を割り込みました。
現在の首都圏の新築マンションの供給数は、ピーク時10万戸程度の3分の1以下です。
そもそも供給が少ないので、2000年あたりの供給過多な市場とは様相がまったく異なります。
むしろ、新築マンションにおいては在庫不足と言える状態です。
②「都心」「駅近」「駅直結」「タワーマンション」などの企画に限定している
現在の新築マンションの企画は限定的で
都心
駅近
駅直結
タワーマンション など
希少性のある物件などに絞られています。
これは2008年リーマンショック時に不動産価格が暴落した際に、
地方
駅遠い
不便
などの理由から「利便性の悪い新築マンションは半値にしても売却できなかった」という教訓があるからです。
③新築マンション価格は積算式で決定 土地仕入れ高騰＋建築費も高騰中
仕入れ土地価格は年明けも下落しておらず、相変わらず用地仕入れは苦戦しているようです。
また、一時150円台となったドル円も現在では134円程度で安定しており、輸入資材の価格も安定してくるかと期待されました。
しかし、4月から各設備メーカーなどがインフレ対策として一斉に値上げを行ったのです。
そのため、建築費は下落するどころか未だに上昇局面となっています。
新築マンションの価格決定は「積算式価格決定」となっています。
積算式価格決定＝土地仕入れ値＋建築費＋経費＋利益
今後、新築マンション価格は値下げされる要因はなく、むしろ2023年度も表面価格は一段と上昇していくのではないでしょうか。
④メインプレイヤーは大手デベロッパーのみなので値下げしない
2008年リーマンショック時、東京都心部の不動産価格はわずか半年で3割超暴落しましたよね。
この暴落の大きな要因の一つが各金融機関の「貸し剥し」です。
「貸し剥し」によって新築マンションの新興デベロッパーは「資金難」となり、在庫物件の「投げ売り」が行われました。
そして、資金体力のない新興デベロッパーの約9割が倒産することになったのです。
現在の新築マンションのプレイヤーはこのような新興デベはおらず、財閥系・電鉄系などの超大手のみとなっています。
彼らの財務内容は万全であり、市場が崩れたとしても「販売不調＝投げ売り＝値下げ」する必要が一切ありません。
むしろ売れなければ「賃貸にする」という選択肢で回避する戦略になるでしょう。
中古マンション値上がり理由
これからの都心マンション相場予測
新築マンションは高止まり
現時点において、前述のように都心の新築マンションの値下がりを予兆させるようなものが一切ありません。
むしろ「供給数が減少」＋「建築費上昇」⇒「価格上昇」という流れが予測されます。
この新築マンションの値上がりに連動し、中古マンション価格の上値を狙う動きになるのではないでしょうか。
都心部でも二極化が起きる
現在、都心部においても「世帯所得格差」＝「エリア格差」＝「不動産格差」という構図になりつつあります。
港区の平均年収は軽く1000万円超。
また、千代田区・中央区などもその勢いが止まりません。
「都心3区」と呼ばれるこの地域には、今後、外国資本投資などを呼び込む可能性もあるのではないでしょうか。
今回の23区新築マンション2億円越えの要因になった浜松町「ワールドタワーレジデンス」や港区三田「三田ガーデンヒルズ」などは超高級物件です。
一般庶民が購入できる物件ではありません。
実際に現場では3億円以上の優良物件は単価に関係なく成約が出来ていますが、1億程度の不動産の成約は若干鈍化してきているように感じます。
今後も「駅力」「物件力」などの「ブランド力」によって大きな格差が拡大していくのではないでしょうか。
これからは「このエリアだから坪単価●●●万円」という値付けでなく、「このプレミア物件だから坪単価◎◎◎万円」という「エリア値段」でなく「ブランド値段」の時代になっていくと考えられます。
中古マンションの在庫数が増加傾向なので注意
中古マンションの在庫数は2022年10月頃から増加傾向にあります。
実際に、直近の在庫数は3年前のコロナ前の水準まで戻ってきています。
現状、価格調整局面であり暴落するような状態ではないのですが、どこまで価格上昇に消費者が許容できるかは疑問です。
実際に現場では、定価での売買も少なくなっており、相対での価格調整の中で成約がされている状態です。
こうしたことから、売る側も買う側も適正な相場を十分に理解し、慎重に取引すべき時代であると思います。
まとめ
3月の新築マンション価格データは異常値。2億円超の超高級マンション「三田ガーデンヒルズ」「ワールドタワーレジデンス」など大型物件共有による特殊要因による結果となりました。
残念ながら都心マンションの値下がり要因は少ない。大手デベロッパー側は供給減少で超強気となっており、今後も差別化した物件供給に絞られると考えられます。
富裕層マーケットは別物。金余りの時代を象徴するような相場市況です。一般の方はこのような特殊要因の市場を参考にしない方がよろしいと思います。
中古マンション在庫数は増加傾向なので要注意。首都圏の中マンション在庫はコロナ前の水準まで増加しています。相場感を持って慎重に物件選びをしましょう。