【営業マン必見】こんな営業マンには気をつけろ【不動産編】

どうも、こでぶ大家です。

最近noteのコラムでも不動産投資で失敗した、騙されたという記事をよく見かけます。

今回は私の独断と偏見で危険な不動産会社や営業マンの見分け方をコラムにしてみました。

私の（自己紹介的な）運用実績です↓

https://note.com/_kdb_/n/nb072f2d316d5

敏腕オーナーさんからしたら、物凄く当たり前の話かもしれません。
あくまでネタとして捉えてください。

もちろん世の中には真面目に働いている営業マンもいますが、私利私欲に塗れ客を食い物にする業者もいるのは事実です。
中には会社ぐるみで犯罪行為に手を染め、社員も洗脳されているような組織もあります。

『危険度1』★

▶︎自分の意見として話す営業マン。
これ、自分で気づかない営業マンが多いですが、「私的には〜」とか「私だったら〜」という言い回しを多用する営業マンは危険です。
投資スキームは同じなのに恰も自分の手柄のように説明してくるのは自分の営業力に自信がないからです。

▶︎修繕積立金の上昇を説明しない。
これは常識なのですが不動産を運用するにはランニングコストがかかります。
区分マンションの場合、25㎡で1Kの新築時の修繕積立金は1〜2,000円くらいですが30年後には7〜8,000円まで上昇します。
中には1万円を超えてきたり、建物管理費も上昇するケースがあります。
基本的に5年毎に見直しされるケースが多いのですが、特に新築の投資用マンションのシミュレーションに上昇分の数字が計上されてない会社は危険です。

▶︎FPの紹介
外資系の保険営業マンからの紹介は少し危険です。
なぜなら紹介ビジネスだからです。
あなたがもしFPに紹介を受けた場合、その営業マンに「自分も紹介できる人がいるんですが紹介料はいくらもらえますか？」と聞いてみましょう。
自分がいくらで売られたのか分かるかもしれません。

『危険度2』★★

▶︎謄本をくれない業者
中古物件の場合、謄本に目を通すのはマストです。
自分で金融機関に持ち込んで融資評価を出すこともできます。
また「前のオーナーさんがどのくらいの金額で購入し、売却するのか、その利益はどのくらいなのか」等がある程度分かります。
謄本をくれない理由は、調べられると不都合な何かがあるのかもしれません。

▶︎CFでの提案
「月々いくらで運用できます」という収支で売ってくるのも危険です。
最近は40年や45年ローンもありますがローン年数を伸ばせば返済額が下がる為、収支が良くなるのは当たり前です。
ローン年数を伸ばすと残債が減らない為、出口戦略が狭まります。気をつけましょう。

▶︎転売業者
話が進んで行くと別の会社の営業マンが登場するケースです。
これは提案されていた物件が、そもそも別の会社が売主であったり、不動産会社によって提携している金融機関が違ったり、区分やアパートなど扱っている物件が異なる場合のケースですが、どれも間に業者が入っている時点で中間マージンがあります。気をつけましょう。
分かりやすい例だと会社Aの自社ブランド新築物件aなのに他社である会社Bから紹介されるケースです。
自社物件を開発できない会社Bは物件aを仕入れなければいけない為、転売により利益を出さなければいけません。
会社Aから買った方が安く買えますよね？
更に賃貸管理も販売元である会社Aになることが多いです。
※会社Bには酷な話ですが、これは現実に多くの不動産会社が行っている為、私は叩かれるかもしれませんw
また、三為業者など説明すると長くなるので詳しくは別途コラムで書きます。

『危険度3』★★★

▶︎節税推し
セミナーもそうですが、「節税」を切り口にしている会社は危険度がかなり高いです。
あなたが申告書の不動産収支内訳書を完璧に説明することができるなら問題ありませんが、減価償却費には限界があります。
投資用マンションで盛り盛り減価償却で経費を出して節税を楽しんでも売却する際の利益分にこれまでの減価償却費の累計を加算することをご存知ですか？　減価償却費で節税をした分だけ譲渡税も上がります。
節税はあくまでプラスαのメリットです。
先ずは資産形成としての不動産運用を考えましょう。

▶︎住宅ローンで不動産投資（なんちゃって）
これは有名ですね、そして詐欺行為です。
困るのはあなた自身です。
知識がないと、住宅ローンなので金利も低く収支は魅力的かもしれませんが、いざ投資用物件を増やそうと思っても購入できません。
これに関しては、もし知人でこの投資を勧めている人がいたら縁を切った方がいいレベルです。

▶︎他の商品を提案してくる。
MLM等の勧誘をしてくる。
これはもう論外ですねw

綴っているうちにまだまだネタがありそうなので続編も考え中です。
質問があればコメントやメールで連絡下さい。

また、信頼できる営業マンと危険な営業マンを見分ける質問集をコラムにしてみたいと思います。