所有者不明土地問題

◆弁護士　飛田　博

日本には、所有者が不明な土地がどれくらいあるか知っていますか？

一般財団法人国土計画協会らで組織する所有者不明土地問題研究会の調査では、２０１６年の推計で約４１０万ヘクタールだそうです。

４１０万ヘクタールといわれても、ちょっとピンとこないかもしれませんが、九州の面積が３６７万ヘクタールとのことですので、実は、現時点でも、九州の面積以上の土地の所有者が誰だかわからない状態なんだそうです。

で、所有者不明土地が発生する主な原因の一つが相続による代替わりだそうですので、今後、団塊の世代が大量にお亡くなりになる大相続時代を迎え、この傾向はさらに進んで、２０４０年には、約７２０ヘクタールになるそうです。北海道の面積が８３４万ヘクタールなので、北海道の面積に匹敵する面積の土地の所有者がわからなくなるということになります。

こうなると困りますよね。なんで所有者不明の土地が発生するのか？というと、それは土地の所有には、固定資産税の支払いや、土地の管理などの義務も発生するからです。つまり、所有者不明の土地が発生すればするほど、税収が少なくなりますし、きちんと管理されず荒廃していく土地が多くなるということになるのです。

もちろん、政府もこの状況に手をこまねいているわけではなく、既に昨年（２０１８年）の通常国会で「所有者不明土地の利用円滑化特別措置法」を成立させています。これは、既にある所有者不明の土地を企業や市町村が公園や駐車場というような公共目的に使えようにするものです。

ただ、これでは不十分なので、現在の国会では、所有者不明土地のうち、所有者の氏名や住所が正しく登記されていないものについて、登記官が調査し、登記簿上の所有者を正しく書き換えられるようにし、それでも所有者がわからないときは、土地を利用したい自治体や企業の申立てで裁判所が管理者を選び、その管理者により土地を売却できるようになります。
全国に九州の面積よりも多い所有者不明土地があるということになると、中には多くの人が欲しがるような土地もあるかもしれませんので、このような法律ができると不動産業の活性化につながるかもしれませんね。

で、さらに、前述のとおり、不明土地の発生は、相続時に相続人の登記がされないことが原因の一つですので、政府は、現在、相続登記の義務化に向け議論を進めています。また、土地所有に伴う義務（固定資産税支払い・土地管理義務）の存在も不明土地が発生する理由ですので、ならば（これまでは認められていなかった）土地所有権の放棄を認めてあげようという議論も進められています。放棄された土地は、受け皿組織にいったん帰属させ、そこから土地を活用したい人とマッチングするような仕組みを作るとのこと。この相続登記の義務化と土地所有権の放棄については２０２０年の臨時国会に法案の提案を目指しているとのことです。

というわけで、この所有者不明土地の問題には今後も注目ですね。これからもWatchしていきたいと思います。