道路現地調査の基本と実践ポイント
田中美咲さんと社長による研修記録
受講者：田中 美咲（たなか みさき）
年齢：22歳
職業：不動産会社の新卒社員
指導者：不動産会社社長
背景：
田中美咲さんは大学卒業後、不動産業界に興味を持ち、地元の中堅不動産会社に就職しました。業界での経験が浅い彼女は、特に不動産調査や業務の基本的な流れについての理解を深め、一人前の営業担当として独り立ちすることを目指しています。そのため、今回は社長直々の指導のもと、業務に欠かせない基礎知識や実践的なスキルを身に着けるための研修が行われました。
社長は、不動産業界における豊富な資格や実務経験を持つスペシャリストであり、これまでに数多くの不動産プロジェクトを手掛けてきました。その知識と経験に基づき、田中美咲さんに対して、不動産調査や重要な法律、実務に即した調査方法などを丁寧に指導していきます。
以下は、田中美咲さんが社長との研修を通じて学んだ内容の記録です。
田中 美咲（たなか みさき）さん
年齢：22歳
性別：女性
職業：不動産会社の新卒社員
学歴：大学卒業（経済学部）
バックグラウンド：
美咲さんは、大学を卒業したばかりの新卒社員で、不動産業界に興味を持ち、地元の中堅不動産会社に就職しました。しかし、業界での経験はまだ浅く、特に不動産調査や基本的な業務の流れを一から学びたいと強く考えています。
目標：
不動産業界での基礎知識を身に着け、自信を持って業務を進めたい
1年以内に一人前の営業担当として成長し、顧客から信頼される存在になりたい
課題：
専門用語や手続きに対する理解が浅く、業務で戸惑うことが多い
忙しい業務の中で十分な学習時間が取れない
初心者向けのわかりやすい資料が少ないと感じている
ニーズ：
要点をまとめた、簡潔でわかりやすい説明を求めている
実務に直結する具体的な例や手順が記載されたガイドが欲しい
社長
経歴：
土地家屋調査士、行政書士、不動産コンサルタントなど数々の不動産関連の資格を取得
不動産に関する広範な業務実績を持つ不動産調査・開発のスペシャリスト
不動産業務の実績：
宅地造成や分譲開発、事業用地の開発、用地仕入れ、テナント誘致、土地の買取やコンサルティングなどの豊富な経験
市街地再開発やCRE（企業不動産）業務、資金調達、不動産証券化なども手掛けている
開発許認可、重要事項説明書作成、現地調査、測量設計、地盤調査など、不動産に必要な調査・分析業務も幅広くこなす
社長は、不動産の基礎知識から高度な専門知識までカバーするプロフェッショナルであり、美咲さんが目標達成のために学ぶべきことを多く持っています。以下は、美咲さんと社長の「道路調査のポイント」についての会話です。
現地調査でのポイント – 重要な確認事項をおさえよう！
美咲：「社長、現地調査ってやっぱり大切なんですね。でも具体的にどんなことを確認するんですか？」
社長：「現地調査ではね、書類や図面だけじゃ分からない“実際の状況”を確認するのが一番大事なんだ。例えば、道路の幅員、敷地の境界、周辺環境、さらにはライフラインの状況まで、いろいろあるよ。」
美咲：「ふむふむ、道路とか境界とか、具体的にはどんなことを見ればいいんでしょう？」
道路の状態をチェックする
社長：「まずは道路だね。建築基準法では、道路幅員が4メートル以上ないと建物を建てられない場合があるんだ。これが満たされていないと『セットバック』が必要になる。」
美咲：「セットバック…ですか？」
社長：「そう。道路が狭いと、敷地の一部を後退させて“道路として提供”する必要があるんだ。この分、使える敷地が減ることになるから、建物の設計にも影響が出るよ。」
美咲：「そういうことなんですね！あと、舗装されているかどうかも見たほうがいいんですよね？」
社長：「その通り。舗装されていないと、雨の日にぬかるんだり、車の通行に支障が出たりする。生活の利便性に大きく関わるところだね。」
境界の確認
美咲：「次は境界ですか？境界を確認するのって、どうやるんですか？」
社長：「まずは境界標（きょうかいひょう）を探すことだね。敷地の端に埋められている石や金属のマークで、それが見つかれば位置が分かる。」
美咲：「でも、もし見つからなかったら…？」
社長：「その場合は役所で『境界記録』を確認するんだよ。隣地の所有者や役所の担当者と一緒に現場で『境界立会い』をすることもある。これで境界を確定できるからね。」
ライフラインの状況をチェック
美咲：「それからライフラインの確認も必要ですよね？どこを見ればいいんでしょう？」
社長：「電気、水道、ガス、下水道が敷地内にちゃんと引き込まれているかどうかだね。もし整備されていないと工事が必要になる場合があるから、余計なコストがかかる可能性もあるよ。」
美咲：「例えば、下水道がない場合ってどうなるんですか？」
社長：「その場合は『浄化槽』を設置する必要があるね。これも工事費がかかるから、事前にしっかり調べておかなきゃいけない。」
現地調査を怠るリスク
美咲：「現地調査をしっかりしないと、どんな問題が起こりますか？」
社長：「例えば、道路幅員を確認しなかったせいでセットバックが必要になり、工事が遅れることがある。境界が曖昧だと隣地とのトラブルに発展するし、ライフラインを確認していないと想定外の工事費がかかることもある。」
美咲：「そう考えると、現地調査って本当に大事ですね。」
社長：「その通り。現地調査は、不動産の価値や利用の可能性を正確に判断するための基本だよ。次回の現地調査では、今日話したことを意識して実践してみるといい。」
美咲：「わかりました！次の調査では、教えてもらったポイントをしっかり押さえて確認してみます！」
社長：「いいね。その調子で少しずつ経験を積んでいけば、見るべきポイントが自然とわかるようになるよ。一緒に頑張ろう！」
境界標（境界石）の確認 – 境界の正確な位置を見つけよう！
美咲：「社長、境界標ってよく聞くんですけど、具体的には何のためにあるんですか？」
社長：「いい質問だね、美咲。境界標は、敷地の境界を明確に示すための目印だよ。隣地や道路との境界がどこにあるのかを物理的に確認できるように設置されているんだ。金属製や石製のものが多くて、地面に埋め込まれていることが多いね。」
美咲：「それを確認するのって、なんでそんなに重要なんですか？」
社長：「境界標がないと、自分の敷地がどこまでなのか、隣地がどこから始まるのかが曖昧になる。これが原因で、隣地とのトラブルや建築計画の遅れが発生することがあるんだ。特に、不動産の売買や建物の設計時には欠かせない確認事項だよ。」
境界標を探す手順
美咲：「なるほど。じゃあ、境界標を確認するにはどうすればいいんですか？」
社長：「まずは図面を準備することだね。土地の『測量図』や『公図』を法務局や役所から取得して、境界標がどこに設置されているか確認するんだ。」
美咲：「図面を見たら、次に現地で探すんですね？」
社長：「そう。そのとおり。実際に現地に行って、図面を頼りに境界標を探す。草や砂利に隠れていることもあるし、古いものだと地中に沈んでしまっている場合もあるから、慎重に探す必要があるよ。」
境界標が見つからない場合
美咲：「もし見つからなかったらどうすればいいですか？」
社長：「その場合は役所に問い合わせて、境界に関する記録を確認するんだ。それでも解決しない場合は、土地家屋調査士に依頼して、専門的に調査してもらうのがベストだね。」
美咲：「土地家屋調査士って、どんなことをしてくれるんですか？」
社長：「専門的な測量をして、境界を明確にしてくれるんだ。隣地の所有者とも調整してくれるから、後々のトラブルを防ぐためにも役立つよ。」
境界標が正確でないと発生するリスク
美咲：「境界標が曖昧だと、具体的にはどんなリスクがありますか？」
社長：「まず、隣地との境界をめぐるトラブルが発生する可能性があるね。例えば、『隣地の塀が自分の土地に入っている』とか、『自分の敷地が道路にはみ出している』なんてケースがある。あと、土地の売買時に正確な面積がわからず、価格交渉が難航することもあるよ。」
美咲：「それは大変ですね…。だから最初に確認しておくのが大事なんですね。」
社長：「そうなんだ。境界標がしっかりしていれば、不動産取引や建築計画がスムーズに進むし、将来のトラブルを防ぐことができる。」
まとめ
美咲：「今日は境界標の重要性がよく分かりました。現地調査のときは、まず図面で確認してから現地で探す。それで見つからなければ役所や調査士に相談する。これを忘れないようにします！」
社長：「その意気だね。境界標は、土地を扱う上で基本中の基本だから、しっかり覚えておいて損はないよ。実際の現地調査でも一緒に確認していこう。」
美咲：「ありがとうございます！次回の現地調査では、しっかり実践してみます！」
敷地の形状と高低差 – 地形が与える影響を理解しよう
美咲：「社長、敷地の形状とか地形の高低差って、不動産の価値にどう影響するんですか？なんとなくイメージはあるんですけど…。」
社長：「それは良い質問だね。土地の形や高さの違いは、不動産の利用方法や価値に直結するんだ。例えば、平坦な整形地だと建築計画が立てやすいし、評価も高くなる。一方で、不整形地や傾斜地は設計の工夫が必要だったり、コストがかかったりすることが多いんだよ。」
整形地と不整形地の違い
美咲：「整形地と不整形地って、具体的にはどう違うんですか？」
社長：「整形地は、四角形に近いきれいな形の土地のことだね。建物を効率的に建てられるから、無駄が少ない。一方、不整形地は変形していて、三角形や台形になっている土地を指す。ここに建物を建てる場合、建築面積が制限されたり、デザインに工夫が必要だったりするんだ。」
美咲：「それって、どのくらい価値が変わるんですか？」
社長：「土地の場所や大きさにもよるけど、一般的に整形地の方が人気が高く、取引価格も高くなる傾向があるね。ただ、不整形地でもその形を活かせる使い方を提案できれば、十分価値を引き出せることもあるよ。」
敷地が道路より低い場合のリスク
美咲：「敷地が道路より低いと、何か問題がありますか？」
社長：「うん、大きな問題になることもあるよ。敷地が道路より低いと、雨が降ったときに水が敷地内に流れ込むことがあるんだ。浸水のリスクが高くなるから、排水計画をしっかり考える必要がある。」
美咲：「そうなると、対策ってどうするんですか？」
社長：「場合によっては、盛土をして敷地を道路より高くするんだ。これで浸水リスクを軽減できる。ただし、盛土をするには追加の費用がかかるから、建築コストに反映させる必要があるね。」
浸水対策と排水計画
美咲：「浸水を防ぐために、排水計画って具体的にどんなことをするんですか？」
社長：「例えば、敷地内に排水溝を設けたり、雨水をスムーズに流すための傾斜を設計したりすることだね。土地の高低差を活かして、水が自然に流れるようにするのが基本だよ。これを怠ると、大雨のたびに敷地が水浸しになるなんてこともある。」
美咲：「排水計画を考えるときも、現地調査が大事なんですね。」
社長：「その通り。地形をしっかり把握することが、良い計画の第一歩だよ。」
まとめ
美咲：「今日の話をまとめると、敷地の形や高低差は建築計画だけじゃなく、不動産の価値にも影響するんですね。整形地はメリットが多いけど、不整形地も工夫次第で活かせる。そして、道路より低い土地は排水計画が重要で、場合によっては盛土が必要になる、と。」
社長：「その理解で完璧だよ、美咲。敷地の特性をしっかり見極めることが、不動産業務の基本中の基本だからね。次回の現地調査で、実際の土地を見ながら今日の話を確認してみようか。」
美咲：「ありがとうございます！次の現地調査が楽しみになってきました。」