不動産調査、市役所調査など：見えないリスクを見抜く！
登場人物
田中 美咲（たなか みさき）さん
年齢：22歳
性別：女性
職業：不動産会社の新卒社員
学歴：大学卒業（経済学部）
バックグラウンド：
美咲さんは、大学を卒業したばかりの新卒社員で、不動産業界に興味を持ち、地元の中堅不動産会社に就職しました。しかし、業界での経験はまだ浅く、特に不動産調査や基本的な業務の流れを一から学びたいと強く考えています。
目標：
不動産業界での基礎知識を身に着け、自信を持って業務を進めたい
1年以内に一人前の営業担当として成長し、顧客から信頼される存在になりたい
課題：
専門用語や手続きに対する理解が浅く、業務で戸惑うことが多い
忙しい業務の中で十分な学習時間が取れない
初心者向けのわかりやすい資料が少ないと感じている
ニーズ：
要点をまとめた、簡潔でわかりやすい説明を求めている
実務に直結する具体的な例や手順が記載されたガイドが欲しい
社長
経歴：
土地家屋調査士、行政書士、不動産コンサルティングマスターなど数々の不動産関連の資格を取得
不動産に関する広範な業務実績を持つ不動産調査・開発のスペシャリスト
不動産業務の実績：
宅地造成や分譲開発、事業用地の開発、用地仕入れ、テナント誘致、土地の買取やコンサルティングなどの豊富な経験
市街地再開発やCRE（企業不動産）業務、資金調達、不動産証券化なども手掛けている
開発許認可、重要事項説明書作成、現地調査、測量設計、地盤調査など、不動産に必要な調査・分析業務も幅広くこなす
社長は、不動産の基礎知識から高度な専門知識までカバーするプロフェッショナルであり、美咲さんが目標達成のために学ぶべきことを多く持っています。以下は、美咲さんと社長の「不動産調査 市役所調査」についての会話です。
美咲：「社長、敷地利用状況の調査って何を確認すればいいんですか？正直、越境とか周辺環境の話を聞いても、いまいちイメージが湧かなくて…。」
社長：「敷地利用状況の確認は、不動産調査の中でも重要なポイントの一つだよ。具体的には『敷地がどんな風に使われているか』『隣の土地との境界問題がないか』を徹底的にチェックすることだね。」
美咲：「境界問題って…例えばどんなことですか？」
社長：「代表的なのが『越境』だ。隣の家のひさしや樹木、塀なんかが、自分の敷地に入り込んでしまうケースだね。越境があると、その部分の土地を自由に使えなくなる。トラブルの原因になることも多いんだ。」
美咲：「えっ、そんなことがあるんですか？じゃあ、越境している場合はどうするんですか？」
社長：「まず、購入前に発見することが大事だよ。解決方法としては、越境部分を撤去するよう交渉したり、使用料をもらう契約を結ぶことが考えられる。でも、購入後に気づいたら解決に時間と費用がかかるから、事前確認が必須だ。」
美咲：「なるほど…。越境を確認するには、何を見ればいいんですか？」
社長：「例えば、ひさしや植え込みが境界線を超えていないか、塀やフェンスが正しい位置にあるかを調べるんだ。それと、電線や高圧線が敷地の上を横切っている場合もある。見逃しやすいから注意が必要だね。」
美咲：「それ以外に、敷地で注意する点ってありますか？」
社長：「周辺環境の確認も重要だね。たとえば、隣が工場や農地だったら、騒音や匂いの問題が発生することもある。それに、近くに川や崖がある場合は、水害や土砂崩れのリスクもチェックしないといけない。」
美咲：「ええっ、そんな細かいところまで…。でも、どうやって調べるんですか？」
社長：「簡単な方法としては、現地で直接見ること。それに加えて、市役所でハザードマップを確認することも忘れちゃいけない。過去の水害の記録や、災害リスクを調べられるんだよ。」
美咲：「確かにハザードマップなら信頼できそうですね！他には何かありますか？」
社長：「建物の状態も要チェックだね。例えば、外壁や基礎にひび割れがないか、屋根や雨樋に劣化がないかを見るんだ。雨漏りの跡があれば注意が必要だし、風通しが悪い建物は湿気がこもりやすくてカビやシロアリのリスクが高まる。」
美咲：「湿気ですか…。そういえば、シロアリって建物に大ダメージを与えるんですよね？」
社長：「その通り。目に見えにくい分、厄介だ。必要に応じて専門家を呼んで調査してもらうことも考えよう。調査費用はかかるけど、後から問題が発覚するよりマシだよ。」
美咲：「敷地利用状況って、本当に色々なことを調べないといけないんですね。でも、こうやって整理してもらうと少しずつ分かってきました！」
社長：「それは良かった。ポイントを押さえて現地調査を進めれば、トラブルを未然に防げるからね。まずは実地経験を積んでいこう。一緒にやってみればもっと理解が深まるよ！」
美咲：「ぜひお願いします！現地調査、早く慣れたいです！」
社長：「さて、美咲さん、今日は建物の建替えについて話そうか。」
美咲：「はい！建物の建替えって、今ある建物と同じように建て直せるものじゃないんですか？」
社長：「そう思う人が多いけど、それが間違いのもとなんだ。実は、建替えができるかどうかは法律次第なんだよ。」
美咲：「法律ですか？建物がすでにあるのに、法律で何が変わるんですか？」
社長：「いい質問だね。たとえば、建物が建てられた当時の法律では問題なくても、後で法律が変わると、今の基準では違法になることがあるんだ。これを『既存不適格建築物』って呼ぶ。」
美咲：「既存不適格建築物…ちょっと難しいですね。それって具体的にどういう問題が起こるんですか？」
社長：「たとえば、建ぺい率や容積率。昔の基準では許されていた建物の大きさが、今の基準ではアウトなんてことがある。だから建替えが制限されるんだ。」
美咲：「なるほど。建ぺい率とか容積率ってよく聞きますけど、何のことかちゃんとわかっていないかも…。」
社長：「じゃあ簡単に説明しよう。建ぺい率は、敷地の面積に対して建物が占める割合のこと。容積率は、建物全体の延べ床面積の割合だ。この2つがその土地で許される範囲を超えていたら、新しい建物はその制限内でしか建てられないんだ。」
美咲：「つまり、今より小さい建物しか建てられないこともあるんですね…。」
社長：「そういうことだね。それから、防火地域や準防火地域に指定されると、耐火性能の高い材料を使う必要がある場合もある。これもコストに影響する。」
美咲：「じゃあ、どうやって建替え可能か調べるんですか？」
社長：「まずは市役所だね。都市計画課や建築指導課に行けば、その土地がどんな用途地域に属しているか、建ぺい率や容積率、防火地域かどうかがわかるよ。」
美咲：「市役所では他に何を確認すればいいですか？」
社長：「用途地域以外にも、都市計画の将来の方針や道路の接道義務なんかも確認しておくといい。あと、防火地域の指定があるときは、使える建材や構造が限られることがあるから注意だ。」
美咲：「都市計画の将来の方針…？それって具体的にどういうことですか？」
社長：「たとえば、再開発が予定されている地域では、いずれ大規模な商業施設ができる可能性がある。そうなると、周辺の土地の価値が変わるし、建築制限が厳しくなることもある。」
美咲：「そうなんですね！じゃあ、事前に市役所でしっかり調べるのが重要なんですね。」
社長：「その通り。市役所で確認できる情報は、用途地域、建ぺい率・容積率、防火地域の指定、そして都市計画の詳細。この4つは必ず調べよう。」
美咲：「市役所で調査するだけで安心ですか？他に注意することはありますか？」
社長：「法律は変わる可能性があるから、今だけでなく将来の動向にも注意が必要だね。都市計画の変更が建替えに影響を与えることがあるから、定期的にチェックしておくことが大切だ。」
美咲：「なるほど！そのあたりも含めて、長期的な視点で物件を評価する必要があるんですね。」
社長：「そうだよ、美咲さん。建替え可能性をしっかり確認しておけば、将来のリスクを減らせる。次の現地調査で一緒にやってみようか。」
美咲：「ぜひお願いします！今日の話を活かして頑張ります！」
社長：「美咲さん、今日は市役所調査について話そうか。これ、物件調査では欠かせない重要なプロセスなんだ。」
美咲：「市役所調査ですか？聞いたことはありますけど、具体的に何をするんですか？」
社長：「いい質問だね。市役所調査っていうのは、物件の用途や法律的な制約を確認するために、市役所や自治体で行う調査のこと。たとえば、建物が将来どう使えるかとか、建替えが可能かとかね。」
美咲：「具体的にはどんな情報を調べるんですか？」
社長：「まずは『用途地域』。その土地がどんな用途に使えるかが決められているんだ。住宅地なのか商業地なのか、工業地なのかで建てられる建物が変わる。」
美咲：「たとえば、住宅地にお店を建てたいって思っても、建てられない場合があるってことですか？」
社長：「その通り！住宅専用の地域に商業施設を建てることはできない。でも逆に、商業地域に住宅を建てることは可能だ。ただし、周囲の環境を考えると住みにくい場合もあるけどね。」
美咲：「用途地域って具体的にどんな種類があるんですか？」
社長：「用途地域にはいろいろあって、たとえば『第一種低層住居専用地域』は静かな住宅地に向いているし、『商業地域』はオフィスや店舗が立ち並ぶにぎやかなエリアだ。詳しくは市役所で確認できるよ。」
美咲：「なるほど。それ以外に調べるべきことはありますか？」
社長：「次に重要なのは『建ぺい率』と『容積率』だね。建ぺい率は敷地の何％に建物を建てられるか、容積率は建物の延べ床面積が敷地面積の何倍まで許されるかを決めるものだよ。」
美咲：「うーん、ちょっと難しいですね…。もう少し簡単に教えてもらえますか？」
社長：「じゃあ、例を挙げよう。敷地が100㎡で建ぺい率50％なら、建てられる建物の面積は最大で50㎡。容積率が100％なら、総床面積は100㎡まで許されるってことさ。」
美咲：「あっ、なるほど！敷地が広くても、制限があるから何でも好きに建てられるわけじゃないんですね。」
美咲：「防火地域とか準防火地域っていう言葉も聞いたことがあります。それも関係あるんですか？」
社長：「もちろん。防火地域や準防火地域では、火災対策のために建物の材料や構造が厳しく制限されるんだ。たとえば、外壁や屋根に耐火性能が求められることが多いね。」
美咲：「それって建築コストにも影響しますよね？」
社長：「その通り。特に防火地域ではコストが跳ね上がることがあるから、事前に確認しておくのが重要なんだ。」
美咲：「市役所調査って、結構いろいろなことを確認するんですね。具体的にどこで調べるんですか？」
社長：「市役所の『建築指導課』や『都市計画課』で確認できるよ。用途地域、建ぺい率・容積率、防火地域の指定なんかはここでわかる。」
美咲：「それって市役所に行かないと調べられないんですか？」
社長：「今は自治体によってはオンラインで調べられることもあるけど、細かいところは直接行ったほうが確実だね。担当者に相談できるメリットも大きい。」
美咲：「用途地域や防火地域以外にも注意することってありますか？」
社長：「道路幅員や接道義務も確認すべきポイントだね。建築基準法では、原則として建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないんだ。」
美咲：「じゃあ、もし道路が狭かったらどうなるんですか？」
社長：「その場合は『セットバック』が必要になる。道路を広げるために敷地の一部を後退させる措置だね。」
美咲：「なるほど、でも敷地が狭くなる分、建物を建てるスペースも減っちゃいますよね。」
社長：「そうなんだ。それも含めて事前に確認するのが市役所調査の大切なところだね。」
美咲：「今日はすごく勉強になりました！市役所調査って地味だけど、物件購入には欠かせないプロセスなんですね。」
社長：「その通り！この調査をしっかりやることで、将来のトラブルを防げるし、物件の価値を正確に把握できるよ。」
美咲：「わかりました！」
社長：「美咲さん、今日は物件の管理状況とメンテナンスの重要性について話そうか。」
美咲：「よろしくお願いします！メンテナンスって具体的にどんなことを指すんですか？」
社長：「うん、簡単に言えば建物の健康診断と治療だね。外壁、屋根、基礎部分、どれも放っておくと建物全体に影響を与えるんだ。」
美咲：「具体的には、どういうことが起こり得るんですか？」
社長：「例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が入り込んで構造部分が腐食することがある。それが進むと、建物全体の耐久性が落ちてしまうんだ。」
美咲：「なるほど、外壁のひび割れってただの見た目の問題だと思っていました。でも、そんな深刻な影響があるんですね。」
美咲：「他にはどんな箇所に注意すべきですか？」
社長：「屋根も重要だよ。瓦がずれていたり、防水シートが破損していると雨漏りの原因になる。雨漏りが起きると内部の木材が腐って修繕費が高額になることもあるんだ。」
美咲：「屋根って普段見えないところだから、チェックを怠りがちですよね。」
社長：「その通り！だからこそ、定期的な点検が大事なんだ。業者に頼んでプロに見てもらうのが一番安心だね。」
美咲：「基礎部分はどうですか？やっぱり建物の土台だから重要ですよね？」
社長：「その通り！基礎部分にひび割れがあったり、沈下していると建物全体が傾くリスクがある。特に地盤が弱い地域では注意が必要だよ。」
美咲：「地盤が原因で問題が起きた場合、補修費もかなり高額になりそうですね。」
社長：「そうだね。だから、購入前にしっかりと調査しておくことが大切なんだ。」
美咲：「マンションやアパートの共用部分はどうでしょうか？それもメンテナンスに含まれますか？」
社長：「もちろんだよ。集合住宅の場合は、共用部分の管理状況が物件全体の価値に直結する。エレベーターや共用廊下、駐車場なんかが適切に管理されているかをチェックしないとね。」
美咲：「たとえば、エレベーターが故障していたり、清掃が行き届いていなかったら、住む人の満足度も下がりそうですね。」
社長：「その通り。共用部分の管理が悪い物件は、将来的に住民の負担が増える可能性が高いから注意が必要だよ。」
美咲：「管理履歴ってどうやって確認するんですか？」
社長：「管理履歴は、過去に行われた修繕やメンテナンスの記録だね。売主や管理会社に問い合わせれば、定期点検や修繕の内容がわかるはずだよ。」
美咲：「履歴がしっかり残っていない場合はどうすればいいんですか？」
社長：「その場合は注意が必要だね。管理が適当だった可能性があるから、購入後に思わぬ修繕費が発生するリスクがある。」
美咲：「過去の修繕履歴で特に重要なポイントはありますか？」
社長：「たとえば、屋根の防水処理が定期的に行われているかとか、外壁の再塗装がされているかが重要だね。こうした履歴があれば、今後の修繕の見通しも立てやすい。」
美咲：「じゃあ、逆に履歴がないと大規模な修繕が必要になる可能性が高いんですね。」
社長：「そうだね。購入後に大きな出費を避けるためにも、しっかり確認しておくべきだよ。」
美咲：「これから物件を調査する際には、管理状況やメンテナンスの重要性を意識してみます！」
社長：「それがいいね。物件の状態を見るだけじゃなく、その背景を知ることが、いい物件を選ぶコツだよ。次回の調査で実際に確認してみようか。」
美咲：「ぜひお願いします！今日の話で、物件選びの視点が広がりました！」