宅建合格!宅建業法(自ら売主制限編)

自ら売主制限

自ら売主制限には下記8種類あります
買主が(宅建業者でない)一般消費者である場合の保護として適用されます

①クーリング・オフ
②手付の額・性質の制限
③手付金等の保全措置
④損害賠償額の予定等の制限
⑤自己の所有に属しない物件の契約締結の制限
⑥契約不適合責任についての特約の制限
⑦割賦販売契約の解除等の制限
⑧所有権留保等の禁止

自ら売主制限と業者間取引

　　売主　　　　　　　買主　　　　　　　自ら売主制限の適用
　宅建業者　　　　宅建業者でない　　　　　　　適用あり
　宅建業者　　　　　宅建業者　　　　　　　　　適用なし
宅建業者でない　　　宅建業者　　　　　　　　　適用なし
宅建業者でない　　宅建業者でない　　　　　　　適用なし

クーリング・オフ

宅建業者ではない買主が、正しい判断がしづらい場所で契約や申込みをした場合、その契約を解除したり、申込みを撤回したりすることのできる制度

クーリング・オフができない(ちゃんとした)場所

①事務所
②土地定着し専任の宅地建物取引士設置義務のある案内所(テント張りダメ)
③売主から依頼を受けた媒介・代理業者の上記の①②の場所
④買主(申込者)から申し出た場合の、買主(申込者)の自宅・勤務先
※ 買主から申し出ても、喫茶店などの自宅勤務先以外の場所はクーリングオフできる！

申込みと契約の場所が異なる場合、申込み場所で判断します！

　　申込み　　　　　　　契約　　　　　　クーリング・オフ
　事務所等　　　　　事務所等以外　　　　　　できない
事務所等以外　　　　　事務所等　　　　　　　できる

クーリング・オフができなくなる例外

• 書面で告げられた日から8日経過したときは、クーリング・オフはできなくなります(電磁的記録ダメ！)

• 引渡を受けかつ代金を全部支払った時はクーリング・オフはできなくなる
  →どちらか一方でなく、両方！

クーリング・オフの効果

• 書面を発した時に効力が生じます(到達した時ではありません)

• 無条件に撤回解除となるので手付金等は速やかに返還しなければならない

• クーリング・オフの規約に反する特約は、買主が不利になるものは無効

手付の額・性質の制限

宅建業者が自ら売主となる売買契約締結の手付金は代金の2割までで、手付を受領したときは、どのような特約をしたとしても解約手付とみなされる
→買主に不利な特約は無効

額　　代金額lの10分の2まで(超える部分は無効)
性質　常に解約手付

買主に有利か不利か

原則：買主は手付放棄、売主は倍額を現実に提供すれば解除できる
特約：買主は手付の半額放棄、売主は倍額を現実に提供して解約→有利
　　　買主は手付放棄、売主は3倍の額を現実に提供して解約　  →有利
　　　引渡前は、買主はいつでも手付放棄で解約できる　　　　→有利
　　　買主は手付放棄、売主は手付額を現実に提供して解約　　→不利
　　　手付解除を認めないとする特約　　　　　　　　　　　　→不利
　　　手付放棄解除を契約締結後30日以内に限るとする特約　   →不利

手付金等(中間金とか)の返金を保全措置

• 宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、手付等を受領してはいけない
  →買主は保全措置を講じてもらえない場合は手付等を支払わなくて良い

保全措置不要な場合

• 引渡または登記を渡した後は、保全措置を講ずる必要はなし

• 手付金等が少額の場合
   - 未完成物件　→ 代金の5%以下　かつ　1000万円以下
   -    完成物件　 →代金の10%以下　かつ　1000万円以下
  ※ 完成か未完成かは売買契約時に判断する！

保全措置の方法

　　　　　　　　銀行等との　　保険業者との　　指定保管期間との
　　　　　　　保証委託契約　　保証保険契約　　手付金等寄託契約
未完成物件　　　　○　　　　　　　　○　　　　　　　　×
完成物件　　　　　○　　　　　　　　○　　　　　　　　○

損害賠償額の予定等の制限

債務不履行を理由とする契約解除に伴う、損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えることはできない

自己の所有に属しない物件の契約締結の制限

民法では他人物売買OKでしたが、自ら売主制限では他人物売買NGです！

所有者　　　🔛　　宅建業者　原則NG 　→ 　素人買主
　　　　　　　　　　　　　　　例外
　　　　契約・予約　　→ 　　　○　(基本的に買えること決定だから)
　　停止条件付き契約　→ 　　　×　(買えるかどうかわからないから)

宅建業者と素人買主間に、停止条件付き契約をすることはOKです！

契約不適合責任についての特約の制限

原則：不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知
買主に不利な特約は原則無効→民法の規定に戻る
例外：通知期間「引渡の日から2年以上」とする特約有効(買主不利だけど)
不利：欠陥理由を限定する(水漏れ・シロアリ)特約は無効
有利：買主に有利な特約はそのまま有効

割賦販売契約の解除等の制限

1年以上の期間に2回以上に分割して行うことを定めた売買契約のこと

解除等の制限

宅建業者は割賦の支払いが遅れた場合、30日以上の相当期間を含めて支払いを書面で催告し、この期間内に支払いがない時でなければ、契約を解除したり残代金を一括請求したりすることはできません
→電磁的方法はダメ！書面のみ！

所有権留保等の禁止

割賦販売の際、買主が代金の一定額以上支払うまで所有権を渡さないことを言います

• 宅建業者が受け取った額が代金の10分の3以下であるときは、所有権留保しなくてもOK

• 代金の10分の3を超える金額の支払いを受けた後は、残代金担保のために再び登記を移転「譲渡担保」してはいけない(所有権留保と同じだから)

瑕疵担保履行法

宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない者に新築住宅を販売する場合、
保証金の供託または保険への加入が必要です

視力確保対象：構造耐力上主要な部分・雨水の親友を防止する部分
情報提供　　：売買契約を締結するまでに、保証金を供託してる供託所の
　　　　　　　所在地等を書面を交付して(電磁的OK)説明しなければらない
届出等　　　：基準日から3週間以内に届出をしなければならない
　　　　　　　届出しない場合、基準日翌日から50日経過後、
　　　　　　　新築住宅売買の締結不可となる

さいごに

今回は自ら売主制限についてまとめました
次回は報酬額の制限についてアウトプットしたいと思います！