宅建合格!権利関係(借地借家法-借地-編)
借地借家法
借地借家法は賃借人を保護するための法律です！！！
一部の土地や建物を賃貸借契約については、借地借家法が適用されます
借地借家法の規定と異なる特約を結んだ場合、
賃借人に不利なものであれば原則無効となります
土地の借地借家法
建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権については、
借地借家法が原則適用されます
しかし「一時使用目的」のために土地の賃貸借契約を結んだことが明らかな場合は、適用されません
借地契約の存続期間等
契約期間
最長期間：制限なし(民法では50年だった！借主保護だね)
最短期間：30年(最短は長ければ長いほど借主保護！)
更新
当事者の合意で更新される
→初回更新は20年以上、初回以外は10年以上借地権者は借地に建物さえあれば更新したものとみなされる(合意不要)
→更新を請求してもしなくても、当たり前に更新！借地権設定者は、遅滞なく正当事由をの異議を述べた時は更新されない
建物の滅失と再築
契約期間が満了する前に建物が滅失しても、借地契約は終了しません！
契約期間中に建物が滅失して再築したときには、借地権設定者が承諾がある場合に限り、承諾があった日又は築造日いずれか早い日から20年借地権は存続する
再築する旨の通知を借地権設定者にした場合、通知を受けた後2ヶ月以内に異議を述べなかったときは、承諾とみなされる
初回更新後に、建物滅失した場合は借地権者が解約申入れをすることで、申入れ日から3ヶ月経過で借地権は消滅する
借地権の対抗力
土地の所有者が売買によって変わった場合、借地権者は対抗できるのか？
借地権の登記をしていればもちろん勝てますが、
任意のため登記を得られることは難しいでしょう…
しかし、建物自身の表示に関する登記でも対抗することができます！
(配偶者名義や長男名義など第三者名義では対抗できません！！！)
建物が滅失した場合の対抗
建物が滅失した状態でも、滅失してから2年間は、土地の上の見やすい場所に以下の内容を掲示すれば(看板的な)第三者に対抗できる！
建物を特定するために必要な事項
滅失があった日
建物を新たに築造する日
借地上の建物の譲渡と賃貸
「譲渡」…借地権設定者の承諾が必要(借りる人変わるからね！)
「賃貸」…借地権設定者の承諾は不要(土地と建物は別！建物の所有者なんだから自由に貸してOK)
借地権の建物買取請求権
借地契約の更新がない場合に、借地権者は借地権設定者に対して、建物の買取請求ができます(債務不履行による解除を除く)
また、借地権設定者がこれに応じない場合、裁判所から許可を貰えばOKです
裁判所の許可例 許可の申立権者 建物買取請求権の行使者
更新がない場合 ー 借地権者
建物譲渡の場合 借地権者 建物の譲受人
建物競落の場合 競落人 競落人
建物賃貸借契約の存続期間
賃貸の土地に自己所有物件を建てて、それをさらに賃貸している場合に
借地権の存続期間が満了して土地を明け渡すべき時は、建物の賃借人が借地権存続期間が満了することを1年前までに知らなかった場合に限り、知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡し猶予をもらえます
定期借地権等
期間限定で更新をしない借地契約をしたい場合もありますよね？
そういった場合のために「定期借地権」という制度があります
期間 目的 建物の取扱 契約成立
定期借地権 50年以上 制限なし 買取請求権無 書面等
建物譲渡特約付借地権 30年以上 制限なし 譲渡特約あり 不要
事業用定期借地権 10年以上50年未満 事業用 買取請求権無 公正証書
※ 全て更新なしの特約が可能
さいごに
今回は借地借家法の借地についてまとめました
次回は不法行為についてアウトプットしたいと思います！