地方移住から始める資産作り

内閣府が実施した意識調査によると、新型コロナの感染を受け、東京23区に住む２０代の若者が地方移住に関心が高まった割合が３５パーセントを超えたらしい。

コロナ以外でも都会の若者が地方の中古戸建に住むことのメリットは大きい

地方に住みながら、２件目、３件目と物件を買い進め不動産投資家としての道もあるからだ。

その理由とロールモデルを紹介しよう。

まず理由としては

①中古物件は価格が安い。
築古の戸建というのは相続の案件がおおいということ。親が亡くなって相続人が引き継いだが他県に住んでいた場合、もう既にマイホームを建てているケースもある。

そのような場合現金にとにかく変えたいというケースが多いので売り急いでいるというパターンが非常に多いのです。

相続人は「まあ、築古だし手入れコストもかかるから、いくらでもいいから売りたい……」という理由で安い。

築30年以上の物件も多く、木造の対応年数２２年を超えているものは土地値で買える可能性が高い。

中古物件として市場にでているのではなく売り土地（古屋付き）として売られているものが狙い目だろう。

②賃貸として貸し出す時も客付けはしやすい。

この戸建の賃貸の供給というのは需要をはるかに上回っているというのが現状である。別に駅近じゃなくてもよいというのが、実態である。

むしろ、郊外でスーパー、保育所、学校、病院が近くにある方がニーズが高い。

マンションに比べて、子育てしやすい。ペットが飼いやすい。のびのびと教育ができるというメリットを重視する家族は多い。そのためなら通勤にやや時間がかかっても、郊外を選択する家庭は多い。

まず３００万円くらいの物件を購入してセルフリフォームをすることでスキルやノウハウを学べる。

クロスの張替えどうやるの？
たたみの表替えのやり方は？
ペンキの塗り方は？

ぜんぶDIYのノウハウはYouTubeに情報は溢れています。

それに自分で住むなら不完全でもいいし、もともと安い価格で貸すので完璧にしなくてよいのです。

安いのでリスクを抑えて経験値を積めるのです。

賃貸で人に貸すということで大家さんとしてのスキルも上がります。

税務的に青色申告のやりかたを学べます。

青色申告は１戸の物件からでも可能で、例えば赤字の３年間の繰り越し控除のやり方も学べるし、１０万円の所得控除も使えます。

確定申告書を自分で作成して、提出することで税務の知識が大幅に身につくことになります。

減価償却のやり方も学べ、銀行でお金を借りる時も確定申告書を作っているというポイントはあなたの信用スコアを大きく高めてくれます。

あとは、流動性も高いので売却しやすいというメリットもあります。

もし、アパートまるまる１棟を売却したいとなると、相手は不動産投資家しかいないので売却は難しいこともあります。

戸建は実需（買って住む人）にも売れるのです。より早く現金化できるのは良い点です。

あと、賃貸に出したときに管理がしやすいということです。テナントさんと１対１のやりとりなので交渉しやすく。マンションと違って共用部がなく清掃代がかからない、草むしりなどは住人が勝手にやってくれます。手がかからないということです。

モデルケースとして

３LDKの中古戸建

実勢価格１，０００万円、ほぼ土地相当の３００万円で購入してリフォーム費用は２００万かかった。（自己資金は５００万）

これを７０，０００円で賃貸に出すと。年間８４万円
表面利回りは１７％

いい物件を購入すれば２０～３０％も可能です。

経費の支払いで表面利回り１７％👉１４％くらいになります。
それでも毎年７０万円程度のキャッシュが不労所得で入ってきます。

７年でキャッシュが４９０万円手に入っているので、あなたの資産は

実勢価格１，０００万円＋４９０万円＝１，４９０万円の資産ということになり、資産は当初に比べると

なんと３倍になっているということです。

そこでやって欲しいのは３～４年くらいで半分の自己資金が返ってきたタイミングで５０％くらいのローンをしてややレバレッジをかけてもう１件の中古物件を購入するのです。さらに３～４年後にもう１棟を購入。

’７～８年で３棟買えるということです。

そこから返済を高めて自己資本比率を徐々に高めます。

８棟もあれば年間５００万円のキャッシュを生んでくれるのです。

あとは、再投資するたびに雪だるま状態です。メガ大家さんはこういう仕組みで資産を膨らましているのですね。

なんとなくロールモデルが理解できたと思います。

ただし、いきなり大きな物件を購入するのは危険だということ。

まずは、不動産関連の書籍を１００冊くらいは読破して知識を学んで小さな物件からスタートしてください。

これは不動産投資家の例ですが、もうパソコン一つあれば副業はできる時代だしテレワークも可能です。国もそれを後押しする動きがあります。

政府が令和２年７月８日に示した骨太方針の中で新型コロナウイルスの経験を踏まえた「新たな日常」を見据え、デジタル化の推進に力点を置いた。

東京一極の是正につながる地方移住を後押しするほか、テレワークなど多様な働き方を目指す改革を加速。

行政や教育などあらゆる分野でオンライン化を進め、感染予防と両立する効果的な経済活動を模索している。

このように国も一極集中は問題視しています。地方移住は国策なので、そういうことは早めに乗っかったほうが先行者有利が働きます。

都市と地方をまたいだ２地域居住・就労を推進する方針も打ち出していて、今後地方移住者は増えてくると思われます。

地方移住に関する記事はこれで４つ目です。

他にも、「住まい編」「食材編」「地方移住大全」がぼくのnoteの記事にあるので読んでほしいのね。

東京は立っているだけで、お金がかかる。

若い人ほど、地方でお金を使わず力を蓄えるべき。

健闘を祈ります。