グラビアアイドルが教える資産運用セミナーに行ってみた～セールス編①～
先日グラビアアイドルが教える初心者資産運用セミナーという不動産投資セールスセミナーに行ってきました。
前回の記事はこちら
https://note.mu/13uriki/n/nc9c4243996ef
セミナーの最後にグラビアアイドルと写真を撮るためには、不動産会社の人と個人面談を受ける必要があるという、ある意味ベタベタの落ちがあるセミナー
そんな会社(営業マン)がどんな不動産商品を提案するのか興味があった為、後日面談をいれました。
その時のお話
私のプロフィール(持っている知識)
・アラサー
・不動産投資の本数冊分の知識
・ 不動産投資における節税や仕組みは、なんとなく理解している
・不動産投資はやったことない
・年収約430万
1回目のセールスの結末
先に結末をお伝えしておくと、まだ具体的な商品の提案はされていないです。具体的な商品等は次回の打ち合わせで行う、今回は不動産投資における私の疑問点を解決する場になりました。
打ち合わせの内容
私が打ち合わせに教えてほしいと挙げたテーマ
①節税/固定資産税について
②インカム(家賃収入)/キャピタル(売却)はどちらを狙うべきか?
①節税について教えてくれたこと
不動産投資での赤字をサラリーマンの給与と合算して確定申告を出すると
所得を減らす事ができます。
所得税や住民税は、あくまで所得の金額に応じた税のため、自分の所得を減らす事によって、払うべき金額が減ります
不動産投資に赤字は単純に投資収益だけではなく、経費をつけることによって赤字にさせる事ができます。
経費は利子、不動産投資を行う上で必要な交通費や固定資産税、減価償却費とかも経費にできます。ちなみに殆どの不動産投資家は白色申告をしています。
・・・なぜ？
確定申告には青色申告と白色申告がありますが、その違いは、白色は青色と違って領収書がいらないです。だから経費を簡単に付けられますだって
本当は必要だけど、必要になることはない？ですと説明されました。
えーと口には出しませんでしたが、その説明は営業が言ってはダメでしょ。と心の中で叫びましたが、笑顔でスルーしました。
他経費のつけ方で、かなり危ない説明(知らいない人が聞いたら信じてしまう言い方)を受けました。
※ちなみに白色申告でも領収書はいります。ググればすぐ答えが見えます
②インカム(家賃収入)/キャピタル(売却)どちらを狙うべきか?
これの回答は一言でした
それは物件によって違いますwだからなんとも言えません。
そりゃそうだろうけどさ、、、、持論を聞きたかったな。今の時期では、景気はこうで土地開発がこうで、だから○○狙いがおすすめとかさー
営業マンがさらに教えてくれたこと
③おすすめの金融機関について
④携わった案件について
③おすすめの金融機関について
私の年収は大体サラリーマンの年収であることを伝えたら、極秘の資料として、融資金融機関の審査の年収目安とそれぞれの利率の目安を教えてくれました。
その資料を見る限り、年収400万円台で審査が通るのはSBJ銀行のみ、また利率も新築で最低金利で約1.7%、中古で2.5%くらいで通る場合もあるとのこと。
ほかの金融機関はほぼ500万円以上の年収ではないと審査は通りませんよ
これが現実です。嘘なら調べてみてください、ネットにも同じことが書いてあります。
金融機関の利率については、あまり詳しくないのでとりあえず、説明を受けたことだけを書きます。
④携わった案件について
過去や現在携わった案件について、いくつか教えてくれました。
都内山手線駅徒歩数分の距離でこの案件だったら、現在プラス1万前後が出ている物件や赤字だけどこの利率のローンで回している物件がある
と中々素晴らし新築、中古問わず教えてくれました。
さらに営業マンの方は世の中に出回る前の、オーナーさん直物件の情報を提供することができる。
何故なら、営業マンの方は不動産営業を15年以上務めており、私が前に扱った物件を買った人が今度は逆に売りたいと申し出タイミングで物件を紹介することができる。
そのため、本当に貴重でおすすめの物件が世に出る前に誰よりも早く提供できるとのこと。
感想
正直営業マンとしてはかなりいい人に見える(ちょっとゴリゴリで怖いけど)
ただ気になるところ 、過去に買ってもらったお客さんの物件を紹介することができますと笑顔で話してくれた。ただ、最初に買った人のさらに後だと、すでに築年20数年の物件になる。
そうすると、物件の痛みや改善でリフォームをかける必要がある。
また不動産投資の大きなメリットの減価償却できない場合がある
てか10年持ったら、築年35年の物件なんて誰か入るのだろうか。。。。。
とりあえず、まだ具体的な商品の提案はいただいていないので、具体的な商品は次回話を聞いて投資をやるかどうか決めたいと思います。
PS
ちなみに、次回会う予定は決めているが、もし良い不動産物件が見つからなかった場合は会う意味もないので、リスケにさせてくださいと注意されました。
このセリフは、本当に私のためを思っているのか、よく不動産営業あるあるの明日には売れてしまう可能性がありますから、今決めましょうって売り文句の前振りなのか気になるところですw