管理委託契約削減への取り組み（１５）
管理委託費3割削減を目指し･･･現行管理会社だけでなく、他２社の管理会社（A社とB社）に見積を依頼することになりました。
B社はリタイヤしちゃったけど、A社は3割以上の削減見積を出してくれました。（ヤッタ！）
でも見積仕様を確認していくと･･･会社の方針や仕組みの違いから、どうしても異なる部分が出ちゃうみたいでした。
今回は、私が「ここは違う！」と思った部分や「ここ大丈夫かなあ･･･」と不安に思った部分を中心にまとめます。
でも･･･実際のところは、「良く分からんわ･･･」という感じですね。
これまでの記事は、こちら！
「管理委託契約削減への取り組み（１）」
「管理委託契約削減への取り組み（２）」
「管理委託契約削減への取り組み（３）」
「管理委託契約削減への取り組み（４）」
「管理委託契約削減への取り組み（５）」
「管理委託契約削減への取り組み（６）」
「管理委託契約削減への取り組み（７）」
「管理委託契約削減への取り組み（８）」
「管理委託契約削減への取り組み（９）」
「管理委託契約削減への取り組み（１0）」
「管理委託契約削減への取り組み（１1）」
「管理委託契約削減への取り組み（１２）」
「管理委託契約削減への取り組み（１３）」
「管理委託契約削減への取り組み（１４）」
事務管理業務
事務管理業務とは、ムチャクチャ大雑把にいうと･･･「管理会社が管理組合の会計全般を担ったり、総会や理事会などの運営サポートをしたりする業務」のことです。
この中では、現行管理会社とA社と較べると･･･明らかに異なる点が２つありました。
集金（収納）の方式が違う！
現行管理会社もA社も支出する方は同じだったのですが、組合員から管理費等を集める方法が異なっていました。
現行管理会社では、都市銀行の１つだった「T銀行 京都支店」に管理組合と組合員の双方が預金口座を開設し、同一銀行同一支店内で毎月の管理費の振替集金（組合員口座→管理組合口座）が行われていました。（口座振替手数料は無料）
なお、うちのマンションの管理規約にも組合員の義務事項として「組合員は、管理費等の引落し口座として「T銀行 京都支店」に口座を開設しなければならない」と書かれてありました。（昔のマンション管理組合は、この方式が多かったかも？）
ところがA社は、収納代行会社（「ファクタリング会社」とも言います）を使って、管理費の集金（収納）をする方法でお願いしたいということでした。（この場合、収納代行会社への手数料が毎月1万円くらい発生し、管理委託費外の別途費用となる）
今では、この集金（収納）方式が当たり前ですが･･･この当時は珍しかったと思います。
ただ･･･ひっかる点は別途費用の12万円（年間）です。いってみれば･･･管理委託費年額が520万円ではなく、540万円弱ということになります。
まあ、よく考えてみると･･･組合員の利便性が飛躍的に向上することになるので、これはアリかな？と思いました。
毎月T銀行のATMに管理費を入金する手間が解消するからです。（T銀行で住宅ローンを組んだ組合員は良いけれど･･･私は他の銀行でローンを組んだのでホントお金の移動が面倒臭かったし、移動をよく忘れた（笑））
管理組合の担当数に違いが･･･
現行管理会社のフロント担当者が担当する管理組合数は、確か12だったと思います。
「A社は、このあたりどうですか？」と質問したら、「担当者が決まっていないので何とも言えませんが･･･京都はマンションの規模が小さいので、平均的には一人で20～30管理組合を担当しています」と回答がありました。
担当するマンション管理組合の規模等も大きく違うと思いますが、担当数に倍以上の開きがあるようです。
この時は、「安かろう、悪かろう」にならんかなあ･･･と少し不安になりました。
管理員業務
雇用条件は･･･大丈夫？
ここは、現行契約と同じスペックでした。
管理員さんも継続雇用の予定なので、不安は何もないはずなのですが･･･これまでの業務費の60％くらいに抑えられていました。
3割削減を目指している私が言うのも変ですが･･･管理員さんが雇用条件を受け入れてくれるかどうか？が心配になりました。
A社の担当者にその辺りを伺うと「我が社の管理員雇用条件は、お話しましたが、（まだ何も決まっていないので）それ以上のお話はしていません」と回答されました。
今このタイミングで管理員さんに「A社の雇用条件で良いですか？」と私が聞く訳にもいかないので･･･もし現行管理会社からA社に管理委託先が変更された時は、大きな不安材料になりそうなヨカンがしました。
清掃業務
「貯水槽清掃」は、よく分かりませんが･･･法的検査（水質検査）もあるみたいだし、仕様に大きなr違いはないと思いました。
「日常清掃」＆「定期清掃」
「日常清掃」は、管理員さんが兼任なので･･･問題なし。
一方の年2回の「定期清掃」は･･･
現行契約の報告書や実際に作業されている様子を見学すると･･･作業員5名体制で実施されていました。A社はどうなのか？4名体制かも？と思いました。
A社がうちのマンションの現地調査をされた時、清掃会社の方（たぶん社長）が来られていました。実は･･･この方から「このマンションの感じ（規模・形状）ならば、4人体制でいけると思います」と聞いていたからです。
･･･この辺りは、A社の担当者に聞いても要領を得ませんでした。
管理仕様書に記載されているとおりに清掃する箇所は変更ないのですが、5人体制が4人体制になった時の清掃の質はどうなんだろうか？
ちょっと不安かな？
「排水管清掃」
排水管清掃の実施時期は、管理仕様書に記載がありませんが、現行の5月から11月に変更したい旨の記載がありました。
B社の現地調査時･･･同じ排水管清掃作業であっても「梅雨前のと冬前の時期では忙しさ（＝コスト）が違う、5月実施はいいですね～」みたいなことを聞いていたので、A社には「これは認められん」と言っておきました。
また、未実施住戸の取り扱いについては、現行管理会社が清算方式（未実施住戸数に応じて減額）なのに対して、A社は定額方式（精算なし、ただし未実施住戸で詰まりが発生した場合は保険適用）らしいです。
･･･少しずつだけど、色々違うなあ。
その他の業務
各種 保守点検業務
Ａ社も、エレベーター：メーカーフルメンテナンス契約、機械式駐車場：メーカーメンテナンス、消防設備点検：法定点検･･･なので、たぶん同じ仕様で問題なし。
給排水設備点検は、点検項目に若干の違いがあるけれど･･･
これも、エイヤッと同等！で良いかな？（笑）
機械式（24時間）警備
現行管理会社とA社が契約する警備会社名は違うみたいです。
どちらも大手の警備会社みたいなので、どちらが良い？悪い？どちらの方が安心？･･･全く分かりません。
警備会社は、「警備業法」という法律で規定されているし、どちらも大手だし･･･まあ同じと考えておきましょう。
植栽剪定業務
うーん･･･これは全く分からん。
管理仕様書には、○月「剪定」とか○月「施肥」「消毒」とか書いてありますが･･･剪定会社（園芸会社）が変わることで、実際の作業内容は同じなのか？違うのか？･･･皆目見当がつきません。
剪定費用はA社の方がかなり安いみたいだけど･･･Ａ社の「現行契約と同じ仕様」という言葉を信じるしかないかも？
結局は･･･
細かく見て行けば見ていくほど「やってみないと分からない！」という結論になりました。
いずれにしても「管理委託費3割削減」の目処は立った訳ですから･･･これは喜ぶべきことです！
そして何より･･･Ａ社も決して悪い会社ではないと思うので、仮に管理会社が交代しても大事には至らないと思います。（そうなったら･･･「山よりでっかい獅子は出ん！」と開き直るしかない！（笑））
現行の管理会社が3割減額してくれたら、こんな不安な気持ちになることもないのに･･･
あとはY部長の出かた次第･･･建設的な提案を待つだけです！
（つづく）