新築戸建て投資と新築AP

こんにちは。

僕は、ブログの類やその他の投資サイトは、殆ど拝見していません。

ブログを書く意味やメリットも理解していません。

不動産投資も独学で、不動産投資の本は1冊も読んだ事無いです。
当然です、不動産屋ですから。

なので、型通りの書き物にならない事、読みずらい事を今更ながらにお詫び申し上げます。

何時も、フワフワしたモノしか書けない人と揶揄せれてますので、情緒的要素を弱くした事柄を自論にて綴っていきたいと思います。

他の書き手の、書いた物を全てを見てもいませんが、新築関係の話題は危険が多いので、取上げたいのと、体現的なの事柄を書くのが本来の趣旨なので、脱線したり、時事問題や政治論争も好きですが、自身が相談を受けた、不動産投資の事象を題材にして綴る事と致します。

さて、僕は以前、分譲開発会社(建売住宅)、地場の独立系の会社に10数年籍を置いていました。
地場の善さも在りますが、値段的には最大手、飯田産業系グループの圧勝です。
地場の会社はジリ貧で、黒字にするのがやっとになっていました。

此の時は、自分の立場上敵対の大手との戦いに勝つにはと、必死になり対策を考えたものです。
今は、自身で建売は手掛けず、競合しない中古戸建や土地分譲を法人で食べるに不自由無い程度に行っていますが、 当時は競合と思えた大手は、本当に安いです。

ロシアショック以前の状況では、建物原価98㎡・2階建て900万前後で仕上げます。
初級不動産投資家には、土地からの新築アパート投資が好まれているでしょうが、此処で頭を切り替えて、同じ新築の新築戸建て投資も一考に値するか考えました。

ただ、新築戸建てを買えば、誰でも投資スタート出来ますが費用対効果が課題でしょうか。
例えば、100㎡/整形地　98㎡/建物4ＬＤＫ　2500万円　家賃年156万円　約6.2％利回り。

此の程度なら首都圏16号の先当たりに存在してもいます。
実際、僕は止めませんでしたが、知り合いの業歴5年の二代目不動産屋の社長が上記スペックで購入し貸して回しています。

銀行返済25年で年返済後の手残り約40万/年位でしょう。勝算はギリギリ。
借入期間25年であれば、キャシュアウトはない、新築なので建物保証10年付、メンテナンスも少額。 5年長期譲渡経過後、投資物件として2200万円で売却出来れば、残債との差額200万程キャッシュが入りますし、保有期間のＣＦが純手取り約20万円/年×5年超＝100万円　 おおよそ300万円、税金は引いても200万のキャシュの可能性は考えられます。
上記物件のエンド中古近隣相場は2500万～2800万です。

売主会社の事情やら、15棟現場等で、3000万から2800万の分譲現場で売れ残り1棟等は一気に2400万の値段になります。
5年後売却時に、近隣に競合物件が無ければ、中古で2500万でも可能性は在るかと思われます。

保有し続ける判断でも、この地域の土地値が30坪で今の相場が1500万円程………… 得か否かの判断は、ご自身の状況次第ですが、取敢えず入居者さえ居れば借入が有る事実は事実として、入居者さんが、ローン返済を代わりに返済してくれてお得だし、タダで家がもう一軒手に入る様なもの…………って感じでしょうか？

各々の考え方ですからね…………僕は買いませんが、ド素人の友人は飛びつきましたが諫めました。

新築系投資を消去法で考えるに、新築戸建てるなら怪我しても浅い傷かと存じまして記させて頂きました。
重ねますが、推奨は致しませんが、横浜激戦区で土地からの新築ＡＰや階段の上の辺鄙な土地の4ｍ接道の新築ＡＰ因りは、金額ボリュームやエンドにも売却出来得るとの事では怪我は浅いと感じもします。

新築は、基本資産棄損との闘いでしか無く、投資とも云えません。
其の事を理解出来てはいないから、融資が降りるので新築を求める素人が多いのでしょう。

格好の善い新築バンバン建てて自称資産10億も宜しいですが、単純に建物割合が5割ならば買った瞬間に5億の資産毀損を負う罰ゲームとも云えなくも無い。

新築は、あくまでも資産家や、地主さんの用法との位置付けで在り、土地から新築は期待が危殆に為る事も念頭に入れない事にはとの事でも在ります。

お仕舞い。