レオパレス界壁問題と一般木造アパート。

こんにちは。

今回は、レオパレス界壁施工不良の問題から思索する処を綴って行きたいと思います。

レオパレスの上述の件は、不動産投資家ならば知らない者は居ないとの事は衆目一致する事でも在りましょう。

此の件で、レオパレスのアパマン売買時に於いて買い方の融資が付き辛いとの事も衆目一致の絶賛賛同でも在りましょう。

ですが、上場企業で此の有様との事を思索するに市中の中小零細工務店の施工にに於いてレオパレスの以上の管理監督をしている工務店が、どれだけ在るかとの事です。

35年前に大工として木造建築に携わった経験では、当時の監督官庁の検査は在って無いも同然で、完了検査等を受けている中小零細工務店は極少数派かとも思料します。
不動産経験依りも建築経験の方が長いのですが、大工職から転職し現場監督や建築営業、不動産営業と渡り現在に至りますが、其の多くの現場経験上、中小工務店他社施工アパートの改修も数多く携わり、感覚的に界壁を光の漏れない施工程度に仕上げて在るアパートも矢張り極少数でも在ります。

中には、界壁も人が通れる隙間だらけの物件や全く界壁が存在しない築25年程度のアパートも存在して居ました。

僕は経験上、上述を当然踏まえて、築古木造も多数所有していますが、矢張り界壁に難が在る物件が在り自己補修もしました。

経験や知識が無い事は或る意味、怖さを知らないとの事で幸せとも云えますが、僕は大工職経験者ですし施工も出来る経験から自己の手に余る物件は、先ず此の世でお目に掛かりませんが、購入に至らい物件とは費用対効果や路線価ベースで売値が高値との判断ならば購入に至らないとの事だけです。

一般投資家の方で、エンド土地値程度で家賃迄貰えてお得でしょう？
との事で投資されても居ましょうが、知らぬが仏で、レオパレス21の界壁問題を全く以って笑えもせず、逆にレオパレスの施工だからレオパレス負担で改修の面倒をみてくれもしますが、中小零細工務店では遡及し工務店に負担も適わず、泣く泣く界壁不良は自己負担にもなりましょう。

此の事は今の段階では問題にもされていませんが、大和証券のアパマン融資に付いては、築古木造建築は基本融資不可との事。
当然、何故軽量鉄骨築古は融資可で木造は不可なのか？の説明は無いのですが、此の事を深慮するに上述の事を鑑みて、木造建築の施工精度を全く以って信頼していないとの証左とも云えます。

矢張り、当時も今も軽量鉄骨施工会社の多くは上場企業でしか在りませんので、上場企業との事で施工精度の担保が摂れている、との事でも在りましょう。

要諦は、築古木造アパートをエンド土地値で購入する事自体は悪くも無い用法なのですが、知識、経験の無い事にでも対処対応出来ないと資産毀損にも為りかねません。

上述のレオパレスの件が善い例ですが、レオパレスとの事だけで巷間の印象は最悪と為り、金融機関も融資否認と為っても居ますので、中小零細工務店施工も此の界壁問題と同様に一律的に準用されたら、木造建築は出口で融資が付かず、土地の価値しか在りませんから、住人が存在するだけ返って高値売り抜けの邪魔のも為ります。

上述の界壁問題や抑々、隣接の部屋の壁や外壁面の壁の間に施工時の残材を挟み込みゴミ処分費を浮かせていた工務店も当時は当たり前の様に存在して居ましたし、面白い事に、壁の間に残材が在る様な現場では、地中にガラや家庭ゴミの埋設物も同時に発見されるケールも多く、此の事で界壁問題や擁壁不良、地中埋設物の事が複合して存在すると、素人投資家では相当な資産毀損も発生しているとも云えましょうが、知らないと怖さも理解出来ないとのお話しでも在りました。

此の地中埋設物の事は実例も多数経験して居ますので、今後記しても行きます。

では、お仕舞い。